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前言

本文依據最新法規精心整理，希望能對出售住房的網友有所幫助。

能力所限，如有疏漏之處，歡迎指正、交流。

正文

個人轉讓住房一般涉及增值稅、城建稅金及附加、個人所得稅等，以下分別介紹。

一、增值稅

（一）思路分享

區分為有償轉讓和無償轉讓。

1、有償轉讓，區分為非自建項目（如商品房）和自建項目分別處理。

（1）轉讓非自建項目

①北京市、上海市、廣州市和深圳市以外地區

購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

②北上廣深

A.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；（與其他地區相同）

B.個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售

a.非普通住房，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

應交稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%

【備注：“不動產購置原價或者取得不動產時的作價”，保留取得不動產時的**和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑**進行差額扣除；否則，由于丟失等原因無法提供取得不動產時的**，但可以提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，以契稅計稅金額進行差額扣除。】

b.普通住房，免征增值稅。（與其他地區相同）

（2）轉讓自建項目

個人銷售自建自用住房免征增值稅。

2、無償轉讓

【備注：無償轉讓的增值稅處理，住宅與非住宅兩者相同。】

（1）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產

免征增值稅。

（2）用于公益事業或者以社會公眾為對象以外的無償轉讓不動產

視同銷售不動產，繳納增值稅。

也就是說，個人無償贈與不動產除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，即使沒有取得任何經濟利益，也應當視同發生銷售行為，繳納增值稅。

（3）用于公益事業或者以社會公眾為對象的無償轉讓不動產

不視同銷售，不征收增值稅。

（二）法規參考

1、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家**公告2016年第14號）

第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：

（1）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

2、上述“有關規定”是指：《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3、《關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家**公告2016年第73號）

納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的**，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：

(1)2016年4月30日及以前繳納契稅的

增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業稅)]÷(1+5%)×5%

(2)2016年5月1日及以后繳納契稅的

增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%

納稅人同時保留取得不動產時的**和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑**進行差額扣除。

4、《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》

第一條第十五款規定，個人銷售自建自用住房免征增值稅。

5、關于無償轉讓的法規參考

（1）《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》

第一條三十六款規定，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人**亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

（2）《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》

第十四條規定，個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，應視同銷售不動產。

二、城建稅金及附加

（一）思路分享

依據實際繳納的增值稅額，計算繳納城建稅金、教育費附加及地方教育費附加。

依城鎮級別不同，城建稅率為增值稅的7%、5%或1%；教育費附加率為3%，地方教育附加一般為2%。

（二）法規參考

法規參考同轉讓非住宅，參見3月5日文章《個人轉讓非住宅類房產涉稅情況2022》。

三、土地增值稅

（一）思路分享

個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）法規參考

《關于調整房地產交易環節稅收政策》（財稅[2008]137號）

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、個人所得稅

（一）思路分享

1、一般情況

（1）能夠提供房屋原值，或稅務機關能夠核實房屋原值

按“財產轉讓所得”計征個人所得稅，應納稅額=(房產轉讓收入額-房產原值-轉讓過程中繳納的稅金和有關合理費用)*20%。

【備注：“房產原值”，如為商品房，則原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費（含包含于房款中的增值稅）。】

【備注：“轉讓過程中繳納的稅金”，納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（不含購房時支付的含包含于房款中的增值稅）】

【備注：“有關合理費用”，指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。】

（2）無法提供房屋原值，且稅務機關未能核實房屋原值

成交價格×（1%～3%）征收率，其中成交價格不含增值稅。

【備注：此處的征收率，以地方規定為準。】

2、特殊情況（轉讓自用5年以上，家庭唯一生活用房）

免征個人所得稅。

（二）法規參考

1、《中華****個人所得稅法》（2018年8月31日修正）

第三條　個人所得稅的稅率：（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

2、《中華****個人所得稅法實施條例》（2018年12月18日修訂）

第六條　個人所得稅法規定的各項個人所得的范圍：（八）財產轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、合伙企業中的財產份額、不動產、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。

3、《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）

對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

4、《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）

房屋原值具體為：

商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

【備注：此處略去其他類住房原值，感興趣的朋友可自行查詢該法規】

轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

【備注：營改增后，已不存在營業稅稅種。】

合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華****稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。

5、《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）

個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

五、印花稅

（一）思路分享

個人銷售住房暫免征收印花稅

（二）法規參考

《關于調整房地產交易環節稅收政策》（財稅[2008]137號）

對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

本篇文章，依據最新法規精心整理完成，希望能夠幫助到您！

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