前沿拓展：

巴川中學幼兒園

四川巴川公學是新鷗鵬集團斥巨資在四川德陽高新區新鷗鵬教育小鎮按頂級標準傾力打造的一所集幼兒園、小學、初中、高中為一體的“K12全齡教育體系”的現代化、智能化、國際化、個性化的高品質現代公學。學校占地500余畝， 2019年9月已盛大啟航。

6月12日，成都市國土局拍賣主城區的6宗地塊，重慶新鷗鵬集團以18.39億元一口氣拿下4宗地。在樓市下行壓力中逆市拿地，新鷗鵬集團被推到聚光燈下，迅速引發了市場關注。

此前，一場職場跳槽事件，事實上早令新鷗鵬集團成為了全國**焦點。金科集團副總裁、首席戰略執行官李戰洪高調宣布“轉會”新鷗鵬集團，出任副總裁。

而龍湖地產成都公司原總經理張雪樵、華宇集團原總裁張為耕、東原地產原總經理魏鋰、光華集團原總裁秦曉東以及碧桂園集團的一位資深高管，亦已先后加盟了這家對外界而言默默無聞的企業。

“3年左右在**上市，3-5年進入全國房企20強之列，重慶兩強有其一，快速完成全國布局。”最近，李戰洪接受時代周報記者采訪時亮出了新鷗鵬集團未來在地產板塊的目標。據新鷗鵬集團官網信息，該集團在全國百強房地產企業中排名65位，今年地產板塊銷售額只有41億元。問題是，今年初CRIC研究中心發布的報告顯示，2013年全國房企銷售金額20強的門檻為329億元，銷售面積20強門檻為298萬平方米。顯然，現實的差距尚遠，要抵達目標亟需高速增長。

當房地產走入下半場時，李戰洪為何離開金科而選擇一家看似名不見經傳的房企？新鷗鵬公司到底是一家怎樣的企業？它又將憑什么秘笈爭奪地產江湖的位置？

此外，當地地產業人士認為，隨著幾位地產大佬的空降，新鷗鵬內部接下來可能存在新舊營銷理念和方式的碰撞和磨合。如何把這些為了財富夢想而加盟的大腕們整合到一起形成合力，成為企業發展的正能量，這將考驗新鷗鵬老板的格局和駕馭能力。

“校辦企業”變身民營企業

據新鷗鵬集團官方網站，該集團全稱“NEWOPEN（**）企業集團”，“擁有在職員工3000余人、年創利稅10億元，是市、區**明星企業”。

該集團旗下已擁有教育、地產、金融、農業、產業園區等五大產業板塊。其中，新鷗鵬教育板塊投資舉辦有重慶市巴川中學、重慶房地產職業學院、重慶工商大學融智學院、巴川中學國際幼兒園，形成了學前教育、基礎教育、高等教育的完整教育體系，在校學生3萬人。新鷗鵬地產集團則是國家一級房地產開發資質企業，位列重慶地產開發企業第六強，先后開發了鷗鵬花園、鷗鵬花卉園、鷗鵬萬州百安花園、鷗鵬電子商務大廈、回龍灣等項目，開發面積逾300萬平方米，推崇的開發模式為“國際化教育+生態文化+精品地產+五星配套”的立體開發模式。

目前，新鷗鵬地產在重慶大學城、巴南區、萬州區、璧山、銅梁等地儲地6000畝，并在成都、西安、濟南等地設立有分公司。

據時代周報記者調查，新鷗鵬系所屬企業多達幾十家，但從工商檔案資料檢索，它們和NEWOPEN（**）企業集團在股權上沒有任何交集。對此新鷗鵬集團一高層亦坦承，“無關聯，只是一個名字！”

時代周報目前尚未查到有關NEWOPEN（**）企業集團的任何工商資料。是否注冊，是否離岸公司，該集團相關高管至今未給予時代周報記者明確的答復。

“新鷗鵬系”血脈，其實可以追溯至1993年3月成立的重慶鷗鵬計算機軟件有限公司。在1990年代全民經商的氣氛中，高校掀起大辦校企的熱潮。重慶建筑工程學院（后升級為重慶建筑大學）聯合**金南股份公司，分別出資180萬元、120萬元建立鷗鵬計算機軟件公司。創辦人為時任重慶建筑大學副校長賴明，1999年調任建設部科技司司長，現為九三學社第十三屆**委員會副主席，第十二屆全國政協常委、提案委員會副主任。

