前沿拓展：

租賃公司模式

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十四五期間，各地地方**均將保障性租賃住房建設(shè)作為“民生”工程的重要方向，將加大建設(shè)力度。對(duì)于信托公司來講，近年來面臨房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重大壓力，而將資源和精力投向保障性租賃住房領(lǐng)域，助力保障性租賃住房建設(shè)，是一個(gè)可行選擇。

保障性住房方面的政策分析

（一）保障性住房的概念和范圍

保障性住房是指**為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般包括廉租房與公租房、 經(jīng)濟(jì)適用住房、 保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等。

近年來，在保障性住房方面提的最多的是保障性租賃住房。保障性租賃住房原稱政策性租賃住房，指通過**或**委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，**對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。

（二）保障性住房的系列政策

在保障性住房方面，國家陸續(xù)出臺(tái)了系列支持政策。

1998 年， 國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，首次提出 “建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的概念，針對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，嘗試通過構(gòu)建多層次保障體系來解決中低收入家庭的住房問題。

2007 年，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全“以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難”的政策體系。

2010 年，面對(duì)許多既租不上廉租住房，又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”家庭，**開始公共租賃住房試點(diǎn)工作，保障對(duì)象直接覆蓋城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。

2014 年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好 2014 年住房保障工作的通知》，首次提出探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，確定以北京、上海為首的 6大共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

2015 年，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》的規(guī)定， 公租房與廉租房正式進(jìn)入統(tǒng)一管理。

2021 年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（**[2021]22號(hào)），確立了今后我國要以“公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房”為主體的住房保障體系。

2022年2月，央行、銀**發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

在2021年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，對(duì)保障性租賃住房建設(shè)提出了更加具體的指導(dǎo)意見。具體包括：推動(dòng)保障性住房的建設(shè)，首先要明確保障對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)，并推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。此外， 在政策支持方面，全面完善土地支持制度，開放放寬保障性租賃住房的土地使用條件，并減少補(bǔ)繳土地價(jià)款；對(duì)于非居住存量房改建的保障性租賃住房，實(shí)行稅率優(yōu)惠；增強(qiáng)銀行業(yè)及金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障性租賃住房的信貸力度支持，放寬貸款條件，并允許發(fā)行金融債券用于保障性租賃住房建設(shè)的資金募集手段。

保障性租賃住房的市場規(guī)模分析

**已建成世界上最大的住房保障體系。根據(jù)國務(wù)院**辦公室發(fā)布的《**的全面小康》**，**已累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安臵住房 8000 多萬套，幫助2億多困難群眾改善了住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。按照國務(wù)院官網(wǎng)表述，**“建成了世界上最大的住房保障體系”。

雖然**的保障房已建成的總體規(guī)模較大，但保障性租賃住房在其中占的比例較小。2021年國務(wù)院發(fā)布的22號(hào)文開啟了保障性租賃住房建設(shè)的元年；十四五期間，各級(jí)地方**會(huì)大力發(fā)展保障性租賃住房。

（一）華泰證券測算情況

華泰證券研究員張繼強(qiáng)、張大為2021年12月14日發(fā)布研究報(bào)告，對(duì)十四五期間40個(gè)重要城市保障性租賃住房的規(guī)模進(jìn)行測算，其主要結(jié)論如下：

1、“十四五”期間 40 城將建設(shè)保障性租賃住房約1005萬套、 建筑面積約 7 億平方米、累計(jì)投資額約 2.8 萬億元。

2、2022年40 城將新籌建約 1.7 億平方米，投資額約6341億元。

（二）德邦證券測算情況

德邦證券的證券分析師蘆哲2021年12月24日發(fā)布研究報(bào)告，對(duì)十四五全國的保障性住房規(guī)模進(jìn)行測算，主要結(jié)論如下：

1、全國十四五將籌建保障性租賃住房907萬套，其中40個(gè)重要城市698萬套，其他城市209萬套。

2、全國十四五期間保障性租賃住房總投資約1.54萬億元，其中新建投資1.27萬億元，改建投資約2721億元。

（三）中信證券測算情況

中信證券分析師明明、彭陽、章立聰2021年12月17日發(fā)布研究報(bào)告，對(duì)十四五全國的保障性租賃住房規(guī)模進(jìn)行了測算，主要結(jié)論如下：

1、根據(jù)人口流動(dòng)與保障性租賃住房計(jì)劃之間的關(guān)系估算，十四五期間全國新增保障性租賃住房大致為 800-900 萬套。

2、十四五 期間由保障性租賃住房建設(shè)帶來的新增建筑面積或在 4-4.5 億平方米左右。

3、預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)的十四五期間保障性租賃住房的開發(fā)投資將在 1.7-1.9 萬億。

4、預(yù)計(jì) 2022 年保障性租賃住房投資將超過 4000 億元。

從上述三家券商測算的情況來看，各家測算的結(jié)果有較大差異，但均認(rèn)為十四五期間全國保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模大，至少在800萬套以上，投資將超過1.5萬億元；其中2022年投資將至少在4000億元以上。

住建部2022年1月表示，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中2022年籌建240萬套（間），較2021年增長156％。

