前沿拓展：

動遷房契稅怎么算

**可以免繳或者退還契稅。
一般來說，需要在拿到**證明之后再購買房屋（或拿到**證明之后再辦理過戶），可以免除或者退稅。各區縣地稅局就可以辦理。
此外，任何房產交弱身倍劃都父媽大歡易都需要繳納契稅，你所說的小產權可能是國家根本不承認的產權種類，例如鄉產權。
免契稅，如果你的**額度與購買房屋的金額相等，那么契稅可以全部免除，如果購買房屋資花客零些護二規訓愛價格超過**補償金協歲酒括節調則額，那么只能退還你的**金額以內的契稅。
例如：**補償30萬元，所購房屋35萬元，那么35-30萬元的五萬元差額需要繳納契稅。

根據國務院《城市房屋**管理條例》，城市房屋征收**補償的方式有產權置換和貨幣補償兩種，而選擇哪一方式比較恰當，在依據具體的情況由被**人自行決定。其實，本人認為：“產權置換”的表達并不準確，因為被**人并不存在以其房屋產權與其他房屋產權進行置換，被**人的土地已被**征收，房屋產權己被注銷，**應對征收的房地產以房屋即實物方式補償。實物補償雙方應當如何納稅？

一、被**人相關稅收政策分析

1、增值稅

被**人取得**還建的業務可以理解為兩筆業務：以貨幣補償和以補償的貨幣購買房屋。對于取得的貨幣補償環節是否繳納增值稅呢？根據《** 國家**關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3 營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。注意：**收回土地給予的補償不論是來自**還是房地產企業等土地取得方，均免征增值稅，并且包括向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費在內，均免征增值稅。

2、土地增值稅

根據《**　國家**關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)第三條規定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”這里包括非普通住宅。所以，**收回被**人住房的，也是免征土地增值稅。那么非住房是否繳納土地增值稅呢？《土地增值稅暫行條例》第八條規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅: (二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被**批準征用的房產或收回的土地使用權。

3、個人所得稅

根據《**國家**關于城鎮房屋**有關稅收政策的通知》(財稅[2005]45號)第一條規定，對被**人按照國家有關城鎮房屋**管理辦法規定的標準取得的**補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的是按照城鎮**管理辦法的標準取得**補償款，按規定是可以免征個人所得稅的，而如果取得的**補償款超出按照國家有關城鎮房屋**管理辦法規定標準計算的部分，原則上是不可以免征個人所得稅的，在實務中各地稅務的**作口徑可能會有不一致，若有超出標準的補償業務發生，建議與當地主管稅務機關充分溝通解決。

4、契稅

實務中，有一種觀點認為被**人不找差價不繳納契稅，政策依據是：《** **關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》(** 總局公告2021年第23號)規定：土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零;互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。其實引用該項規定是錯誤的。因為開發商與被**戶之間并不存在以房屋換取土地使用權交易，開發商只不過是以實物形式支付**補償費。

另外還有人認為免征的依據是《** 國家**關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)第三條規定：“市、縣級****根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。

居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。”其實，該文件的第三條在《** 國家**關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅[2012]82號)中已明確該條被廢止。那么受讓回遷房到底能否免征契稅呢?根據《契稅法》規定：因土地、房屋被縣級以上****征收、征用，重新承受土地、房屋權屬的，省、自治區、直轄市可以決定免征或者減征契稅。房屋被縣級以上****征收、征用，重新承受房屋權屬的契稅優惠政策，各地具體規定細則不同，納稅人要關注所在地政策要求。

目前，城市更新主要有兩種補償方式，一種是貨幣安置(直接取得貨幣補償)，另一種是進**屋產權調換，即開發商給被**人補償一套新的房產。以湖北省為例，根據《湖北省**代表大會常務委員會關于契稅具體適用稅率及免征減征辦法的決定》(第297號)規定，因土地、房屋被縣級以上****征收、征用的，選擇房屋產權調換、土地使用權置換且不支付差價的免征契稅，支付差價的，對差價部分征收契稅。因此，納稅人的房屋被**依法征收選擇房屋進行補償時，不支付差價的免征契稅，支付差價的，對差價部分征收契稅。