同年7月，鷗鵬計算機軟件公司更名為重慶鷗鵬物業開發有限公司（以下簡稱“鷗鵬物業”），業務范圍由計算機軟件開發轉到了房地產開發、工程建設等領域。外資股東隨后也先后變更為**興明國際有限公司、**迅暉發展有限公司。

1997年6月18日，重慶直轄市掛牌當天，鷗鵬物業、重慶建筑大學另一校辦企業萬縣市鴻鷗發展公司、建設部科技發展促進中心和93名自然人籌資1400萬元，創立重慶鷗鵬科技股份有限公司（以下簡稱“鷗鵬科技”）。鷗鵬物業是第一大股東，持股42.86%。

1998年2月，重慶市體改委批復組建重慶鷗鵬集團。重慶鷗鵬集團以投資、控股、參股、聯合的方式，由核心企業、緊密層、半緊密層、松散層企業共12家組成。其中鷗鵬科技為核心企業，緊密層企業則包括鷗鵬科技控股的重慶鷗鵬高科技公司、鷗鵬廣告公司、鷗鵬建筑工程公司等。

2000年，重慶建筑大學并入重慶大學，重慶鷗鵬集團系列企業隨之變成重慶大學控股、參股的校辦企業。據時代周報調查，重慶鷗鵬集團事實上一直未在工商部門注冊登記。

2006年，新鷗鵬集團就是在鷗鵬集團的基礎上而來。此前，鷗鵬科技、鷗鵬物業等企業均已完成改制，由校辦企業變身為民營企業。

周永勇一步步控制新鷗鵬

重慶大學“鷗鵬系”企業是如何被民營化的？這得從新鷗鵬集團掌門人周永勇的經歷說起。

1972年出生的周永勇，原名周旭，重慶銅梁縣人。1990年至1995年，他在河北煤炭建設工程學院水文地質與工程地質專業學習，獲學士學位；1995年至1999年，在重慶建筑大學土木工程學院攻讀碩士學位；2002年9月考入重慶大學電氣工程學院，師從**工程院院士、重慶大學時任副校長孫才新讀博。

1999年，周永勇碩士研究生畢業后留校，在重慶建筑大學產業辦公室從事企業管理工作。2000年，他開始出任重慶大學歐鵬巖土工程公司董事長兼總經理，從此躋身商海；2000年11月，任重慶大學興城工程總承包公司常務副經理；2001年，任重慶大學房地產開發有限公司常務副總經理。

此時全國大學校辦企業開始大規模衰落。 2001年8月起，北京大學和清華大學進行校企改制試點，明晰學校與企業的關系，并最終使校、企完全分離。重慶大學也適時提出對“鷗鵬系”企業進行改制，甩掉“包袱”。

周永勇看到了其間商機。2001年10月，周永勇和妻子汪萍在老家銅梁縣巴川鎮成立重慶吉旭建筑有限責任公司（以下簡稱“吉旭建筑”），注冊資本1500萬元。

2002年1月，吉旭建筑以1120萬元收購鷗鵬物業持有的鷗鵬科技80%股份，周永勇出任鷗鵬科技董事長。

2002年2月，鷗鵬科技與銅梁縣**簽訂《投資、重組銅梁縣巴川中學合作協議》，投資3000余萬元選址修建新的巴川中學，開始投身教育產業。

2003年6月，鷗鵬科技出資800萬元通過增資擴股方式，控股鷗鵬物業（占股40%），周永勇、汪萍夫婦首次進入鷗鵬物業董事會，周被推舉為董事長。

2003年9月，周永勇同時出任董事長的三家公司—鷗鵬科技、鷗鵬物業和重慶瀚宇置業，共同成立重慶鷗鵬實業有限公司（簡稱“鷗鵬實業”）。

2004年4月，周永勇更是和4名親朋好友牢牢控制了鷗鵬科技90%的股權，其中自己持股40%，兩月后達到60.7%，成為控股股東。

這4名親朋好友包括何水源、呂忠品、謝詠宏、袁源。何水源為周永勇在重慶建筑大學就讀碩士研究生時的師兄，此時剛從重慶市**局規劃處副處長任上辭職，就投入280萬元進入鷗鵬科技，占股20%。袁源為周永勇一直重用的財務總監；呂忠品、謝詠宏從履歷表上看均為周的銅梁老家人，具體關系不明。

