前沿拓展：

法拍房契稅怎么算

契稅：買受人承來自擔，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%;

合同印花稅：買受人承擔，0.03%;

權證印花稅：買受人承擔，5元/本;

交易手續費：每平方米3元，全部由開發商承擔;

登記費：買受人承擔，住房每套80元、非住房每套300元;

配圖費：買受人承擔，居住房屋25元;非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元;

抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元;

公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計;50萬-500萬按0.25%;

貸款保險費：買受人承擔，貸款額X0.05%X貸款年限。

預告登記費用：50元每件。

一、前言

隨著網絡司法拍賣的出現，司法拍賣正被越來越多的人所熟知并且參與，許多**均通過淘寶、京東等互聯網平臺進行網絡司法拍賣。不動產交易往往會涉及高額稅費，由于被執行人的經濟狀況較差，**為解決執行難問題，在不動產司法拍賣案件中指定由買受人承擔交易環節的全部稅費。如某網站的某些《競買公告》中就規定：“拍賣時的起拍價、成交價均不包含買受人在拍賣標的物交割、處置時所發生的全部費用和稅費。”“買受人應自行辦理相關變更手續，并自行承擔相應費用。除明確由被執行人繳納的費用，其他未明確繳費義務人的費用也由買受人自行承擔。”

但通常所得稅和增值稅是由出賣方承擔，這種稅費轉嫁條款與法律規定和行業慣例相悖，導致許多競拍者在成交前均意識不到背后潛在的高額稅費，在競拍成功后極易產生**。因此，司法拍賣中涉及的稅費承擔問題，是司法實踐中經常遇到的爭議問題之一。

那么這些載明事項是否有效呢？網絡司法拍賣中標的物過戶產生的稅費到底應由誰承擔呢？下文就將對此進行詳細分析。

二、稅費分配有約定的從其約定，沒有約定的由法定納稅人承擔

稅費分配有約定的從其約定，沒有約定則由法定納稅人承擔，如果法律對此沒有明確規定，**可以依據法律原則和案情酌情裁定分配稅費。2017年1月1日起施行的《最高****關于****網絡司法拍賣若干問題的規定》（下文中簡稱《網拍規定》）第三十條中規定：“因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，****可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。”

司法判例中，大多數**認為稅收負擔者和法定納稅人無須一致，稅費轉嫁條款不違反強制性的法律規定，肯定了稅費轉嫁條款的效力。如胡某某與**建設銀行買拍合同**一案【（2015）浙湖商終字第45號】，湖州市中級****認為，“當事人對于稅費承擔的約定屬于意思自治范疇，屬于民法調整的范圍。該約定與上述暫行條例的規定也并不矛盾，雖然納稅主體為轉讓人，但并不排斥相關稅費可由受讓人承擔”。又如張某某與武漢市江岸區稅務局稅務爭議一案【（2017）鄂0102行初131號】，江岸區**認為，“黃某某作為涉案房屋的出讓方即取得涉案房屋轉讓所得的人，是涉案房屋交易中個人所得稅的納稅義務人，因原告張某某在本院司法拍賣網絡平臺上競得原屬于黃某某的涉案房屋，并在《拍賣成交確認書》中約定其自行承擔涉案房屋的過戶費用及其他所涉稅，故原告張某某代黃某某繳納上述相關費用系其真實意思表示，也不違反相關法律規定”。

但是，如果雙方對此未做約定或存在爭議，應當由稅法規定的納稅人承擔稅費。在施維、許惠成執行審查類執行裁定書【（2017）最高法執監324號】中，最高****裁定由被執行人承擔轉讓方的稅費，由接受抵債的申請執行人承擔買受方的稅費。最高**認為：“認為當事人可以就稅費的負擔進行約定，但如當事人之間無約定或就已有約定產生爭議的情況下，**應當根據現有一般民事交易規則對于司法拍賣雙方的稅費負擔重新進行安排。……****應當參照民事交易中自主買賣的相關規定確定司法拍賣或抵債雙方的稅費承擔標準。”

就房屋買賣而言，出賣方與買受方各自應承擔的稅費有十分明確的規定。在房屋拍賣中主要涉及所得稅、土地增值稅、契稅和印花稅四個稅種，通常所得稅和土地增值稅由被執行人承擔，契稅和印花稅由買受人承擔。下面將分稅種討論在當事人之間無約定或對已有約定產生爭議的情況下，如何依法進行稅費分配。