二、房地產企業相關稅收政策分析

1、增值稅

房地產開發企業以開發的商品房用于還建被**人，發生了銷售不動產行為，于房產竣工并與被**戶辦理交接手續時發生增值稅納稅義務。由于**還建房屋不進行貨幣結算，或涉及少量的貨幣結算。

在**還建房屋的計稅價格確定上，一般是根據《營改增試點實施辦法》(財稅[2016]36號)文附件1第四十四條來確定：一是按照納稅人最近時期銷售同類不動產的平均價格確定。二是按照其他納稅人最近時期銷售同類不動產的平均價格確定。三是按照組成計稅價格確定。并且是按以上順序來確定，即首先按納稅人最近時期自己銷售的同類房屋價確定;如果納稅人沒有可供參照，則按其他納稅人最近時期銷售的同類房屋價格確定;如果其他納稅人也沒有可供參照，則按照組成計稅價確定。

爭議的焦點在于：最近時期房屋價格是以簽訂**還建協議時同類房屋價格?還是以房屋交付時同類房屋價格為參照?而現如今房地產市場價格是瞬息萬變，并且一般都是上漲態勢，可能簽訂**還建協議時，房屋市場價格是1萬一個平方，等到交房時，房價漲到2萬、3萬的都有。

在實務中，很多稅務人員對**還建房屋價格習慣于跟房屋交付時房屋價格作比較認定房屋價格是否明顯偏低，原因是：一是交付時同類房屋價格容易取得;二是在稅務人員看來，既然房地產企業銷售同類房屋，就應當以同類房屋的價格進行比較。其實這是一個誤區。我們以期房和現房來打比方，大家知道，一般來說，購買的現房價格要遠遠高于購買的期房價格。這是因為開發商為了開發一個樓盤，需要等待1~2年的時間，為了能及時收回現金，開發商會在期房階段優惠許多。稅務機關對房地產銷售期房價格低于交房價格一般是不會質疑。為啥?銷售的期房在房屋等待期發生的增值收益與房地產企業有關嗎?房地產企業因為房屋漲價后另外取得了收入嗎?沒有。所以對期房價格明顯偏低是認可的。

那么對**還建的房屋呢?其實**還建完全可以看作是兩筆業務：以貨幣補償給被**人，同時被**人以支付的補償費來購買房屋。通過業務拆分之后不難發現：**還房屋的實質就是被**人以應支付的**補償費購買房屋。與購買期房是同一性質。所以，**還建房屋是以簽訂**還建協議時同類房屋價格為參照，而并非是以交付時房屋價格為參照。

在實務中，如果**還建協議中約定了超面積或少面積如何結算，則該價格就可以認定為是當時的市場公允價。如湖北省規定：對于房地產開發企業向被**業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅：(1)房地產開發企業向被**業主交付還建房，實際面積大于**還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。(2)房地產開發企業向被**業主交付還建房，實際面積與**還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。(3)房地產開發企業向被**業主交付還建房，實際面積小于**還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被**業主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。(4)還建房屋的計稅價格不得低于房屋的**格。

房地產企業**還建房屋，一方面要確認增值稅應稅收入，另一方面要確認**成本，對于房地產企業一般計稅情況下，所確認的**成本是否允許抵減銷售額?財稅[2016]140號文件明確，《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅[2016]36號)第一條第(三)項第10點中“向**部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向**部門支付的征地和**補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。因此，房地產企業向被**人支付的貨幣化**補償款，能夠抵減增值稅銷售額。那么針對非貨幣化的安置支出，如房地產企業**還房的情形，其視同銷售收入能否作為增值稅的抵減項目?對于這一問題，我們目前看到相關稅務機關的口徑均只認可貨幣性**補償支出的增值稅差額扣除，視同銷售支出的差額扣除目前鮮有認可的答復案例。

本人的觀點是：還建房視同銷售計入**補償費后，可以在銷售額前扣除。理由是以實物補償是**補償費的形式之一，也是屬于財稅[2016]140號第七條所指的“向**部門支付的土地價款“。并不能因為不是貨幣形式支付**補償就否認**補償的事實，并且文件中也并未規定以貨幣形式支付的**補償費才能抵減銷售額，以非貨幣性資金補償就不能抵減銷售額。同樣屬于**補償費性質，如果將以實物補償不納入抵減范圍顯然有失公允。

