房地產結轉收入稅金及附加怎么計算(房地產結轉收入后,增值稅如何處理)
前沿拓展：
根據最新的中指院對2020年上半年西安房地產市場調研結果，受**影響，整體成交量同比腰斬，累計成交量為317.68萬平方米，銷供比為1.35，全國房地產市場整個表現為供大于求的態(tài)勢。隨著后半年全球**逐漸得到控制，各行各業(yè)恢復正常，房地產企業(yè)為清理上半年累計的庫存，快速回籠資金，在營銷策略上也會加大**，**市場。其中適當對中介機構或者個人提高其銷售傭金也是一種最直接的方法。
那么站在財務角度考慮提高銷售傭金，制定出營銷策略時，應提前考慮稅務方面所可能帶來的風險，比如房地產企業(yè)支付的銷售傭金在企業(yè)所得稅前扣除的金額是有限額的，超過限額不允許稅前扣除。因此只有明白了政策，才能正確制定營銷策劃方案，合理規(guī)個人所得稅管理收風險。
方式一、當服務商為國內機構或者個人時，稅前扣除限額5%
根據財稅【2009】29號文第一條的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產經營有關的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內的部分，準予扣除；超過部分，不得扣除。
1.保險企業(yè)：財產保險企業(yè)按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的15%（含本數，下同）計算限額；人身保險企業(yè)按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。
2.其他企業(yè)：按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、**人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額
因此當房地產企業(yè)制定的營銷策略時，與**境內機構或個人簽訂中介服務協(xié)議，其服務的銷售傭金在項目銷售收入的5%范圍內做預算，如果預算超出稅法規(guī)定的扣除標準，應注意在前期制定營銷策略方案時合理規(guī)避風險。
方式二、服務商為境外機構，稅前扣除限額為10%
依據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。對房地產行業(yè)來說，這里的10%與29號文規(guī)定的5%似乎沖突了。2009年3月19號**、國家稅務總部聯(lián)合發(fā)布的財稅【2009】29號文主要就企業(yè)手續(xù)費傭金支出稅前扣除時，規(guī)定其他企業(yè)（包括地產））的扣除限額為5%，沒有其他特殊列舉。而在2009年3月6號國家**發(fā)布的國稅發(fā)【2009】31號文件，特別提出了房地產企業(yè)對支付給境外機構的銷售傭金的稅前扣除限額為10%。如何適用呢？發(fā)新廢舊還是各自適用？我們認為支付給境外機構的銷售傭金限額提高到10%是國家出于鼓勵企業(yè)開發(fā)海外市場的一個考慮，這兩個比例不矛盾，房地產企業(yè)應該分別適用。支付給境內企業(yè)或者個人的銷售傭金，適用5%的扣除限額，支付給境外機構（不能是個人）的銷售傭金扣除比例適用10%的扣除限額。
對于房地產企業(yè)制定營銷策略，對國內和國外市場需求的判斷，不同的市場營銷策劃費用投入多少，預算的銷售傭金占整個項目預計總收入的比例，正確選擇委托代銷機構，從而減少稅收風險，降低稅務成本。
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來源： 德居正財稅
拓展知識：
房地產結轉收入稅金及附加怎么計
房子竣工驗收后結轉。
1、結轉收入時：借：預收賬款
貸：主營業(yè)務收入
借：主營業(yè)務收入
貸：本年利潤
2、結轉成本時：借：開發(fā)產品
貸：開發(fā)成本
借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)成本
借：本年利潤
貸：主營業(yè)務成本
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