1. 所得稅

對于房屋產權取得不滿五年或滿五年但并非家庭唯一住房的房產，房屋轉讓屬于財產轉讓所得，依法應由被執行人繳納所得稅；對于房屋產權取得滿五年且是家庭唯一住房的房產，依法免征所得稅。依據《個人所得稅法》第二條：“下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：……（八）財產轉讓所得；”和《企業所得稅法實施條例》第六條：“企業所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利等權益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接收捐贈所得和其他所得。”從上述規定可以看出，所得稅是應該由獲得所得的人，即被執行人承擔。

2. 土地增值稅

房屋轉讓的土地增值稅，依法應當由被執行人承擔。《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”在房屋買賣過程中，顯然由被執行人取得收入，因此納稅人即被執行人，應當承擔土地增值稅。

3. 契稅

購房的契稅，依法由房屋的新產權人，即買受人承擔。依照《契稅法》第一條規定：“在中華****境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。”轉移房屋所有權的承受人即是房屋的新產權人，所以應當由買受人承擔，并無爭議。

4. 印花稅

依照相關法律規定，印花稅應當由買受人承擔。《印花稅暫行條例》第一條中規定：“在中華****境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規定繳納印花稅。”其第二條中規定：“下列憑證為應納稅憑證：……（二）產權轉移書據；”領受產權轉移書據的人必然是買受人，因此應當由買受人繳納印花稅。

綜上，法律中明確規定了各稅種的納稅人，所得稅、土地增值稅等主要由被執行人承擔，買受人承擔的僅限于契稅、印花稅。但法律并未規定稅收負擔者和法定納稅人必須相同，實踐中買賣雙方也常常會另有約定，如約定稅費均由買受方全部承擔。因此，雙方對《競買公告》中的稅費分配規定沒有異議，可以規定由買受人承擔全部稅費；但是如果雙方未做約定或對約定存在爭議，**應當依照法律規定合理在被執行人和買受人之間分配稅負，而不應繼續由買方全部承擔。

三、雙方對稅費負擔存在爭議的，可向****提起異議

網絡司法拍賣屬于強制執行措施，是公法行為，****對網絡司法拍賣中產生的爭議，應當適用民事訴訟法及相關司法解釋的規定處理。如果被執行人和買受人對于稅費負擔存在異議，應按法定事由提起執行異議。最高**在陳載果執行異議案中【（2017）最高法執監250號執行裁定書】認為：“網絡司法拍賣屬于公法（司法）行為，是執行**行使強制執行權，就查封、扣押、凍結的財產強制進行拍賣變價進而清償債務的強制執行行為，應適用民事訴訟法及司法解釋關于強制執行的規定。而《拍賣法》調整拍賣企業的拍賣活動，屬于私法行為。《拍賣法》規定成交后簽署成交確認書，對網絡司法拍賣并不適用。”

****應當對拍賣的不動產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式進行公示；如果****未進行公示，致使買受人產生巨大誤解，買受人有權提出異議請求撤銷網絡司法拍賣。《網拍規定》第十三條中規定：“實施網絡司法拍賣的，****應當在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺公示下列信息：……（九）拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式；”《網拍規定》第三十一條中規定：“當事人、利害關系人提出異議請求撤銷網絡司法拍賣，符合下列情形之一的，****應當支持：（一）由于拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的……”如果拍賣房產產權取得未滿五年，其增值稅與所得稅稅率相加接近20%，對買受人來說成本陡然升高，很可能無法實現其購買目的，此時買受人有權向****提出異議請求撤銷該網絡司法拍賣。

如果****依法對稅費及承擔方式進行了公示，但是被執行人與買受人對于稅負負擔存在爭議的，買受人可以向****提出異議，**應當依照《網拍規定》第三十一條分配稅費。《最高****關于****辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第五條中規定：“有下列情形之一的，當事人以外的自然人、法人和非法人組織，可以作為利害關系人提出執行行為異議：……（五）認為其他合法權益受到****違法執行行為侵害的。”如果買受人認為**的《競拍公告》中所做的規定侵害了自己的合法權益，不合理地增加了自己的負擔，讓自己承受了本不該承受的稅費，其可以向****提出異議。

