第二套房子個(gè)人所得稅怎么算(第二套房房產(chǎn)稅怎么算)
前沿拓展：
第二套房子個(gè)人所得稅怎么算
不可以。
住房貸款為本人或者其配偶購買**境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過240個(gè)月。
納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
對(duì)于大部分購房者來說，稅收是在美國買房最主要的考量因素，不論是投資房產(chǎn)用于出租還是以公司名義買房都會(huì)產(chǎn)生大量的稅，那么如何才能合理的避開這些稅收，使得房產(chǎn)投資更為合理呢？
今天我就來帶大家了解一下外國人在美國買房的四大稅項(xiàng)以及如何合理的節(jié)稅。
首先，房產(chǎn)稅。
在美國買房，每年都要繳納房產(chǎn)稅，稅率由當(dāng)?shù)?*根據(jù)房子的情況進(jìn)行評(píng)估，不同的地區(qū)稅率不同，大概在1%-3%之間。
第二，個(gè)人所得稅。
房子出租所獲得的收益，這部分需要繳納的所得稅分有兩種：一種是主動(dòng)出租，另一種是被動(dòng)出租。
如果是被動(dòng)出租，稅率一概是收入的30%，沒有任何商量的余地；如果是主動(dòng)出租，那么它就是一個(gè)很大的調(diào)整范圍，要根據(jù)房產(chǎn)持有人當(dāng)年的總收入來確定稅率。
第三，房產(chǎn)出售的利得稅。
這個(gè)稅率分為短期持有和長(zhǎng)期持有，如果短期持有，那么稅率在10%-39.6%之間。
如果長(zhǎng)期持有，稅率將會(huì)在0%-20%之間。
但是如果是外國人出售美國的房產(chǎn)，會(huì)有一個(gè)15%的預(yù)扣稅，這15%的預(yù)扣稅會(huì)在今后的報(bào)稅中根據(jù)實(shí)際情況多退少補(bǔ)。
第四，房產(chǎn)的贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅。
對(duì)于持有美國房產(chǎn)的外國人，贈(zèng)與稅有1.4萬美金、遺產(chǎn)稅有6萬美金的免稅額，但這點(diǎn)額度對(duì)于高額的贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅來講，也只是杯水車薪。
以上就是外國人在美國置業(yè)所要面臨的所有稅務(wù)問題，那如何規(guī)避這部分費(fèi)用呢？
針對(duì)一般購房者來說，在投資者購置住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，如果直接購買，那么可以通過房子的地稅(房產(chǎn)稅)、保險(xiǎn)費(fèi)、房子的折舊費(fèi)、裝修折舊費(fèi)、分類折舊費(fèi)、房子的維修費(fèi)、房東到美國來往的機(jī)票，餐旅費(fèi)、房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)、尋找租客的廣告費(fèi)等來進(jìn)行合理的個(gè)人所得稅管理。
而如果是以公司的名義進(jìn)**產(chǎn)投資的話，那么除了上面提到的個(gè)人所得稅管理方式，還有如下更優(yōu)惠法則：
1、美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的所有費(fèi)用;美國公司可以請(qǐng)雇員，員工的所有工資、福利全部可以抵稅；為美國員工發(fā)獎(jiǎng)金，禮品，也可以抵稅。
2、以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅。
3、招待客戶，請(qǐng)客吃飯，飛機(jī)費(fèi)用，汽油費(fèi)，旅館費(fèi)，甚至衣服的購買費(fèi)用，都可以稱作公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
4、可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱作辦公用品，購買或是租賃豪車，這也可以抵稅。
5、甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
對(duì)于房產(chǎn)出售的利得稅，還能利用1031置換條款。
舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內(nèi)找到另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過戶，那么第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。
至于遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅，要分幾種情況。
在美國買房，投資人沒有綠卡，但子女有，又想將房產(chǎn)贈(zèng)與子女。如果投資人想要將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，千萬不要直接贈(zèng)與，因?yàn)橥鈬说馁?zèng)與免稅額每年只有14000美元。
正確做法應(yīng)該是將房產(chǎn)賣掉，將存款贈(zèng)與子女，由于存款是無形資產(chǎn)，外國人把無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)贈(zèng)美國人是沒有贈(zèng)與稅的。
對(duì)美國納稅居民來說，如果房子一直不賣，過世后贈(zèng)與子女，子女可以免交增值稅。
例如父母買了一棟房子，花費(fèi)50萬，過世的時(shí)候，房子漲到了200萬，如果孩子拿到這一棟房子以后，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅。
但是這棟房子的200萬會(huì)算在父母的遺產(chǎn)里面，所以我們避了贈(zèng)與稅，同時(shí)要特別注意一下遺產(chǎn)稅的問題。
外國人在美國遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產(chǎn)稅高達(dá)40%，如果在9個(gè)月內(nèi)沒有補(bǔ)齊這40%的遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)將在9個(gè)月內(nèi)被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產(chǎn)稅。
這里有個(gè)解決方案就是，在購買美國房產(chǎn)的時(shí)候，同時(shí)購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)可以留下來從容處理。
美國房產(chǎn)雖然交稅，通過合法的個(gè)人所得稅管理手段，也能節(jié)省不少。
而且美國土地是私有的，并且是**產(chǎn)權(quán)。就算是1%的房產(chǎn)稅，也就是你交100年的房產(chǎn)稅才相對(duì)于你的房?jī)r(jià)。100年后你的房子會(huì)增值多少呢？歷史已經(jīng)回答了一切。
更何況，在美國買房投資出租，通常還是會(huì)有2-5%的凈租金收益。這也就是為什么很多移居、留學(xué)和商務(wù)相關(guān)的人群會(huì)在美國買房的原因。
拓展知識(shí)：
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