前沿拓展：

租金收入增值稅稅率

一、個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款:根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件:
1、房產(chǎn)稅:以租金收入4%計(jì)算繳納。
2、營(yíng)業(yè)稅:3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。
3、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:以營(yíng)業(yè)稅稅額的10%計(jì)算繳納。
4、個(gè)人所得稅:對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
5、免征城鎮(zhèn)土地使用稅
6、免征印花稅
二、個(gè)人出租非住房(商鋪、寫字間等)應(yīng)繳納以下稅款:
1、房產(chǎn)稅:以租金收入12%計(jì)算繳納。
2、營(yíng)業(yè)稅:以租金收入的5%計(jì)算繳納。
3、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:以營(yíng)業(yè)稅稅額的10%計(jì)算繳納。
4、個(gè)人所得稅:按財(cái)產(chǎn)財(cái)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%。
5、印花稅:按財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。

今年，****在我國大部分地區(qū)卷土重來，給企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來重大沖擊，而這種狀況未來仍可能反復(fù)存在。有些企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模臨時(shí)性收縮，會(huì)考慮將自有房產(chǎn)或租賃房產(chǎn)出租或轉(zhuǎn)租給其他企業(yè)或個(gè)人，以緩解壓力。作為一項(xiàng)民商事法律行為，其中必然涉及稅務(wù)的處理。本篇文章，我們納入最新的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)出租房產(chǎn)的稅務(wù)處理作詳細(xì)分析，希望能幫助企業(yè)有一個(gè)全面的清晰的把握。

涉稅問題

01 企業(yè)出租房產(chǎn)涉及哪些稅種？

主要涉及以下稅種：

1、依據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文，企業(yè)出租房產(chǎn)，屬于現(xiàn)代服務(wù)稅目下的租賃服務(wù)稅目，應(yīng)該依法繳納增值稅；同時(shí)，繳納增值稅的，需附帶繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。

2、企業(yè)出租房產(chǎn)有所得，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，應(yīng)該計(jì)入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、我國現(xiàn)行有效的《印花稅暫行條例》和將于2022年7月1日起施行的《印花稅法》均規(guī)定，租賃合同的雙方主體都需要繳納印花稅。

4、依據(jù)國發(fā)[1986]90號(hào)文的規(guī)定，企業(yè)出租自有房產(chǎn)，還涉及繳納房產(chǎn)稅。

02 納稅的具體規(guī)定有哪些？

（一）增值稅

1、一般納稅人。（1）通常適用一般計(jì)稅方法，稅率為9%；（2）一般納稅人出租其2016年4月31日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，或者2016年4月31日前簽訂的尚未到期的房屋租賃合同，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率為5%；（3）依據(jù)****住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)的規(guī)定，住房租賃企業(yè)（需報(bào)告或備案）向個(gè)人出租住房取得的全部收入可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+1.5%）*1.5%。

2、小規(guī)模納稅人。（1）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率為5%；（2）依據(jù)****住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)的規(guī)定，住房租賃企業(yè)（需報(bào)告或備案）的小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部收入，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+1.5%）*1.5%。

3、預(yù)征率。依據(jù)國家**公告2016年第16號(hào)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅稅款。（1）適用一般計(jì)稅方法的，預(yù)征率為3%；（2）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，預(yù)征率通常為5%；（3）住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房的，預(yù)征率為1.5%。

4、進(jìn)項(xiàng)抵扣。依據(jù)財(cái)稅[2017]90號(hào)公告，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中全額抵扣。

5、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。（1）先開票的，**開具的當(dāng)天；（2）收到預(yù)收款但應(yīng)稅行為未發(fā)生的，收到預(yù)收款的當(dāng)天；（3）未收到款且未開具**：a、有合同約定的，應(yīng)稅行為未發(fā)生，不確認(rèn)，應(yīng)稅行為已發(fā)生，合同確定的付款日期；b、未簽訂合同或合同未約定，應(yīng)稅行為未發(fā)生的，不確認(rèn)，應(yīng)稅行為已發(fā)生，租賃服務(wù)完成的當(dāng)天。

