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60萬買深圳3房，你敢想？不是公寓，純住宅社區，土地性質，房屋產權完全沒毛病，甚至品質、戶型都還不錯。

這個樓盤就是龍崗的信城縉悅花園，原來90萬首付買3房，現在直接“骨折”，首付60.6萬買3房，朋友圈已經被中介狠狠地刷屏了。

海報的最后一行明確寫著，工抵房著急回款，必須7天內準時簽約。

很多人不明白“工抵房”的意思，簡單解釋就是開發商拿房子抵工程款給承建商，即抵工程款的房子。

不過這都不重要，本質就是為打折找個噱頭而已，真正是不是用來抵工程款，誰在乎呢。

關鍵問題是，這樣的房子能不能買，以及值不值得？

先說優點，價格是最大優勢。

首付60萬買3房，價格非常感人，在坪山、大鵬也找不出這樣的價格。

今年3月29日，信城縉悅花園入市，推售522套住宅，戶型78-95平3房，均價3.95萬/平，總價區間289-386萬/套。

以最低總價289萬測算，首付3成是86.7萬，現在降到60.6萬，減少約26萬，相當于打了7折。

這個幅度，是今年入市新盤中折扣力度最大的了。

其次是戶型，雖然本次活動僅限于78平戶型，但是78平做3房，戶型方正，實用率近80%，還是不錯的。

另外，項目的容積率約3.65，2梯4/2梯6戶，屬于低密度社區。

依照先后順序，價格、戶型、容積是亮點，但缺點也是絲毫藏不住。

1、處于深圳弱勢地段。

龍崗面積太大，除了坂田靠近市區，之外的大運、龍中算是龍崗最好的片區了，規劃高大上，城市面貌新。

但信城縉悅花園基本兩頭都不靠，位于龍崗五聯片區，距離東莞一步之遙，直線距離約1.2公里，遠眺就能看到東莞的鳳崗。

正如網友形容的，比東莞更近東莞。

2、地鐵交通不便。

地鐵目前是沒有的，出行依靠自駕。銷售跟你說得天花亂墜，規劃的28、10號線，以后交通多好，那都是十年八年之后的事情了，先讓它通過規劃再說。

16號線倒是可以期待一下，預計2023年開通，也有說今年底就開通，距離最近的16號線回龍埔站直線距離2.9公里，實際路程會更遠。

以后只能依靠公交，或出租車前往，著實不便。

3、缺少大型商業配套。

項目自身帶有部分商業，可滿足日常生活需要。缺少大型購物中心，基本要去到5公里左右的龍城廣場，那邊有天虹商場、萬科里、萬科廣場等大型商業。

另外，樓盤周邊有大量的農民房、廠房，整體環境很一般。

綜合來看，這是一個弊大于利的樓盤，好在有價格補充，首付60萬買3房，自住需求可以考慮，但投資不是好選擇，地段是硬傷，其次龍崗的同類型產品太多，要被卷**。

論打折狠度，信城縉悅花園不是第一個，也不會是最后一個。

前不久光明特發觀月臺，備案均價4.67萬/平，折后4.28萬/平，相當于打了91折。

看似沒法和信城縉悅花園比，但放在光明來講，已經戳破了光明折扣天花板；其次，這是發生在西部的光明，過去這里的房子都是靠搶的，根本不敢想。

雖然信城縉悅花園的折扣力度更大，但如果能在兩者中選擇，我會建議你選擇特發觀月臺。

13號線地鐵開通后，特發觀月臺承接的需求是來自留仙洞、科技園、深圳灣總部基地外溢需求，購買力多且強勁。

特發觀月臺距離地鐵站也更近，600米左右。

信城縉悅花園最大程度上只能承接福田CBD的部分外溢需求，為什么是部分呢，一是距離福田更近的龍華已經承接了大部分需求；二是信城縉悅花園不在14號地鐵線上，錯開福田外溢需求。

所以，從這個層面來講，信城縉悅花園的需求大多是來自于龍崗大運、龍中的外溢需求，購買力略顯乏力，買的便宜，未來大概率賣得也便宜。

當然了，以上是從投資的角度去分析的，自住的話，根據工作通勤距離的遠近選擇吧。

再說一個打折的典型例子，羅湖東海富匯豪庭，也是打折屆的老大哥。

從去年開盤之初，放出“一次性付款享98折，按揭99折”。

伴隨開盤當天911套僅賣出46套的慘淡去化，開啟打折升級之路，最高可到85折優惠，再到今年3月，推出“最高直減151萬”。

這個力度，也是捅破了羅湖促銷的天花板，但去化依然不理想。

根本原因在于定價過高，備案均價8.9萬/平，即使去到最高85折優惠，價格也在7.6萬/平。

而片區內的樓盤二手房指導價，大多都在5-6萬/平，基本上沒什么差價，而且周邊都是老舊小區，整體環境面貌欠佳。

再加上地段、樓市遇冷等，買房人的心態發生很大變化，種種因素疊加，賣不好成了必然。

照現在這個行情下去，東海富匯豪庭還得慢慢賣，其實不單是東海富匯豪庭，冷門地段的高價格樓盤，建議向信城縉悅花園學習一下，讓大家看到你的誠意。

本文源自格隆匯

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