保障性租賃住房的實(shí)施主體分析

保障性租賃房與商品房之間存在較大的差異，保障性租賃房在一定程度上具有公共產(chǎn)品特性，盈利不是其主要目標(biāo)，主要追求社會(huì)效益。根據(jù)天風(fēng)證券的觀點(diǎn)，未來保障性租賃住房的主要承建主體最可能是城投企業(yè)，**企業(yè)、地方國有企業(yè)，和具有保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)或長租公寓運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

（一）城投企業(yè)

根據(jù)DM-Lite統(tǒng)計(jì)，2020年底全國的城投平臺(tái)公司（已發(fā)債）總數(shù)為3635家，數(shù)量最多的前五個(gè)省市為：江蘇省、浙江省、山東省、四川省、湖南省。

根據(jù)城投平臺(tái)公司大股東的行政級(jí)別，可以將平臺(tái)公司分為省級(jí)平臺(tái)、市級(jí)平臺(tái)、區(qū)縣級(jí)平臺(tái)。以四川省（已發(fā)債）為例，2020年底，省級(jí)平臺(tái)公司有17個(gè)，市級(jí)平臺(tái)公司有98家，區(qū)縣級(jí)平臺(tái)公司127家。

根據(jù)省、市、區(qū)縣的事權(quán)、財(cái)權(quán)劃分，職能保障性租賃住房的建設(shè)責(zé)任主體主要是區(qū)/縣。

（二）**企業(yè)和地方國企

1、**企業(yè)和地方國企利用自有土地

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（**[2021]22號(hào)）對(duì)于企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市****同意，允許用于建設(shè)保障性租賃住房。對(duì)于有較長發(fā)展歷史的央國企，以前取得了一些土地，可以利用這些自有土地建設(shè)保障性租賃住房。

2、**企業(yè)和地方國企新取得土地建設(shè)保障性租賃住房，解決職工住房困難

除了自有土地以外，**企業(yè)和地方國企也可以新取得土地，解決職工住房問題；如果所建房屋數(shù)量在解決企業(yè)職工本身的住房問題還有富余的，可以由地方**進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

3、工程類央企和地方國企為住房代建保障性租賃住房項(xiàng)目

出于項(xiàng)目建設(shè)模式或者融資受限考慮，地方**會(huì)將保障性租賃住房項(xiàng)目的開發(fā)通過招標(biāo)方式交給企業(yè)來實(shí)施，工程類央企和地方國企是這個(gè)市場中占據(jù)主要份額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商

具有保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)或長租公寓運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商也是保障性租賃住房建設(shè)的重要力量，地方**也較為歡迎這類開發(fā)商，通過他們提高保障性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營效率。

信托公司參與模式分析

（一）信托公司直接為**牽頭建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目提供融資

不少保障性租賃住房項(xiàng)目直接由**部門或平臺(tái)公司牽頭建設(shè)，信托公司可以為這些項(xiàng)目提供融資，包括直接面向項(xiàng)目的項(xiàng)目貸款、購買城投債，以及“三合一”等。

（二）以股權(quán)方式參與央國企為開發(fā)主體的保障性租賃住房項(xiàng)目

**企業(yè)和地方國有企業(yè)均有資產(chǎn)負(fù)債率等方面的限制，其以代建等方式承擔(dān)保障性租賃住房項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，有表外融資需求。信托公司可以以股權(quán)方式參與項(xiàng)目，階段性作為項(xiàng)目公司的大股東，實(shí)現(xiàn)央企和地方國企的階段性出表。

（三）以服務(wù)信托方式參與央國企解決自身企業(yè)職工住房問題的保障性租賃住房項(xiàng)目

對(duì)于企業(yè)職工住房問題較為突出的**企業(yè)和地方國企，可以利用自有土地或者新獲取土地建設(shè)保障性租賃住房，解決職工的住房問題。信托公司可以為央企和地方國企提供服務(wù)信托，解決央企和地方國企的一些**作上的難題。

（四）為房地產(chǎn)開發(fā)商牽頭的保障性租賃住房項(xiàng)目提供金融服務(wù)

不同于一般的商品房開發(fā)項(xiàng)目，保障性租賃住房項(xiàng)目的土地來源渠道較廣，有可能是城市建設(shè)用地、也有可能是集體建設(shè)用地；用地性質(zhì)方面，有可能是工業(yè)用地、宅基地、商業(yè)用地、住宅用地等；在土地獲取方式上，有可能是自有土地、也有可能是新整理出的土地，對(duì)于新的土地，也不一定通過拍賣方式獲取。總體而言，一般情況下保障性租賃住房項(xiàng)目的土地成本遠(yuǎn)低于商品房項(xiàng)目，信托公司可以以項(xiàng)目債權(quán)融資或者股權(quán)合作等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商的此類項(xiàng)目提供靈活的金融服務(wù)。

（五）為已進(jìn)入運(yùn)營期的保障性租賃住房項(xiàng)目提供資產(chǎn)證券化服務(wù)

已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營期的保障性租賃住房項(xiàng)目，具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。信托公司可以為這些項(xiàng)目提供資產(chǎn)證券化服務(wù)，包括作為、發(fā)起人、原始權(quán)益人、SPV、承銷商、投資人等。

本文源自信托百佬匯

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