6、關(guān)于免租期。依據(jù)國家**公告2016年第86號(hào)，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。因此，企業(yè)出租房產(chǎn)給予承租人免租期的，無需按視同銷售繳納增值稅。

涉稅問題

（二）企業(yè)所得稅

關(guān)于企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，不采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。另外，國稅函[2010]79號(hào)文規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

（三）房產(chǎn)稅

1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。依據(jù)國稅發(fā)[2003]89號(hào)公告，出租房產(chǎn)涉及的房產(chǎn)稅，自交付出租、出借房產(chǎn)的次月起計(jì)征。此外，依據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，不產(chǎn)生房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。

2、稅率。依據(jù)國發(fā)[1986]90號(hào)文，企業(yè)出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%；依據(jù)****住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)的規(guī)定，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3、無租使用。依據(jù)財(cái)稅[2009]128號(hào)文，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

4、以房產(chǎn)投資。依據(jù)國稅函[1993]368號(hào)文，以房產(chǎn)對(duì)外投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

5、免租期。依據(jù)財(cái)稅[2010]121號(hào)文，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

（四）印花稅

稅率為租金的0.1%。依據(jù)****公告2019年第61號(hào)和****公告2021年第6號(hào)，自2016年1月1日至2023年12月31日，對(duì)公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

（五）附加稅費(fèi)

包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，均以增值稅、消費(fèi)稅為計(jì)稅依據(jù)。

1、城市維護(hù)建設(shè)稅。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；其他，稅率為1%。小規(guī)模納稅人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

2、兩附加。教育費(fèi)附加，征收率3%；地方教育費(fèi)附加，征收率2%，小規(guī)模納稅人免征增值稅的，同時(shí)免征附加。

涉稅問題

03 企業(yè)出租房產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠政策？

（一）增值稅

1、今年頒布的小規(guī)模納稅人免征增值稅的新規(guī)，只針對(duì)征收率為3%的銷售行為，而企業(yè)出租房產(chǎn)適用5%的征收率，因此不能享受該優(yōu)惠政策。但依據(jù)****公告2021年第11號(hào)、國家**公告2021年第5號(hào)，自2021年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額未超過15萬元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過45萬元）的，免征增值稅。

2、依據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件3，軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入，免征增值稅。

（二）企業(yè)所得稅

依據(jù)財(cái)稅[2019]13號(hào)、****公告2021年第12號(hào)、國家**公告2021年第 8號(hào)、****公告2022年第13號(hào)、國家**公告2022年第 5號(hào)規(guī)定，對(duì)小微企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%稅率繳納企業(yè)所得稅；對(duì)年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%稅率繳納企業(yè)所得稅。

（三）“六稅兩費(fèi)”

依據(jù)財(cái)稅2022年10號(hào)公告、**2022年3號(hào)公告，2022年1月1日至2024年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人、小微企業(yè)、個(gè)體工商戶減半征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。因此，若企業(yè)為增值稅小規(guī)模納稅人、小微企業(yè)或者個(gè)體工商戶的，出租房產(chǎn)所涉及的城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅和“兩附加”均可減半征收。

（四）留抵退稅

依據(jù)財(cái)稅〔2018〕80號(hào)規(guī)定，對(duì)實(shí)行增值稅期末留抵退稅的納稅人，允許其從城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加的計(jì)稅(征)依據(jù)中扣除退還的增值稅稅額。

（五）公租房

依據(jù)****公告2019年第61號(hào)和****公告2021年第6號(hào)，自2016年1月1日至2023年12月31日，對(duì)經(jīng)營(yíng)公共租賃住房所取得的租金收入，免征增值稅、房產(chǎn)稅，公租房租賃雙方免征涉及的印花稅；企業(yè)捐贈(zèng)住房作為公租房的，按公益性捐贈(zèng)支出進(jìn)行稅務(wù)處理。

內(nèi)容轉(zhuǎn)載自：知乎 大成律師事務(wù)所王金平專注稅務(wù)合規(guī)、重大涉稅民事、刑事案件

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