前沿拓展：

房屋增值稅稅率計算公式

以買價加成20再加銷售時支付的稅金為扣除項目，假設各項稅金為120萬元（巧娃說的稅金沒算契稅），增值額為：650*120%+120=900萬元，增值率為100%，適應稅率50%
應交土地增值稅=900*50%-900*15%（速算扣除）=315萬元

幸福里百科詞條：房產稅主要以房產為征收對象，具體指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

本文知識點：

1、房產稅的具體征收標準與征收方式

2、房產稅計算公式

3、個人住宅房產稅2021年上海、重慶開征標準

一、房產稅

房產稅主要以房產為征收對象，具體指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。計稅依據主要有兩種：從價和從租，通常按年征收，分期繳納。

1、從價計征年稅率為1.2%，計稅依據為依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區、直轄市****確定，如浙江省規定具體減除幅度為30%。

計算公式為：應納稅額＝應稅房產原值×（1－扣除比例）×年稅率1．2％

2、從租計征年稅率12%，以房產租金收入為計稅依據，從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

計算公式為：應納稅額＝租金收入×12％沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間。

3、免征，所有個人非營業用房產，和家庭人均住房面積60平米以下等19種情況免征房產稅。

舉個例子，作為房產稅試點城市的上海，目前征稅對象有兩類，第一類是本地新購且屬于家庭第二套以上房產，第二類為外地戶籍新購房產。計稅價格為交易價格的70%，稅率為0.6%，若低于成交建筑面積均價的2倍，征收稅率為0.4%。

二、房產稅不按套數征收，按住房面積

房產稅是一種財產稅，是以持有的房屋面積作為征收標準。因此無論是首套房還是多套房，都需要按照從價和從租兩種方式作為計稅依據。

我國房產稅還沒有全國推行，僅在重慶和上海試點，所以也沒有完全統一的征收標準。但就目前來看，重慶是對劃定標準的高端住宅征收房產稅；而上海只對超出自住面積以上的新增住宅征收。

另外，有包含人均60平米住房面積內的19種情況，房產稅是免征的。

三、多套房的房產稅如何計算？

1、除首套房外，無論幾套房，人均住房面積超過60平米就需要按照對應房產稅率計征。需要注意的是，在第二套購入后一年內，第一套賣出的，可退還已繳納的房產稅。

2、商業房產，每年均按租金收入的12％繳交房產稅，**、國家**另有規定的除外。

四、房產稅具體征收標準

按照上海現行的征收標準，房產稅起征點人均60平方米，即人均60平米以下的居住面積，免征房產稅，但超出60平米部分的面積，要按照新房交易單價計算總價的70％，按0.6％的稅率征收房產稅。

舉個例子，上海戶籍的一個三口之家（夫妻雙方加上未成年子女），現有一套50平方米的住房，又新買了一套110平方米的住房，那么該家庭全部住房面積為160平方米，人均53.33平方米，在人均60平米以下的免征范圍內，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。

但如果這個家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均86.67平方米，超過免稅標準，因此新購住房里有80平方米須按規定繳納房產稅。

五、房產稅的征收方式

1、從價計征 年稅率為1.2%，計稅依據為依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區、直轄市****確定，如浙江省規定具體減除幅度為30%。

2、從租計征 年稅率12%，以房產租金收入為計稅依據，從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

六、房產稅免征標準

對于以下情況，房產稅予以免征。

1、國家公用的房子：我國的部分房子是屬于國家公用的，這類房子是不需要出一些房產稅，因為這些房子的最終目的不是為了盈利。

2、沒有房產證的房子：有一些房子，因為不符合一些條件而沒有到房管局進行登記，這類房子應該也是不需要繳納稅費，但這類房子若是出現什么事情的話，相對的合法權利也得不到保障。

3、小產權房：一些小產權房也不需要繳納，這種房子證件不齊全，也沒有到房管局進行登記，而且這些房子也屬于集體所有，這里面有很多一時說不清楚的關系在里面，如果對于這類房子交稅，其實也失去了這個房產稅本身的意義，房產稅是為了遏制商品房價格上漲，如果這小產權房還征收房產稅的話，可能還會有一些不好的影響。

4、由國家**門撥付事業經費的單位自用的房產。

5、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。

6、個人非營業用的房產。

7、經**批準的其他房產。

七、個人住宅房產稅2021年上海、重慶開征標準：

前面說到，目前全國范圍內的房產稅征收還未展開，現只有上海和重慶兩個地區作為房產稅開征試點有起征房產稅。根據去年房產稅起征情況，以下介紹上海、重慶房產稅2021年開征標準。

1、上海房產稅2021年征收標準：

①上海房產稅2021年開征標準計稅依據：住房市場交易價格的70%；

②上海房產稅2021年開征標準稅率：實行0.4%～0.6%差別化稅率。適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%；

③上海房產稅2021年開征標準征稅面積：對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和；

因而，上海房產稅2021年開征標準房產稅的計算公式為：應納稅額=應稅面積*新購房單價*70%*稅率；

2、重慶房產稅2021年開征標準：

①重慶房產稅2021年開征標準從價計征：依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。稅率1.2%；

②重慶房產稅2021年開征標準從租計征：按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的,可暫減按4%的稅率征收房產稅；

③重慶房產稅2021年開征標準個人住房房產稅稅率征收標準為：獨棟商品住宅和**住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%

房產稅什么時候開始征收

8月18日，**副部長許宏才作《國務院關于今年以來預算執行情況的報告》，在介紹下一步財政重點工作時指出，提出積極穩妥推進房地產稅立法和改革，配合做好增值稅法、消費稅法、關稅法等立法審核工作。

消息發出后，“房地產稅改革”再次沖上了熱搜，并且，這是今年以來官方第五次提及“房地產稅”。

此前，3月13日，《中華****國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發布，第二十一章完善現代稅收制度中提及，“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”。建立住房和土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。

4月7日，在國務院**辦舉行的貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代財稅體制發布會上，**稅政司司長王建凡表示，積極穩妥推進房地產稅立法和改革，進一步完善現代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優化稅制結構，建立健全有利于高質量發展、社會公平、市場統一的稅收制度體系。

5月6日，**部長劉昆在《經濟日報》撰文提到，推動構建新發展格局，促進高質量發展，必須加快建立現代財稅體制。劉昆提到，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

5月11日，**、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、**負責同志在京主持召**地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市****負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

房產稅的立法工作雖未出臺，但早已著手進行。專家預計，房產稅最早將在2022年全面開始征收。

拓展知識：

房屋增值稅稅率計算公式

1、不動產證未滿2年：增值稅及其附加稅稅率為5.6％（增值稅稅率為5％）。增值稅及其附加稅計算公式：房屋的計稅價÷（1＋5％）×5.6％。2、不動產證滿2年：免征增值稅。
《中華****城市房地產管理法》
第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第六十二條房地產抵押時，應當向縣級以上地方****規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。