2、土地增值稅

土地增值稅政策明確規定：“納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。”因此，房地產企業**還建的房產應“視同銷售”，應確認為土地增值稅應稅收入。

在對實物還建房產收入的確定上，《國家**關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十三條規定：“納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：(一)按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。(二)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。(三)參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。”

站在增值稅的角度，如果一般計稅可以抵減銷售額的情況下，對增值稅影響不是太大。但站在土地增值稅的角度，**還建房屋價格確定越高，對房地產企業反而是一種利好。因為土地增值稅對**還建房屋一方面確認土地增值稅收入，另一方面確認土地成本允許土地增值稅稅前扣除。并且土地增值稅在扣除上，對土地和開發成本除據實扣除的基礎外，還可以加計20%和10%房地產開發費用的扣除。

也就是說，**還建房屋價格確定越高，扣除越多，相應增值越少，甚至于可以達到普通住宅增值率未超過20%免繳土地增值稅的效果。并且在實務中，也有一部分稅收籌劃“專家”遵從稅務機關“從高”心里，以房屋交付時同類房屋價格確定**還建價格，順勢提高**成本，用于調節土地增值稅。這種籌劃顯然是存在一定的稅收風險。房地產**還建在土地增值稅收入確認上，仍然應當以簽訂**還建協議時同類房屋市場價格確定。

實務中，還有一種誤區：房企用建造的本項目房地產安置被**戶的，還建房視同銷售處理確認收入，同時確認為開發項目的**補償費。對于還建房的增值豈不變為了0?其實，所確認的**成本組成受讓土地的成本，而土地成本要在所有可售面積中分攤。所以在還建房中分攤的**成本只是其中的很小的一部分。

3、企業所得稅

《企業所得稅法實施條例》第六十六條第三款規定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

實務中有一種觀點認為：“還建房”的實質上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。其實這是一個誤區。房地產企業還建房并非是以開發產品換取被**人的土地使用權，如果屬于以土地換取房屋這種情形，按照國稅發[2009]31號文規定，換出的房屋就要按房屋交付時的市場公允價值確認企業所得稅銷售收入了。事實上，土地是由開發商直接從國土部門受讓取得，只不過開發商是以“實物”形式支付被**人的**補償費，

因此，屬于將開發產品抵償債務行為。即被**戶選擇就地安置房屋補償方式，屬于以開發產品(房屋)抵償應向被**人支付的**補償款，應視同銷售，相當于被**戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋兩筆業務。另外，要確認土地成本中的**補償費支出。即回遷房在房屋交付時，一方面以公允價值確認銷售收入的實現，同時應當以應還建的面積與市場公允價值確認**成本。同樣，房地產企業**還建房屋，應按簽訂**還建協議時同類房屋的市場價格確定。

4、契稅

房地產企業應當將還建房計入土地成本計算繳納契稅。出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、**補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

正常的房地產開發企業繳納契稅的環節只有一個，就是取得土地開發的使用權時，按照現在的國土部門有關土地出讓的有關規定，房地產開發企業要取得土地使用權必須通過招拍掛方式，也既契稅的計稅價格只能是拍賣的成交價格。該成交價格包括土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用等。但對協議出讓的土地，國家征收的僅是一部分土地出讓金，對原土地使用權人應當支付的各種補償是由土地受讓人承擔。**補償費的形式一種是貨幣安置(直接取得貨幣補償)，另一種是進**屋產權調換，即開發商給被**人補償一套新的房產。

也就是說，實物還建屬于**補償的一種方式，對房地產企業協議方式受讓土地，其契稅計稅價格還應包括**補償費用。同樣，房地產企業提供還建房，應按簽訂**還建協議時同類房屋的市場價格與應還建的面積確認**成本。應當注意：一般來說，繳納土地出讓金時即繳納了契稅，對于后期發生的**補償還要補繳契稅。補繳契稅的納稅義務從什么時間計算，過去是沒有明文規定。但新契稅法出臺后，根據** **公告2021年第23號第四條規定，對于按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發生之日起90日內申報繳納契稅。

作者：紀宏奎 中匯武漢稅務師事務所十堰所

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