廣州商品房(廣州商品房價格公示)
前沿拓展：
作者：世聯評估 | 首發：價值領地微信公眾號
新房市場
01
新房供應分析
2022年4月，廣州商品住宅新增供應套數為10,725套，環比上漲206.4%，同比下滑2.6%；供應面積124.6萬平方米，環比上漲257.0%，同比下滑9.6%。
從各區供應情況來看，本月越秀區未錄得新增供應，黃埔區、番禺區以及增城區為本月新房供應套數TOP3區域，三區合計供應套數占全市總供應套數的55.1%。
從目前供求情況來看，外圍區域供應發力，本月黃埔區供應登頂，供應套數2,256套，環比上漲432.1%，占全市總供應的21.0%；番禺區本月供應居第二位，供應套數1,845套，環比上漲275.0%，占全市總供應的17.2%；增城區本月供應排第三，供應套數1,810套，環比上漲39.9%，占全市總供應的16.9%。中心區方面，中心五區總供應占全市總供應套數的21.4%。
一季度廣州各開發商謹慎推售，4月廣州商品住宅新增供應量環比有大幅上漲，基本與去年同期持平，從這一情況來看，開發商對五一假期仍比較重視，如果期間市場趨于樂觀，將直接影響其接下來的推貨等計劃。
02
新房成交分析
2022年4月，廣州市商品住宅成交套數5,600套，環比下滑10.6%，同比下滑48.5%；成交面積59.5萬平方米，環比下滑10.9%，同比下滑49.9%；成交均價37,301元/㎡，環比下滑1.8%，同比上漲13.4%。
從各區成交情況來看，增城區、番禺區和黃埔區仍然為成交套數前三區域，三區合計成交占全市成交套數的53.8%。
本月全市十一區成交套數環比除越秀、荔灣、番禺以及南沙四區外集體下滑，其中環比下滑幅度最大的為天河區，環比下滑50.7%；而環比上漲幅度最大的為越秀區，環比上漲28.1%，外圍區成交面積持續領先。中心區方面，中心五區總成交僅占全市總成交套數的22.3%，成交主力為白云區和荔灣區，成交套數分別為524套和450套。成交活躍的區域都集中在外圍區域，尤其是番禺區、黃埔區和廣州不限購的兩大區之一的增城區，可見成交仍以剛需客戶為主。
受清明假期疊加**反復的影響，4月廣州商品住宅成交表現一般，2022年1-4月成交持續低位徘徊，目前客戶購房信心仍需提振。5月5日廣州市2022年第一批集中供地將會公開出讓，預計將會為樓市帶來一定積極作用。
03
新房存量及去化
2022年4月廣州新房庫存情況，選取了廣州商品住宅2021年5月-2022年4月月均銷售速度來計算，廣州市商品住宅整體存量套數去化時間約為13.5個月，存量面積去化時間約為13.6個月，去化時間均較上月有所延長。
從各區情況來看，增城區、南沙區和番禺區存量套數較多，分別為32,121套、16,163套、15,007套；套數去化速度上，增城區、黃埔區和番禺區最快，分別為2,096.4套/月、1,302.8套/月和1,081.8套/月；套數去化時間上，越秀區、天河區和黃埔區去化周期最短，分別為5.4個月、6.6個月和7.2個月，壓力最大的為南沙區、從化區以及增城區，去化周期分別為20.5個月、17.7個月、15.3個月，去化周期過12個月的區域還包括花都區、白云區、番禺區以及海珠區。
截至4月末，廣州全市庫存套數達108,150套，去化時間約為13.5個月，由于廣州1-4月成交放緩，因此廣州整體庫存量抬升，本月去化時間持續增加，去化周期于2021年3月起持續13個月回升。
存量住宅市場
2022年4月廣州存量住宅成交均價為31,821元/㎡，同比上漲4.0%，環比下滑0.01%，總體趨于平穩，維持高位穩定狀態。
4月廣州十一區均價中，荔灣、黃埔、增城、花都以及從化五區均價環比呈下滑趨勢，其余各區均價環比集體上升。其中環比下滑幅度最大的為增城區，環比下滑0.7%；環比上升幅度最大的為白云區，環比上升0.2%。本月高于廣州全市二手住宅均價的區域包括天河、越秀、海珠、荔灣四區。
截至報告發布日，官方未公布2022年4月存量住宅成交套數及成交面積數據。
回顧3月，廣州存量住宅成交5,452套，較上月環比上漲34.5%，同比下滑53.3%；成交面積51.1萬平方米，環比上漲37.0%，同比下滑52.7%；成交區域主要集中在海珠、番禺以及天河。
3月廣州十一區成交套數環比均呈現上升趨勢，其中環比上升幅度最大的是南沙區，環比上升49.5%。春節后信貸環境松綁，3月各區存量住宅成交量均有所上升，其中南沙、海珠、越秀以及從化四區漲幅相對明顯；值得注意的是，本月海珠區存量住宅成交套數排行第一，共成交843套，環比上漲48.2%。房貸利率下調、房貸審批加快等利好信號將提高客戶對市場的預期，目前存量住宅市場正在逐步向好發展，均價也將繼續保持平穩狀態。
住房租賃市場
2022年4月廣州市住房租金均價為51.8元/㎡·月，環比上升1.2%；套均租金為4,279元/套·月，環比上升2.2%；存量住宅成交均價為31,821元/㎡，租售比為1:614，整體保持平穩。
從行政區來看，越秀區憑借完善的商業設施配套穩居中心城區租金水平首位，4月平米租金均價為69.5元/㎡·月，環比下滑1.9%；天河區珠江新城、天河體育中心等為熱門就業區域，無論是平米租金水平和出租率都很高，平米租金均價為64.7元/㎡·月，環比上漲0.2%，基本與上月持平；黃埔區租金水平位則居外圍城區平米租金水平之首，平米租金均價為45.7元/㎡·月，環比上漲0.8% 。
土地市場
01
土地供應
供應方面，2022年4月廣州招拍掛供應土地11宗，總供應土地面積73.6萬平方米，同比上漲62.5%，環比下滑49.7%。
本月中心五區無供應地塊，11宗地塊均為外圍城區供應。其中供應宗數以及供應面積最多的為黃埔區，本月供應了6宗地塊，合計供應面積29.5萬平方米，占全市總供應面積40.1%。
從用地類型看，本月廣州全市無居住或商住混合地供應，無商服用地供應。本月廣州供應工業用地9宗，供應面積65.6萬平方米，環比上漲838.5%，占全市總供應面積89.1%；另有科研用地2宗，供應面積8.0萬平方米。
02
土地成交
成交方面，2022年4月廣州全市成交土地共10宗，成交土地面積17.2萬平方米，同比下滑95.6%，環比下滑13.9%；成交金額24.6億元，環比上漲十倍有余。
從區域分布看，本月中心五區成交2宗地塊，天河1宗，白云1宗，合計成交面積1.8萬平方米；外圍城區成交8宗地塊，合計成交面積15.4萬平方米。其中成交宗數以及成交面積最多的為黃埔區，本月成交了5宗地塊，合計成交面積7.7萬平方米，占全市總成交面積44.8%。
從用地類型看，本月全市無住宅或商住混合地成交；商服用地全市成交4宗，成交土地面積合計5.6萬平方米；工業用地全市成交4宗，成交土地面積合計7.0萬平方米，環比下滑65.0%；其他類型用地成交2宗，分別位于黃埔區和增城區，合計成交面積4.6平方米。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。
拓展知識：
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