周氏“合伙人團隊”成員多達十幾人，甚至包括周永勇的岳父岳母（一對來自重慶市銅梁縣南城街道辦事處馬山村的農民夫婦），他們的身影曾多次隱現于“鷗鵬系”多家企業的股權結構中。2004年6月，周永勇、汪萍夫婦又帶領“合伙人團隊”中的呂忠品、謝詠宏、何水源收購了鷗鵬實業80%股權，其中汪萍占35%成為第一大股東。

2005年6月，鷗鵬科技和鷗鵬實業聯手出資300萬元，注冊成立重慶新鷗鵬物業管理有限公司，與此同時出資690萬元收購重慶鷗鵬物業管理有限公司。

2006年2月，鷗鵬科技收購重慶大學持有的所有鷗鵬物業股權。至此鷗鵬物業改制完成，成為一家中外合資的純民營企業。2010年2月，鷗鵬物業更名為重慶新鷗鵬地產（集團）有限公司。

多名地產大佬“角色”到位

在對重慶大學“鷗鵬系”企業改制的同時，周永勇還以手中掌控的平臺，不斷擴張新鷗鵬的領域。

2005年6月和2007年6月，鷗鵬科技先后多次投資教育，開辦房地產職業教育專門的大學和多家幼兒園。2010年3月，“新鷗鵬幼兒教育”和周永勇的“合伙人團隊”成員杜積西、曹文益合資成立重慶新鷗鵬教育投資（集團）有限公司（下稱“新鷗鵬教育集團”）。其中杜積西是周永勇引進的職業經理人，出任新鷗鵬教育集團董事長；曹文益為周永勇的岳母。

與此同時，周永勇和他的“合伙人團隊”，開始搭建新鷗鵬“金融板塊”，其中包括重慶匯鷗股權投資基金管理有限公司和重慶市江北區匯金**有限公司。

匯鷗股權基金注冊資本100萬元，鷗鵬科技占股70%。匯金小額注冊資本2億元，周永勇之妻汪萍出資6000萬元，占股30%為第一大股東；目前被周永勇岳父岳母控制九成股權的吉旭建筑占股7.5%；其他股東為周氏“合伙人團隊”的8名成員。

此外，周永勇還獨資擁有重慶潤圓資產經營管理有限公司，該公司出資5600多萬元自2012年5月起進入新鷗鵬地產集團，一直擁有后者股權高達90.71%。

新鷗鵬集團的內部發展規劃稱，“各產業實體公司、學校均已發展形成相當規模，初具擴張態勢”。

李戰洪目前身份為新鷗鵬企業集團副總裁，主要負責企業發展戰略、集團品牌、產業整合，以及地產集團的異地拓展以及商業物業**。

據李戰洪透露，加盟的其他幾位地產大佬亦已“角色”到位：張為耕擔任鷗鵬集團設計院院長，秦曉東出任山東區域負責人，魏鋰將擔任陜西區域負責人，張雪樵就任新鷗鵬地產集團CEO，碧桂園原田姓高管將負責新鷗鵬地產集團運營。

李戰洪說，他選擇新鷗鵬的最大因素在于他對未來**房地產業的判斷，“我認為未來開發商最大的競爭力在于產業結構，這才是第一位的。”在他看來，2012年之前行業是周期性調整，有“大小年”之分，一年一個周期，企業的對策是踩準節奏。2013年，房地產業開始進入結構性調整階段，企業單純靠蓋房子賣房子已無法持續，房地產行業在向復合型地產轉型，地產與金融，地產與產業結合，商業、文化、旅游、養老、教育等，地產也從賣房子轉向賣服務和綜合配套，社區商業、社區服務，通過互聯網、智能家居、物聯網的引入，為居民提供持續不斷的服務，把一次性賣房**轉變為持續不斷地通過服務**。

“從產業結構上來說，新鷗鵬更符合行業轉型的方向。新鷗鵬企業集團下面有五個產業集團，除了地產之外，還有教育、產業園區、建設、金融等幾大集團已經發展很多年，已經具備了未來房地產行業發展的趨勢。”李戰洪說，新鷗鵬最大的競爭力就在于產業復合下的多業態拓展和跨行業擴張。

