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杭州地圖 三維

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01

杭州“官方蓋章”的市中心，突然從兩個變成了三個。

在一份不久前出爐的“杭州市國土空間規劃空間結構示意圖”上，在原先的武林-湖濱和錢江新城-錢江世紀城之外，又增加了第三個市中心——云城和未來科技城（南湖科學中心）。

還有哪一位地產賣課大V的知識星球或投資秘笈，比這份規劃圖更簡明扼要、直抵要害的嗎？

在這人人喊著“擁抱核心資產”的年代，欽定市中心=最保值的不動產，當然是搶啊！

但嗅覺敏銳的購房者興奮之余，發現按圖索驥的實**性有點差。

武林與湖濱沒新房可搖，一片暮氣沉沉，直接忽略。錢江新城（奧體博覽城、錢江世紀城）正紅得發紫，是人都知道買這里能**；但成功的路上已太擁擠，社保巨子來了也多半是炮灰。

未來科技城的華潤綠汀路TOD，也剛攪動過上萬人的妄念，中簽如夢幻泡影；至于云城，不論新房、二手房，當下都沒什么選擇（新房僅一個未入市的杭騰社區）。

看來看去，也就括號里“南湖科學中心”這塊地方，還沒怎么被炒房客盯上。

對手上還沒一套“市中心次新”的杭州人而言，依托之江實驗室和達摩院這兩大產業引擎，南湖科學中心是不是大自然最美味的饋贈呢？

02

南湖位于未來科技城西側，水域面積4.6平方公里。南湖科學中心，顧名思義環南湖而打造，規劃面積約15平方公里。

從規劃圖上看，主要產業用地都集中在湖的西側。

在這里撐起“科學中心”之名的，主要是之江實驗室和阿里達摩院兩大扛把子，號稱每家投資都超過100億。

上圖：之江實驗室。下圖：阿里達摩院

之江實驗室位于南湖西北岸，分一二期建設，已匯聚1500余名高端人才，目標是建成國際一流的智能感知研究與實驗中心和國際一流的人工智能創新中心。

阿里達摩院位于南湖西南岸，是阿里巴巴在全球多點設立的科研機構之一，牽頭建設湖畔實驗室聚焦“互聯網＋”科創高地建設。

目前來看，由省里支持的之江實驗室一切都在正軌上。

但達摩院受阿里股價拖累，估計變數就要多一些。尤其前一陣阿里副總裁、達摩院自動駕駛負責人**離職，緊接著爆出達摩院至今參保人數僅315人，難免讓人有一些擔心。

上圖：南湖科學中心范圍。

下圖：南湖城市陽臺效果圖。

除了兩大科研機構落子，伴隨南湖科學中心而來的，還有對南湖沿岸景觀的全面提升改造。

比如，以后南湖會形成環湖游步道、環湖車行道。還有湖東岸太炎中學西側的三角地，將會打造成南湖城市陽臺，造型奇幻瑰麗。

所以，未來“南湖科學中心”的核心居住吸引力，一來自“科學家”們的就近上班需求，二來自南湖的自然與都市相融之美。

03

由于南湖西岸只有產業用地，未來要“住在南湖科學中心”，眼光只能投向南湖東岸和北岸的老余杭。

去年初，眾安綠城南湖明月最后一批合院售罄后，板塊新房便陷入斷供。

預計今年惟一可售的，就是綠城在菜鳥總部南拿下的鳳新路項目。還有一宗余杭直街的地剛掛上今年的讀地手冊，不知年前可否出讓。那么，二手房還有機會嗎？

網簽數據顯示，老余杭相對知名的次新房小區，不少已連續數月零成交。

“現在房價下來了，房東們對付款方式也沒有要求了。”一踏進老余杭某中介門店，經紀人李姐熱情地介紹著。

老余杭不算太大，內部以塔山公園為界，又細分為三個小板塊。

一是：塔山公園以東的萬達板塊，大華海派風范、同城印象等交付多年的次新商品房小區，皆位于此。

這一帶最直觀的優勢在于：與萬達廣場僅一路之隔，到菜鳥總部也很近。

以大華海派風范為例，交付雖有些年頭，可二手房價**三觀。去年，小區89㎡網簽單價高達5萬2，單價5萬1、4萬7-4萬8成交的也不少。

二手房價高得益于戶型占優，89㎡做出四房兩衛、138㎡能做五房兩衛。這偷面積的尺度，絲毫不遜于蕭山的御景藍灣。

但現在，掛牌在售的26套房源里，14套降價、僅2套漲價。掛牌單價便宜點的才4萬4，小戶型4萬6-4萬8的選擇也有。

