前沿拓展：

深圳沙井地圖

深圳市保安區(qū)沙井鎮(zhèn)沙一村的郵編是518104沒錯，沙井村、大王山村、沙井鎮(zhèn)一村、沙井鎮(zhèn)后亭村、沙井鎮(zhèn)步涌村等是一樣的。

瘋狂的深圳小產(chǎn)權：轉手賺300萬、年漲22%、**客掃15套……

原創(chuàng) 鄧寧nnn 南方樓事 今天

本金1000萬，賺200-300萬；

七年漲幅200%，年漲22%；

**客戶“殺入”，一次性購買15套房源；

……

這些看似夸張的數(shù)據(jù)、超高的回報率，在深圳真實的存在。

只不過，主角變成了“小產(chǎn)權房”。

在經(jīng)歷了上半年特殊的行情，有大佬表示商品房投入成本過高，已經(jīng)“轉戰(zhàn)”小產(chǎn)權。

盧生深耕深圳小產(chǎn)權市場，看著市場單價從四位數(shù)變五位數(shù)；購買人群從工人變成土豪，他看著市場風云變幻。

沙井片區(qū)的小產(chǎn)權當屬最熱，最好賣的時候一天賣出二十多套，市場意料之外的火爆。

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投資客的“新游戲”

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“我們現(xiàn)在已經(jīng)不炒商品房，成本太高，都去炒小產(chǎn)權了。”

近來深圳的“小產(chǎn)權風”刮得很大，很多項目熱賣。

在二手房價高企，打新競爭激烈的形勢下，很多剛需包括投資客選擇轉戰(zhàn)小產(chǎn)權。

甚至有**人千里赴沙井，購買十幾套小產(chǎn)權投資。

某小產(chǎn)權投資群討論

1客群轉變：從底層居民到百億土豪

因為商品房投資成本過高，很多手握大量資金的投資客，把目光投向較為便宜的小產(chǎn)權。

盧生表示，一些手握大量資金的投資客會挑一些位置好的小產(chǎn)權，裝修再買出去，甚至有人投入幾千萬。

“一個月倒手，能賺個20-30萬，但對資金要求很高。”

因為投資客進場，這些沒有“身份”的小產(chǎn)權，在近幾年默默漲了不少。

在2015年之前，市面上小產(chǎn)權的單價從6000-8000元不等，但隨著2015-2016年行情大熱，小產(chǎn)權跟隨上漲，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1-3萬/㎡。

早些年，有投資客用3萬多的單價拿下了寶安某棟小產(chǎn)權房，在2018年，這棟房子周邊的新房已賣到10萬+/平。

從事行業(yè)這么多年，盧生看著客戶來來往往，要說變化，最明顯的就是客群的轉變。

在2016年之前，買小產(chǎn)權的絕大部分是社會底層。但在2016年之后，絕大部分成土豪投資客了。

他表示最近接待的客戶全體越來越高端，甚至有百億級別的土豪來看房。

除了南山、羅湖等投資客，還有一些**人士，他們都十分看好小產(chǎn)權回報率。

盧生透露，有**客戶在馬安山地鐵站附近，一次性把某棟小產(chǎn)權公寓一個戶型全部買下，大約15套。

“還有一個**客戶，買了一個比較奇怪的戶型來博舊改，因為那個戶型實際面積比較大，以后賠的會很多。”

馬安山小產(chǎn)權公寓**人承包房源戶型

為了深入了解，南方樓事跟隨盧生實地感受了一天小產(chǎn)權買賣市場。

2**幣游戲：1000萬本金，收益20-30%

要說最火熱的片區(qū)，那么沙井當仁不讓。

盧生每天都要接待許多意向購買小產(chǎn)權的客戶，最火的時候一天成交二十幾套。

“今年**，剛開始上班還擔心房子不好賣，但是沒想到很快就炒起來了。”

他坦言沙井的小產(chǎn)權市場比去年還火爆一圈，四月份很火爆，幾乎都漲了幾千，其他地方的小產(chǎn)權是沒怎么漲的。

沙井片區(qū)小產(chǎn)權房

沙井這么熱，除了會展中心跟海岸城的影響，絕大部分還是市場原因。

“今年房價太高，二手房買不起，很多人把目光轉向小產(chǎn)權。”

對于小產(chǎn)權的“打法“，盧生透露有兩種規(guī)模。

一種是有合伙人，資金比較雄厚。他們四處湊錢，買好的房源，別人出一套他們收一套。

比如，將本金推到1000萬，買下10套左右的房源，基本上每個單位到手盈利20%~30%。

但是想要達到這樣大的收益，優(yōu)質房源是前提。他表示這種好地方需要高昂本金，對于現(xiàn)金流壓力很大，無疑增加了很多風險。

相對于這樣大手筆的炒房客，大部分投資客的“打法”較為簡單。

這也就是第二種打法，拿下幾套房源出租，持有幾年再賣出或者長期持有博舊改。

短期收租，長期**，這是大部分投資客的心態(tài)。

沙井小產(chǎn)權

3最早吃螃蟹的人：7年賺4000萬

跟商品房市場一樣，小產(chǎn)權業(yè)主也會聯(lián)合哄抬房價，你賣高價我也賣。

“現(xiàn)在即便是小產(chǎn)權房，很多剛需都買不起了。”盧生表示在賣房子的過程中見過形形**的人，有人買了小產(chǎn)權大賺一筆，也有人錯過機會，現(xiàn)在眼巴巴的看著它上漲。

