外資物業(yè)管理公司(中海外物業(yè)管理有限公司)
前沿拓展：
外資物業(yè)管理公司
暫時(shí)還沒(méi)有，有一家北京（港鉄）物業(yè)。是**的下屬單位
集堆赴港上市的物業(yè)公司，大多數(shù)公司以住宅業(yè)務(wù)為主，增值服務(wù)，委托、收并購(gòu)的發(fā)展邏輯，參差不齊的估值也因其中的側(cè)重點(diǎn)不同而有所偏差。
而在物業(yè)潮的下半場(chǎng)，超額收益或更多取決于差異化以及穩(wěn)定性。例如對(duì)市場(chǎng)的講述“生活式”的建業(yè)新生活，壟斷商業(yè)寫(xiě)字樓具有國(guó)企背景的金融街物業(yè)。
這一次從公司業(yè)務(wù)，外資買入邏輯，對(duì)外流通股三個(gè)維度聊聊金融街物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。
1.盈利持續(xù)性強(qiáng)
公司業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、租賃服務(wù)以及餐飲服務(wù)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、住宅、億元等商務(wù)物業(yè)以及非商務(wù)物業(yè)。根據(jù)中指院報(bào)告，公司綜合實(shí)力在2020年**物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第16位。與其他民營(yíng)物管公司不同的是，首先公司業(yè)務(wù)以高端商務(wù)物業(yè)為核心，其次管理的金融街內(nèi)大廈的客戶主要聚集眾多大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，包括金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，銀行、 證券、保險(xiǎn)、等金融機(jī)構(gòu)和國(guó)企總部等企業(yè)，而這類企業(yè)業(yè)務(wù)穩(wěn)定，基本不存在退租的可能，因此金融街物業(yè)的核心業(yè)務(wù)在盈利方面具有極高的穩(wěn)定性。
所以可見(jiàn)到其過(guò)去三年看的物業(yè)收繳率一直維持在94%-96%，高于行業(yè)平均水平，這與眾多的優(yōu)質(zhì)客戶不無(wú)關(guān)系。截至2019年底，公司在管面積為1986萬(wàn)平方米，兩年復(fù)合增長(zhǎng)約22.71%，其中40.8%位于北京區(qū)域。
從地區(qū)角度看，雖然公司目前在管面積主要依賴單一的北京地區(qū)，但是在2017-2019年這三年內(nèi)，公司依賴程度已經(jīng)逐漸減少，多區(qū)域在管面積貢獻(xiàn)已出現(xiàn)苗頭，其中華南地區(qū)在管面積占比從2017年的14%上升到2019年的17%，華東區(qū)域則從2017年的11%上升到2019年的15%。
此外除了母公司穩(wěn)定提供在管面積以及營(yíng)收（7.94億元，同比增長(zhǎng)10.8%）外，其外拓的在管面積于2019年提速顯著，2019年外拓在管面積為667萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.6%，高于母公司提供在管面積（16.13%）增速，因此推動(dòng)外拓展?fàn)I收同比增長(zhǎng)29%，為1.85億元。
2020年1-4 月公司與母公司簽訂11份物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，新增合約面積為150 萬(wàn)平方米。此外，截至2019年，母公司金融街控股土地儲(chǔ)備約2370萬(wàn)方，若按照母公司2019年銷售合約約110多萬(wàn)平方米去計(jì)算，能夠持續(xù)為子公司金融街物業(yè)提供極其長(zhǎng)時(shí)間的貢獻(xiàn)。
