前沿拓展：

一、轉讓方涉及的那些稅費

1、增值稅

(1)個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

(2)個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家**規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

(1) 稅務部門監(jiān)制的**。

(2) **判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

(3) 國家**規(guī)定的其他憑證。

納稅人轉讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除的有關規(guī)定：

(1) 納稅人轉讓不動產(chǎn)，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的**，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

(2) 納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應：

① 2016年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]/(1 +5% ) x5%

② 2016年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)/(1 +5% )-契稅計稅金額 (不含增值稅 )]x5%

(3) 納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的**和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑**進行差額扣除。

稅收優(yōu)惠：

（1）個人銷售自建自用住房，免增值稅。（財稅[2016]36號）

（2）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉讓不動產(chǎn)、土地使用權，免增值稅。

家庭財產(chǎn)分割包括：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父 母 、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權所有人**亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權。

2、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加

城市維護建設稅=實際繳納的增值稅、消費稅之和*7%（或5%或1%）（個人轉讓住房不涉及消費稅）

納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7 % 。

納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5 % 。

納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1% 。

上述所稱 “納稅人所在地”，是指納稅人住所地或者與納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動相關的其他地點，具體地點由省、自治區(qū)、直轄市確定。

教育費附加=實際繳納的增值稅、消費稅之和*3%

地方教育附加=實際繳納的增值稅、消費稅之和*2%

稅收優(yōu)惠：

（1）自2019年1月1日至2021年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征城市維護建設稅。（財稅〔2019〕13號）

（2）自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加、地方教育附加。（財稅〔2016〕12號）

3、個人所得稅

財產(chǎn)轉讓所得 個稅=（財產(chǎn)收入-財產(chǎn)原值和合理費用）*20%

稅收優(yōu)惠：

（1）個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房取得的所得，免征個人所得稅。（財稅字[1999]278號）

（2）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，不征收個人所得稅。

（3）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，不征收個人所得稅。

（4）房屋產(chǎn)權所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，不征收個人所得稅。（財稅[2009]78號）

4、土地增值稅

應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

稅收優(yōu)惠：

自2008年11月1日，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（財稅[2008]137號）

5、印花稅

產(chǎn)權轉移書據(jù)應按所載金額的萬分之五貼花；權利許可證照按每件5元貼花。

稅收優(yōu)惠：

自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（財稅[2008]137號）

二、受讓方涉及的那些稅費

1、契稅

契稅實行3%~5%的幅度稅率。具體執(zhí)行稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市****在幅度內提出，報同級**代表大會常務委員會決定，并報全國**代表大會常務委員會和國務院備案。

稅收優(yōu)惠：

（1）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（2）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（財稅[2016]23號）

（3）婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免征契稅。（** **公告2021年第29號）

（4）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅。（同上）

2、印花稅

產(chǎn)權轉移書據(jù)應按所載金額的萬分之五貼花；權利許可證照按每件5元貼花。

稅收優(yōu)惠：

自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（財稅[2008]137號）

3、個人所得稅

偶然所得 個稅=房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額*20%

稅收優(yōu)惠：

（1）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，不征收個人所得稅。

（2）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，不征收個人所得稅。

（3）房屋產(chǎn)權所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，不征收個人所得稅。（財稅[2009]78號）

4、房產(chǎn)稅

應納稅額=租金收入x4% （出租）

自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

年應納稅額=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%（自營或免租使用）

從價計征房產(chǎn)稅的計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10% -3 0 % 損耗價值以后的余值。各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市****確定。

納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

稅收優(yōu)惠：

個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。（中華****房產(chǎn)稅暫行條例）

對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅。

拓展知識：

2008年個人所得稅計算公式

目前扣除數(shù)為2000元，倒算適用于下面公式：如A2等于個人全年所得稅金額， =MIN((B2/12+25*{0,1,5,15,55,135,255,415,615})/(0.05*{1,2,3,4,5,6,7,8,9})+2000)*12

2008年個人所得稅計算公式

IF(A6<>"",ROUND(IF(AND(A6>0,A6<=1600),0,SUM(IF((A6-1600>{0,500,2000,5000,20000,40000,60000,80000,100000})+(A6-1600<{500,2000,5000,20000,40000,60000,80000,100000,-底部咨詢-000})=2,(A6-1600)*{0.05,0.1,0.15,0.2,0.25,0.3,0.35,0.4,0.45}-{0,25,125,375,1375,3375,6375,10375,15375},0))),2),"超出范圍")
這是我以前在起征點1600的表格，里面的具體數(shù)字你自己改一下就可以了

IF(AND(A2>0,A2<=1600),0,IF(AND(A2>1600,A2<=2100),ROUND((A2-1600)*0.05,2),IF(AND(A2>2100,A2<=3600),ROUND((A2-1600)*0.1-25,2),IF(AND(A2>3600,A2<=6600),ROUND((A2-1600)*0.15-125,2),IF(AND(A2>6600,A2<=21600),ROUND((A2-1600)*0.2-375,2),IF(AND(A2>21600,A2<=41600),ROUND((A2-1600)*0.25-1375,2),IF(AND(A2>41600,A2<=61600),ROUND((A2-1600)*0.3-3375,2),"超出范圍"))))))) “61600元以下的數(shù)字”
IF語句只能嵌套7層， 所以數(shù)字不能算到全部分段，最好用上面的公式