而陳女士，就是在后期進入市場的那一類投資客。

2019年，她以總價6000萬的價格，盤下塘尾一棟小產(chǎn)權房，后期裝修費在2000萬左右。

但這棟樓，在2013年的時候僅2000萬。7年時間上漲200%，漲幅夸張。

陳女士賺沒**，那是后話，現(xiàn)在可以看到的，就是原業(yè)主賺翻。

還有一類人群，他們早早進入市場。

2013年，一位騎電動車拉客的大叔花了15萬總價，買下龍華清湖地鐵口一套30多平的單間，現(xiàn)在已經(jīng)漲到42萬左右，7年時間漲幅180%。

對于這位大叔而言，這7年上漲的27萬，如果拉客每趟賺15元，要拉上1.7萬次將近2萬次，才能賺到這筆錢。

這時候不禁感慨，果然房產(chǎn)是普通人最好的投資。

位于沙井萬豐村的榮泰園，雖然是小產(chǎn)權，但不管是外立面、小區(qū)配套都跟商品房沒有區(qū)別。

而且戶型好，自住舒服，很多業(yè)主不愿意出售，一些戶型基本上沒有在售房源。

同樣，漲幅不低。

去年110萬就可以買到73㎡的戶型，現(xiàn)在已經(jīng)賣到135萬，一年漲了22.7%。”

小產(chǎn)權之所以被大眾青睞，除了房價低，還因為購買手續(xù)簡單，省去了商品房的各種條條框框。

如果是小產(chǎn)權新盤，購房者只需要跟開發(fā)商簽約，首付五成左右，基本上都可以貸款。

除此之外，到律師處公證產(chǎn)生的律師費由買家付款，一般在1000-1500元左右。

二手房的話，買家需要到開發(fā)商或者村委改過戶名，過戶費也是買家付款。

不少投資客就因為小產(chǎn)權不占名額、盈利空間大，便動了惻隱之心。

這時候想提醒各位，你在凝視深淵的時候，深淵也在凝視你。

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實探“最瘋狂”的沙井小產(chǎn)權

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如果想知道深圳的小產(chǎn)權發(fā)展如何，那一定要看沙井。

沙井鎮(zhèn)作為深圳小產(chǎn)權房最早的誕生地，存量占沙井建筑一半以上。

合一城市更新**顯示，深圳計劃公告項目共840個，其中寶安占159個，僅次于龍崗。

實地踩盤，但凡目光觸及之地，90%以上都是小產(chǎn)權房。

就連別墅，也是小產(chǎn)權。

現(xiàn)階段沙井的小產(chǎn)權，已經(jīng)形成市場。

中介告訴南方樓事，現(xiàn)在沙井的小產(chǎn)權公寓，多半是按套出售。

以沙井合一村某小產(chǎn)權公寓為例，單間（面積在27-39㎡左右），價格從29萬到33萬不等；兩房（面積在73㎡以上）的價格就去到80萬以上。

沙井某小產(chǎn)權公寓價格表

好一點的小產(chǎn)權，除了沒有房產(chǎn)證，跟商品房幾乎沒有任何區(qū)別。

小區(qū)外觀、社區(qū)綠化、公共設施、甚至游泳池等，相當完善。

麒麟名都

并且有的小產(chǎn)權不論是戶型、朝向還是得房率，可以吊打一些商品房。

榮泰園

這有模有樣的樣板間，咋一看，不知道的還以為是某個開發(fā)商的商品房。

細看之后，品質還是有待提升。

在踩盤的過程，南方樓事曾問中介以及本地人，“如果可以選擇的話會買商品房還是小產(chǎn)權？”

他們都毫不猶豫的表示，一定會買小產(chǎn)權，比商品房便宜，而且自住舒服。

究竟比商品房便宜多少，能讓他們如此果斷？

帶著這樣的疑問，在鏈家扒了扒沙井的商品房情況。

截止2020年6月8日，鏈家地圖上沙井的二手房僅169套，數(shù)量有限。

并且沙井站和馬安山站附近的房源，二手房均價從3.3-6.5萬/㎡不等。

最近被熱議的博林君瑞，成交價也去到了7萬，恐怕海岸城開盤也沒有這么高的均價。

如果在沙井買一套70㎡的兩房，以商品房最低均價3.3萬/㎡來算，總價在231萬；如果買小產(chǎn)權，總價只是商品房的三分之一。

價格如此誘人，也就能理解為什么這么多人前赴后繼進入市場。

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能不能買？

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深圳作為全國小產(chǎn)權存量最多的城市，體量是非常龐大的。

