房地產土增稅計算方法(房地產土增稅計算方法最新)
前沿拓展：
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅預征。
上節，我們說了土地征值稅是最復雜的稅種，一節課很難講完。我們這節課繼續。主要講講房地產企業的土地征值稅怎么預征？
1.為什么說房地產是地方重視的支柱產業
首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個**與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產繁榮的地方，增值稅、企業所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？
因為一般來說增值稅是**和地方分成是五五開，企業所得稅是**和地方分成是**開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴重依賴房地產的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業所得稅。
其次，房地產企業交的稅費種類多。
房地產各階段所涉及的稅種：
企業設立：印花稅、房產稅、個人所得稅
開發項目可行性研究：印花稅、房產稅、增值稅、個人所得稅
取得項目用地：印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅
前期準備：印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、增值稅、個人所得稅
資金籌措：印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、增值稅、個人所得稅
建設施工：印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、增值稅、個人所得稅
銷售：印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加費、地方教育費附加、個人所得稅、水利基金
物業服務（竣工交付）：土地增值稅清算
看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產為國家貢獻了多少稅收。
土地增值稅為什么要預征？
我們知道，房地產開發建設一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，要采取的預先征收土地增值稅的辦法。
那預征什么時候征？怎么計算呢？
首先預售的時候就要交土地增值稅了，具體的預征率由各省、自治區、直轄市稅務局根據當地情況制定。
一般來說，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。
比如：你預售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預征率。
同時，各地要根據不同類型房地產（容積率不同）確定適當的預征率。比如合肥預征率是：
（1）保障性住房預征率為0；
（2）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；
（3）其他類型房地產（含別墅、商住房）預征率為2%。
3.土地增值稅預征一般怎么計算？
例如:某房地產開發有限公司銷售商品房時，取得了預售預收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預征率為3%(增值稅預征稅率也是3%）。那么，該公司應繳納預征土地增值稅多少元?
第一步，計算企業取得預售款預繳的增值稅
1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元
第二步，計算土地增值稅預征的計征依據（不含稅收入）
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元
第三步，計算土地增值稅預征稅額
土地增值稅預征稅額=土地增值稅預征的計征依據*預征率=1070*3%=32.1萬元
4.土地增值稅有核定征收嗎？
如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預征、清算都收不上來，肯定要核定征收。
房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅:
(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
核定征收率也是各省、自治區、直轄市稅務局根據當地情況制定的。比如合肥：
（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（2）其他類型房地產（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。
拓展知識：
房地產土增稅計算方法
增值額不超過扣除額百分之五十的，稅率為百分之三十；增值稅超過扣除額的百分之五十，不超過扣除額的百分之百的，稅率為百分之四十；增值額超過扣除額的百分之百，不超過扣除額的百分之二百的，稅率為百分之五十。根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
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