同城印象戶型得房率上雖不敵海派風范，可去年巔峰期時網簽單價接近3萬9（82㎡），現如今小戶型掛牌價也就3萬5-3萬6，大戶型不少掛牌價在3萬以下。

04

另一個，是塔山公園以西的老余杭鎮上。

大片五六層樓高的樓梯房小區里，林立著少量十五六層高的新建商品房小區。

這里，是老余杭人公認的中心。而當地人最喜愛的商品房，莫過于余杭公館。

一來，余杭公館房子新，又是人車分流、又帶精裝修，部分高樓層的西邊套還能看到南湖湖景；二來，距離余杭區第二**醫院也近，周邊各類生活配套齊全。

基于此，二手房價也是板塊內最貴。

去年，余杭公館89㎡的三房兩衛，網簽單價在4萬2-4萬3，貴一點的到過4萬6（這還只是網簽價，由于不滿5年，買家實際入手單價更貴）。

但最近，急賣的房東，單價3萬9也出。我們去看了幾套不同戶型的89㎡，有兩套還是中上樓層。

覺得余杭公館價格太貴的，不少外溢到北面的佳源未來府（毛坯）。

最近有一套中上樓層的126㎡，不沿馬路的房源在售，房東出價才370萬，折合單價不到3萬，還能配合滿5年。

中介告訴我，同樣是這套房子，去年有買家出價380萬，一次性付款，房東還不肯賣。

05

再有，就是鳳新路以南選擇也不少。

鐘愛湖景的，有超級大盤世茂西西湖，既有高層、也有排屋；既有一室的小戶型，也有三四室的改善房，掛價從2萬到7萬不等。

鐘情地鐵的，可選交付沒多久的國開東方鳳凰臺，高層、合院皆有。

因為房源新、又是精裝修交付，還是老余杭距離地鐵站（地鐵16號線禹航路站）最近的次新房之一，價格并不便宜，高層掛價在4萬-4萬8不等。

目前最便宜的一套，單價也要4萬。

上圖：鳳凰臺。下圖：南湖明月。

另外，老余杭今年還有兩大次新房將進入二手市場，一個是融創金成英特爾灣，一個是眾安綠城南湖明月，都在塔山公園以北。

“英特爾灣光我手上，就有不少投資客房東明確表示，產證辦出后就賣，殺價機會很大。”中介預估，部分急賣房源，3萬+或能拿下。

比起去年，老余杭的二手房價已有所下滑，可橫向對比不便宜。

畢竟，4萬多的單價（含稅），比金沙湖、市北、浦沿、勾莊、筧橋的限價新房還要貴。可無論心理距離還是地理距離，都要遠得多。

即便同在大未科版圖內，也有西溪公館這樣的“高性價”樓盤。

06

但想想隔壁的杭珹未來中心，連E類人才都內卷，二手房更是主流6萬上下。等到它交付更不可估量。“南湖科學中心”作為同量級中心，房價肯定也要奮起直追。

“除了本地自住客，未科外溢過來的買家不少，去年成交很活躍。”中介表示，因為3月傳統“小陽春”，最近看房人又多起來了。

即便先不考慮后繼的規劃紅包，目前南湖科學中心就有3大引爆點，值得期待。

一是南湖科學中心。十四五規劃中，明確提出大力發展之江實驗室，期間計劃投資81億，位居四大省級實驗室之首。當然，還有達摩院這個產業巨擘。

聯想到未科這個人才流入重地，今年還計劃引進3000名人才。

南湖科學中心，應該是主要吸納地之一。眾多人才和高管的到來，對老余杭樓市，無疑是重大加成。

阿里達摩院

翻開地圖，你還會發現一個驚人的事實：老余杭恰好位于南湖科學中心、杭州西站、綠汀路TOD圍合三角形區域的中心，可接收三方置業群體。

二是地鐵規劃，有望新增兩條地鐵。

按之前發布的地鐵四期，老余杭除現有地鐵16號線、5號線，5號線還將西延至之江實驗室。此外，可能還存在一條南北貫穿老余杭的13號線（原17號線）。

圖左大片空地即為余杭直街

三是余杭直街的大規劃，已現身今年讀地手冊。

余杭直街規劃用地22.30公頃（334.46畝），比綠汀路TOD（約285畝）還要大。區塊內將建設文體中心、文創街區、博物館、休閑商業中心等功能，打造成為城市活力中心。

從讀地手冊上看，低密住宅占了很**例，據說已有央企勾地。當然，如果來一家靠譜的境內外商業地產品牌，起飛就更快了。

雖然“南湖科學中心”偏離杭州傳統市中心，但既然官方已認證，就一定遠比押寶大江東、臨平或南臥這些外圍板塊，有想象力太多。

在大家還沒完全形成共識時，才是你最好的機會。

拓展知識：