多個領域擁有獨特優勢

“新鷗鵬的老板是博士學位，學院派，具備很深遠的戰略性思維，而不是簡單的機會性地做某個行業的思路。在其他企業學萬科的時候，他已經辦起了房地產學院和融智學院。”李戰洪對新鷗鵬掌門人周永勇也充滿了欽佩，認為其有很強的創新意識，善于把握商機，已完成頂層設計，目前關鍵是戰略保障和戰略執行。

“這一次新鷗鵬找來重慶地產界幾大龍頭企業的重量級人物組成團隊，就是要抓住行業發展的新方向，彎道超車，是一次戰略性的投入。”李戰洪同時認為，新鷗鵬不但在萬科之前就推行了事業合伙人制，完成了“政治體制改革”，為快速發展建立了激勵人才的機制，“在整個企業機制中，管理人員都是老板。”

但他拒絕透露新鷗鵬事業合伙人制的具體設置情況。

在房地產的下半場中，社區及社區商業似乎成了開發商的主要戰場。對此，李戰洪認為，未來**住宅社區發展方向是功能性社區，包括教育、醫療、商業配套、交通等在內的復合型“OPEN社區”，將是新鷗鵬地產最重要的品牌。

“新鷗鵬在教育、醫療、農業等方面擁有其他開發商難以具備的獨特優勢，這也是我加入新鷗鵬的重要原因。”李戰洪說，目前很多城市在土地出讓時都將興建幼兒園或學校作為條件，因此，即使是品牌開發商一般也采取引進當地知名學校的方式，新鷗鵬則可以利用自己的學校資源為業主提供教育服務。

醫療方面，社區將配備健康診所，推出健康綠卡服務，搭建全國一流醫院、當地三甲醫院、社區醫院**復合診療服務體系，提升項目價值。此外，對于社會高度關注的食品安全問題，新鷗鵬將依托集團旗下現代農業板塊為業主提供直供配菜和就餐服務。

收入不足8億債務利息超10億

毋須諱言，新鷗鵬面對未來激烈挑戰，能否順利爭奪地產江湖的位置尚需時間檢驗。比如首先急需破解的是資金難題。

一位接近新鷗鵬高層的知情人士向時代周報記者透露，目前新鷗鵬擁有18個左右的開發項目，已負債約60億元。6月12日在成都拿地用了近20億元，在重慶主城區的五里店、江北嘴的兩個項目預計也將投入20多億元。

“目前其旗下中學、大學以及幼兒園體系，加起來年收入不會超過8億元，新鷗鵬的資金鏈還是面臨很大風險的。每年光還債務利息都需要10億元以上，光靠學校收入遠遠不夠。”這位知情人士稱，新鷗鵬老板周永勇的壓力非常大，一方面想辦法融資，另一方面將會采取小股**盤方式運作地產項目。

以上數據尚未得到新鷗鵬集團官方的回應。工商檔案資料顯示，重慶新鷗鵬幼兒教育公司自2007年成立后，已投資開辦了多家幼兒園，但已連續6年收入為零。截至2007年12月31日，鷗鵬科技賬面反映對重慶市巴川中學的負債為4300多萬元，均反映在其他應付款科目上，2008年5月鷗鵬科技只得申請增加注冊資本4300萬元，由巴川中學以擁有的對其債權通過“債轉股”方式認繳。

李戰洪對時代周報記者有關新鷗鵬在全國擴張面臨的資金壓力問題也避而不談。但他亦肯定地表示，新鷗鵬將會推出小股**盤模式。這種模式是萬科學習美國鐵獅門而引入的，強調在多個財務投資人的情況下，不管項目是否存在控股股東，其他投資人無論是否控股，都不得干預**盤者對項目的具體經營管理。其特點在于，可提高**盤一方的資金利用效率，通過輸出品牌和管理，來放大自有資金投資回報率。

拓展知識：

巴川中學幼兒園

就是永川區就業聯盟組織的招聘會，到時候會有很多企業到學校來廣納賢士，是一個就業找工作的好機會

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巴川中學幼兒園

正在開，下午繼續，據說來了300多家企業，在文理學院學海廣場的！