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《** ** 住房城鄉(xiāng)建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（** ** 住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號）（以下簡稱24號公告）今年10月1日就要施行，文件給了住房租賃企業(yè)許多顯性或隱性的優(yōu)惠政策，我之前還曾經(jīng)寫過一篇文章專門分析了《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》房產(chǎn)進項是**稅福利？。那么對小規(guī)模納稅人有什么福利呢？

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一、租賃新政對除個體戶外小規(guī)模納稅人享受增值稅優(yōu)惠的限制

我們先看看之前的政策，在國家**公告2016年第16號第四條規(guī)定，對小規(guī)模納稅人的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算應納稅額。但對個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。一直以來許多人都覺得所有的小規(guī)模納稅人都能適用個體工商戶的待遇就好了，現(xiàn)在大家看**，經(jīng)常會看到大標題有“小規(guī)模納稅人將按照5%的征收率減1.5%繳納增值稅”類似的表述，那么是否現(xiàn)在其他小規(guī)模納稅人出租住房可以享受和個體工商戶一樣的待遇了呢？

可能**會讓許多人失望，我們先看24號公告第一條的規(guī)定：“住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。”也就是說對于除個體戶外的小規(guī)模納稅人，如果希望享受住房租賃的增值稅減征優(yōu)惠，比個體戶還是多了兩個條件。

1、小規(guī)模納稅人必須是住房租賃企業(yè)，24號公告第四條明確：“本公告所稱住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。”，所以如果企業(yè)沒做備案是沒法享受優(yōu)惠的。

2、小規(guī)模納稅人必須是向個人出租住房，例如出租住房給企事業(yè)單位做宿舍是不可以享受優(yōu)惠的。

這兩條限制一出，可能許多小規(guī)模納稅人還是挺失望，但是我個人理解這是為了規(guī)范住房租賃市場，所以要求必須要有住房租賃業(yè)務的備案才可以享受優(yōu)惠，同時本來這也是為了解決個人住房問題出的一個政策，當然是要限定出租給個人。

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二、租賃新政中對小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅的優(yōu)惠

我們再來看看24號公告里其他小規(guī)模納稅人可以用到的優(yōu)惠。保障性住房的優(yōu)惠一般還是適用于規(guī)模較大的企業(yè)，可能小規(guī)模納稅人也用不到。不過按文件的第二條規(guī)定，小規(guī)模納稅人向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，還是可以減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，從12%一下降到4%，還是個利好的消息。

三、個人的疑問

其實從我個人來說，一直是有個疑問，為什么文件不規(guī)定住房租賃企業(yè)間互相租賃住房，也可以適用“按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅”的優(yōu)惠？反正最后目的都是給個人？難道是怕增加租賃流轉環(huán)節(jié)嗎？還有是不是可以理解為 “直接或間接向個人出租住房”都符合公告中規(guī)定的“向個人出租住房”的優(yōu)惠前提呢？還是有點小期待…

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本文相關政策

《** ** 住房城鄉(xiāng)建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（** ** 住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號）

《國家**關于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家**公告2016年第16號公告）第四條

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