四、總結

當競拍公告中，對買受人承擔全部稅費條款作出了明確提示、解釋時，可以由買受人承擔全部稅款；如果競拍公告中未對此作出明確規定，買受人可向**提出異議申請撤銷該網絡司法拍賣；如果雙方對此存在爭議，可以向**提出異議，**應當依照法律規定分配稅負：由被執行人承擔所得稅和土地增值稅，由買受人承擔契稅和印花稅。

雖然有許多觀點認為由買受人承擔所有稅費條款應當無效，此規定屬于執行權這一公權力的濫用。但是司法拍賣雖然是公法拍賣，但仍屬于市場交易行為。只要買受人對其需要承擔全部稅費有充分的認知，其作為理性的市場交易主體會自行判斷是否還要出價、加價。同時也應當考慮到目前市場上在進行一些房屋交易時，也規定了稅費轉嫁條款，由買受人承擔稅費。在市場這只“無形的手”的調節下，一旦法拍房的含稅價格超過了市場價，出價方一般就會不再加價，這會對法拍房的最終成交價作出自動地市場調整，故不需要直接判定該條款無效，應當尊重競拍者的意思自治。

目前，在各大網絡司法拍賣平臺正在進行的拍賣程序中，《競買公告》、《競買須知》均存在較多規定拍賣程序產生的稅費由買受人承擔或對于稅費承擔規則表述模糊的情形。由于被執行人的自身經濟狀況往往較差，且各部門之間存在信息交流不及時的問題，在對出賣方納稅規則規定不明晰、對買受方規定較為明晰的情況下，買受人更容易成為最后繳稅義務的“買單人”。因此，買受人在參加司法拍賣前應當對司法拍賣中的稅費問題作出明確了解，并且提高警惕。

相關法律法規：

《最高****關于****網絡司法拍賣若干問題的規定》

文號：法釋〔2016〕18號

生效日期：2017年1月1日

時效性：現行有效

第十二條 網絡司法拍賣應當先期公告，拍賣公告除通過法定途徑發布外，還應同時在網絡司法拍賣平臺發布。拍賣動產的，應當在拍賣十五日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣三十日前公告。

拍賣公告應當包括拍賣財產、價格、保證金、競買人條件、拍賣財產已知瑕疵、相關權利義務、法律責任、拍賣時間、網絡平臺和拍賣**等信息。

《中華****個人所得稅法》

文號：中華****主席令（第九號）(2018年）

生效日期：2019年1月1日

時效性：現行有效

第二條　下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：

（一）工資、薪金所得；

（二）勞務報酬所得；

（三）稿酬所得；

（四）特許權使用費所得；

（五）經營所得；

（六）利息、股息、紅利所得；

（七）財產租賃所得；

（八）財產轉讓所得；

（九）偶然所得。

居民個人取得前款第一項至第四項所得（以下稱綜合所得），按納稅年度合并計算個人所得稅；非居民個人取得前款第一項至第四項所得，按月或者按次分項計算個人所得稅。納稅人取得前款第五項至第九項所得，依照本法規定分別計算個人所得稅。

《中華****企業所得稅法實施條例》

文號：中華****國務院令第512號（2007年）

生效日期：2008年1月1日

時效性：現行有效

第六條?企業所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利等權益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。

《中華****土地增值稅暫行條例》

文號：中華****國務院令第138號（1993年）

生效日期：1994年1月1日

時效性：現行有效

第二條　轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

《中華****契稅法》

文號：中華****主席令（第五十二號）

生效日期：2021年9月1日

時效性：現行有效

第一條?在中華****境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

《中華****印花稅暫行條例》

文號：國務院令第11號

生效日期：2011年1月8日

時效性：現行有效（即將于2022年7月1日失效）

第一條?在中華****境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規定繳納印花稅。

第二條?下列憑證為應納稅憑證：

????1.購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；

????2.產權轉移書據；

????3.營業賬簿；

????4.權利、許可證照；

????5.經**確定征稅的其他憑證。

《民法典》 ??

文號：中華****主席令第 45 號

生效日期：2021年1月1日

時效性：現行有效

第四百九十六條 格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

第四百九十七條??有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

拓展知識：