所以從投資角度看，金融街物業(yè)以外拓為主，母公司每年貢獻(xiàn)穩(wěn)定面積及利潤(rùn)。而在管面積方面，商務(wù)物業(yè)是核心，這一塊以辦公樓及綜合體居多，該業(yè)務(wù)是主要的收入來(lái)源，在管面積于2019年為801萬(wàn)平方米，約占40%;收入為6.47億元，兩年復(fù)合增長(zhǎng)為10.28%，占比為66%。
而2019年的非商務(wù)物業(yè)在管面積約1118萬(wàn)平方米，占比約60%，以住宅物業(yè)居多，其營(yíng)收占比已上升至34%，為3.32億元。
2017年-2019年商業(yè)物業(yè)毛利率高于非商務(wù)物業(yè)，其中商務(wù)物業(yè)毛利率在過(guò)去三年處于22%-25%區(qū)間，而非商務(wù)毛利率僅為5%-12%；期間商業(yè)與非商業(yè)之間的管理費(fèi)相差甚遠(yuǎn)，且商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)逐年上升至12.7元/月，非商業(yè)則逐年下降至2.1元/月。
此外，相差一大截的毛利率除了得出其相比其他民營(yíng)物管公司的財(cái)務(wù)水分低之外，也表明金融街物業(yè)的毛利率具備上升的空間。
水分少也反映到利潤(rùn)上，因此可見(jiàn)到公司凈利潤(rùn)從2017年的8270萬(wàn)元上升至2019年的1.13億元，兩年復(fù)合增長(zhǎng)近為18.73%。或許如今已上市的緣故，公司上市給出的凈利潤(rùn)指引增長(zhǎng)為25%-30%，高于過(guò)去兩年的復(fù)合增長(zhǎng)。
國(guó)企背景，就已經(jīng)很好的能夠解釋道為何上市前后的利潤(rùn)增速差距為何這么大。
2.現(xiàn)價(jià)潛在主動(dòng)賣盤(pán)少
相比民企，雖然國(guó)企對(duì)利潤(rùn)要求、動(dòng)力、成長(zhǎng)性相差一截。但國(guó)企的持續(xù)穩(wěn)定性是外資重點(diǎn)參與的一個(gè)核心標(biāo)準(zhǔn)，可參考以外資為主導(dǎo)的中海物業(yè)（業(yè)績(jī)長(zhǎng)期穩(wěn)定）以及保利物業(yè)上市后的慢牛走勢(shì)。
除了此外，金融街物業(yè)目前（截至2020年8月7日）對(duì)外流通股少，現(xiàn)價(jià)的潛在主動(dòng)賣盤(pán)并不多。公司股東結(jié)構(gòu)由金融街集團(tuán)背后的西城區(qū)國(guó)資委（35.64%）、人壽保險(xiǎn)（22.12%）、員工持股（17.24%）組成，共持有75%股份。
由于金融街物業(yè)背景是國(guó)有企業(yè)，因此假設(shè)這類股東短期內(nèi)不會(huì)減持的前提下去看目前在外的流通股。一方面公司發(fā)行9000萬(wàn)股股份里公開(kāi)發(fā)售占10%，國(guó)際配售占90%，其中UBS、J-STONE、西澤、得翠這四個(gè)基石已經(jīng)占21.28%的H股比例。
上市后的金融街物業(yè)且上市后的一個(gè)月里，外資仍在不斷的買入，而**流出背后不管那批投資者是短期或是波段，其實(shí)并不影響大局。
截至2020年8月7日，現(xiàn)價(jià)潛在的自動(dòng)賣盤(pán)最保守約725.3萬(wàn)股，因此該股目前稍微一買就能夠迅速被拉升。
3.結(jié)語(yǔ)
從基本面、外資投資邏輯、股東結(jié)構(gòu)**三個(gè)思維角度看，公司慢牛走勢(shì)是大概率事件，投資追求除了追**性還有就是確定性。從報(bào)表看，財(cái)務(wù)被粉飾的水分低，因此公司若有動(dòng)力做業(yè)績(jī)也是十分容易的事情。
拓展知識(shí)：
外資物業(yè)管理公司
國(guó)內(nèi)有，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、金地、龍湖、中海、綠城、等等。一般都是房產(chǎn)公司的附屬公司國(guó)外的就不知道啦
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