前沿拓展：

個(gè)人增值稅

不能。
金稅**系統(tǒng)只能是在稅務(wù)機(jī)關(guān)注冊的企業(yè)才能開具增值稅**，不能以個(gè)人名義、也不允許以個(gè)人名義開具增值稅**。
且增值稅**抵扣條件為公司是增值稅一般納稅人，并且**為增值稅專用**。

前言

本文依據(jù)最新法規(guī)精心整理，希望能對出售住房的網(wǎng)友有所幫助。

能力所限，如有疏漏之處，歡迎指正、交流。

正文

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一般涉及增值稅、城建稅金及附加、個(gè)人所得稅等，以下分別介紹。

一、增值稅

（一）思路分享

區(qū)分為有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓。

1、有償轉(zhuǎn)讓，區(qū)分為非自建項(xiàng)目（如商品房）和自建項(xiàng)目分別處理。

（1）轉(zhuǎn)讓非自建項(xiàng)目

①北京市、上海市、廣州市和深圳市以外地區(qū)

購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

②北上廣深

A.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；（與其他地區(qū)相同）

B.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售

a.非普通住房，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

應(yīng)交稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%

【備注：“不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)”，保留取得不動產(chǎn)時(shí)的**和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑**進(jìn)行差額扣除；否則，由于丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時(shí)的**，但可以提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除?！?/p>

b.普通住房，免征增值稅。（與其他地區(qū)相同）

（2）轉(zhuǎn)讓自建項(xiàng)目

個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。

2、無償轉(zhuǎn)讓

【備注：無償轉(zhuǎn)讓的增值稅處理，住宅與非住宅兩者相同?！?/p>

（1）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

免征增值稅。

（2）用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象以外的無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

視同銷售不動產(chǎn)，繳納增值稅。

也就是說，個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，即使沒有取得任何經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)當(dāng)視同發(fā)生銷售行為，繳納增值稅。

（3）用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

不視同銷售，不征收增值稅。

（二）法規(guī)參考

1、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家**公告2016年第14號）

第五條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房價(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2、上述“有關(guān)規(guī)定”是指：《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3、《關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國家**公告2016年第73號）

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時(shí)的**，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

(1)2016年4月30日及以前繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)-契稅計(jì)稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%

(2)2016年5月1日及以后繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計(jì)稅金額(不含增值稅)]×5%

納稅人同時(shí)保留取得不動產(chǎn)時(shí)的**和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑**進(jìn)行差額扣除。

4、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》

第一條第十五款規(guī)定，個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。

5、關(guān)于無償轉(zhuǎn)讓的法規(guī)參考

（1）《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》

第一條三十六款規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

（2）《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》

第十四條規(guī)定，個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)。

二、城建稅金及附加

（一）思路分享

依據(jù)實(shí)際繳納的增值稅額，計(jì)算繳納城建稅金、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加。

依城鎮(zhèn)級別不同，城建稅率為增值稅的7%、5%或1%；教育費(fèi)附加率為3%，地方教育附加一般為2%。

（二）法規(guī)參考

法規(guī)參考同轉(zhuǎn)讓非住宅，參見3月5日文章《個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)涉稅情況2022》。

三、土地增值稅

（一）思路分享

個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）法規(guī)參考

《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財(cái)稅[2008]137號）

對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、個(gè)人所得稅

（一）思路分享

1、一般情況

（1）能夠提供房屋原值，或稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠核實(shí)房屋原值

按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)征個(gè)人所得稅，應(yīng)納稅額=(房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用)*20%。

【備注：“房產(chǎn)原值”，如為商品房，則原值為購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)（含包含于房款中的增值稅）?！?/p>

【備注：“轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金”，納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（不含購房時(shí)支付的含包含于房款中的增值稅）】

【備注：“有關(guān)合理費(fèi)用”，指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。】

（2）無法提供房屋原值，且稅務(wù)機(jī)關(guān)未能核實(shí)房屋原值

成交價(jià)格×（1%～3%）征收率，其中成交價(jià)格不含增值稅。

【備注：此處的征收率，以地方規(guī)定為準(zhǔn)?！?/p>

2、特殊情況（轉(zhuǎn)讓自用5年以上，家庭唯一生活用房）

免征個(gè)人所得稅。

（二）法規(guī)參考

1、《中華****個(gè)人所得稅法》（2018年8月31日修正）

第三條　個(gè)人所得稅的稅率：（三）利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

2、《中華****個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（2018年12月18日修訂）

第六條　個(gè)人所得稅法規(guī)定的各項(xiàng)個(gè)人所得的范圍：（八）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額、不動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。

3、《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號）

對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

4、《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）

房屋原值具體為：

商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

【備注：此處略去其他類住房原值，感興趣的朋友可自行查詢該法規(guī)】

轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

【備注：營改增后，已不存在營業(yè)稅稅種?！?/p>

合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華****稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。

5、《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

五、印花稅

（一）思路分享

個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅

（二）法規(guī)參考

《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財(cái)稅[2008]137號）

對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

本篇文章，依據(jù)最新法規(guī)精心整理完成，希望能夠幫助到您！

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