根據(jù)深圳《住房保障發(fā)展規(guī)劃2016-2020》，2012年底深圳全市住房總量為5.20億平方米，其中商品住宅1.19億平，占比23%。

而單位及個人自建住房+原村民集體經(jīng)濟自建房加起來就有59.1%。

也就是說，全市住房過半是小產(chǎn)權。

同樣，在合一城市更新**中，深圳計劃公告項目歷年各類型數(shù)量和拆除規(guī)模中，村改占32%，僅次于工改。

深圳小產(chǎn)權的數(shù)量可見一斑。

無數(shù)買不起商品房的深漂，小產(chǎn)權便是他們的下下策。

那么，深圳的小產(chǎn)權真的可以放心買嗎？

在這之前，先簡單了解深圳的小產(chǎn)權類型。

1.村委集資建房。村委集資建房，建好之后部分分給村民，部分對外出售。每套房子村委都發(fā)一個證，證明房子是你的。但轉賣需要到村委過戶，村委會收一定比例的過戶費。

2.村委和公司合資建房。村委出地，公司出錢，合作開發(fā)。銷售方式和過戶方式跟第一種一樣。

3.開發(fā)商建房。建成以后分割成套對外出售，轉賣需要找開發(fā)商更改過戶名。

以上三種小產(chǎn)權，不論是哪一種，你都有可能會面臨以下幾點風險：

1.沒有五證，不能辦理房產(chǎn)證，不受法律保護；

2.如果遇到征收，小產(chǎn)權只能得到很少或者無法得到相應的補償；

3.如果小產(chǎn)權房屋違反國家政策建設，會被強拆；

4.小產(chǎn)權買賣合同效力一般認定為無效原則。

……

關于小產(chǎn)權詳細注意事項，南方樓事上周在《一圖就夠》欄目中科普過小，點擊這里回顧。

雖然中介承諾會去律師處公證簽合同，但是一旦產(chǎn)生**，這份合同也無法保護你的自身權益。

近兩年深圳小產(chǎn)權交易產(chǎn)生的**時有發(fā)生，比如小產(chǎn)權遇到**，原業(yè)主反悔要把房子拿回來，打了官司之后，輸了官司的是買家。

丟了房子，還賠上了打官司的費用。

再舉個例子。

2015年寶安區(qū)小產(chǎn)權房鴻福花園被勒令拆除，樓盤1500余套房源已售出900多套，隨后開發(fā)商卷款跑路。

據(jù)購房者代表統(tǒng)計，開發(fā)商卷走已付款項約2.7億元。

由于開發(fā)商售樓時一直宣稱鴻福花園是福永村委會統(tǒng)建樓，實際上是通過招拍掛買來的工業(yè)用地，當時申報為2棟工業(yè)廠房，但被開發(fā)商違規(guī)建成了8棟小產(chǎn)權房。

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所以對于小產(chǎn)權，能不能買？

我們的建議是投資謹慎，投資如，而小產(chǎn)權不確定性最大。

無法使用杠桿，無法自由交易，更加不具備商品房的金融屬性，不能正常享受房價上漲帶來的紅利。

如果是自住，不到萬不得已，我們也不建議你購買。

很多深漂，買小產(chǎn)權的原因無非是因為價格便宜，不失為過渡性的選擇。

畢竟，在這座城市，誰都希望在奮斗之后，夜晚的萬家燈火也有屬于自己的一盞燈。

拓展知識：

深圳沙井地圖

深圳沙井有2個支行：**銀行(沙井支行)，**銀行(蠔鄉(xiāng)支行)，另外還有約3個ATM自助銀行。

**銀行(沙井支行)

地址： 寶安區(qū)沙井街道西環(huán)路2106號

周邊公交站：**銀行沙井支行-m253路;m331路;m341路

**銀行(蠔鄉(xiāng)支行)

地址： 深圳市寶安區(qū)沙井街道蠔鄉(xiāng)路蠔二統(tǒng)建樓    

周邊公交站：蠔三村委-m292路

**銀行24小時自助銀行

地址： 深圳市寶安區(qū)    

周邊公交站：沙井國美-652路;780路;781路;b774路;m292路;m333路

**銀行ATM(萬安路)

地址： 深圳市寶安區(qū)新沙路276號佳華商場沙井店1層 

周邊公交站：佳華天橋-650路;653路;656路;m341路

**銀行24小時自助銀行（新和大道）    

地址： 新和大道24號附近  

周邊公交站：新橋三工業(yè)區(qū)-779路   

深圳沙井地圖

深圳沙井的**銀行似乎只有一個**銀行沙井支行百度地圖

本數(shù)據(jù)來源于百度地圖，最終結果以百度地圖最新數(shù)據(jù)為準。

本回答被提問者采納

深圳沙井地圖

**銀行深圳市分行沙井支行
地址：深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)沙井大街34號
89米東塘村-公交車站
途徑公交車：653;
779路上行;
779路下行;
b789;
m254;
m341
203米沙井醫(yī)院-公交車站
途徑公交車：779路下行
216米沙井**醫(yī)院-公交車站
途徑公交車：650;
653;
779路上行;
m253;
m292;
m341;
m351路上行;
m351路下行