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2022年土增稅稅率及計算方法

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最新土地增值稅稅率表(2015年)｜
檔次｜級 距｜稅率｜速算扣除系數｜稅額計算公式｜說 明｜
1｜增值額未超過扣除項目金額50%的部分｜30%｜0%｜增值額30%｜扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金； **規定的其他扣除項目。｜
2｜增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分｜40%｜5%｜增值額 40%-扣除項目金額5%｜
3｜增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分｜50%｜15%｜增值額50%-扣除項目金額15%｜
4｜增值額超過扣除項目金額200%的部分｜60%｜35%｜增值額60%-扣除項目金額35%｜

土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。它是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。下面來更加詳細的了解土地增值稅。一、土地增值稅的特點：
　1、在房地產轉讓環節征收；
　　2、以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據；
　　3、征稅范圍比較廣；
　　4、采用扣除法和評估法計算增值額;5、實行超率累進稅率。
　　二、土地增值稅的納稅人：
增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人；不論經濟性質；不論內資與外資企業、**公民與外籍

房地產開發企業由于資金需要，通過統借統還的方式從企業集團或企業集團中的核心企業取得借款，按照金融機構同期同類貸款利率支付利息，并取得其開具的**，房地產開發企業通過該種方式向企業集團或企業集團中的核心企業支付的利息，在土地增值稅清算時如何扣除呢？

我們來分析一下。

基本規定

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條第（三）項規定，開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市****規定。

《國家**關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規定，（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級****此前規定的比例執行。（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

上述**和國家**的政策中并沒有明確支付的統借統還利息如何在土地增值稅清算時扣除，在實際業務中，到底是據實扣除還是按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除呢？我們看一下地方稅務機關的觀點。

觀點一：可以據實扣除

以黃山市為例

《黃山市地方稅務局土地增值稅清算業務有關問題釋義》十、房地產開發企業集團貸款或者核心企業貸款后，將資金統籌安排給集團內部其他企業使用，利息扣除的原則是什么？

企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤給集團內部其他成員企業使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業間合理分攤利息費用，據實扣除。

觀點二：10%以內計算扣除

以大連市為例

《大連市地方稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務局公告2014年第1號）

八、集團內部統借統還的借款利息扣除　　

對于統借統還貸款或關聯企業貸款后轉給房地產開發企業使用而產生的利息支出，在計算土地增值稅時，不得據實扣除，應按《國家**關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第二項的規定，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

以天津為例

《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》（天津市地方稅務局公告2015年第9號）

七、關于開發費用的扣除問題

(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產開發項目計算分攤并提供金融機構證明的，可以據實扣除。其他房地產開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除；

凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，或全部使用自有資金的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除；

(二)以集團名義貸款并實行統借統還的，凡能提供集團借款合同和支付利息憑證，并由集團提供資金使用及房地產開發項目利息支出情況分配表的，可以據實扣除。

雖然天津市地方稅務局公告2015年第9號明確可以據實扣除，但該文件由天津市地方稅務局公告2016年第25號于2017年1月1日廢止，并刪除了與統借統還相關的條款。因此，應按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》（天津市地方稅務局公告2016年第25號）

五、關于開發費用的扣除問題

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產開發項目計算分攤并提供金融機構證明的，可以據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，或全部使用自有資金的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

觀點三：根據辦理《建設用地規劃許可證》的時間判斷

以青島為例

《青島市地方稅務局關于發布<房地產開發項目土地增值稅管理辦法>的公告》（青島市地方稅務局公告2016年第1號）第四十八條規定，房地產開發費用，是指與開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。具體為：

（六）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款,并按借款合同指定的分攤對象和用途借給集團內部其他成員企業使用，并且按照支付給金融機構相同的借款利率收取利息的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業間合理分攤利息費用，據實扣除。

青島市地方稅務局公告2016年第1號第四十八條第（六）項自2017年7月20日起由《青島市地方稅務局關于修訂<房地產開發項目土地增值稅管理辦法>的公告》（青島市地稅局公告2017年第3號）廢止。

為貫徹落實《山東省地方稅務局關于修訂〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（山東省地方稅務局公告2017年第5號，以下簡稱“省局5號公告”），青島市地方稅務局于2018年5月發布了《青島市地方稅務局關于貫徹落實<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務局公告2018年第4號），自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止，并廢止了青島市地方稅務局公告2016年第1號和青島市地稅局公告2017年第3號。

雖然青島市地方稅務局公告2018年第4號沒有提到房地產開發企業支付的統借統還的利息如何在土地增值稅清算時扣除，但第十六條明確，對于2017年9月21日之前已辦理《建設用地規劃許可證》,且稅務機關未出具清算結論的房地產項目，在進行土地增值稅清算時可按照省局5號公告和本文規定內容執行。與4號文件配套的《關于貫徹落實<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》的解讀中第十一條“關于執行時間的規定”明確，為做好省局5號公告執行時間與青島貫徹公告執行時間的銜接，方便納稅人開展土地增值稅清算，青島貫徹公告規定的執行時間2017年9月21日是指辦理《建設用地規劃許可證》的時間。無《建設用地規劃許可證》的，以辦理《國有土地使用證》的時間為準。

對于2017年9月21日（含）之后辦理《建設用地規劃許可證》的清算項目，必須按照省局5號公告和青島貫徹公告規定內容執行。

對于2017年9月21日之前已辦理《建設用地規劃許可證》,且稅務機關未出具清算結論的清算項目,在進行土地增值稅清算時按照《青島市地方稅務局關于〈房地產開發項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務局公告2016年第1號）規定執行，也可按照省局5號公告和青島貫徹公告規定內容執行，但兩種規定內容不可交叉使用。

根據上述政策和解讀分析，對于2017年9月21日之前已辦理《建設用地規劃許可證》,且稅務機關未出具清算結論的清算項目,在進行土地增值稅清算時，如果選擇按照青島市地方稅務局公告2016年第1號）規定執行，可以據實扣除，對于2017年9月21日（含）之后辦理《建設用地規劃許可證》的清算項目，則不能據實扣除，應按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

房地產開發企業通過統借統還的方式從企業集團或企業集團中的核心企業取得借款發生的利息支出，在進行土地增值稅清算時是據實扣除還時按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，由于各地稅務機關的觀點不一致，在實際**作中要與主管稅務機關溝通確認具體執行口徑。

作者：李立軍（正保財稅咨詢師）

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