前沿拓展：

南昌市公積金提取條件

國務院 住房公積金管理條例
規(guī)定：職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。
住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。

今天是純干貨。

最近關(guān)于公積金和商轉(zhuǎn)公的問題越來越多了，今天就稍微整理了一下，應該也比較齊，后面還有一些問題的答復，大家可以轉(zhuǎn)發(fā)收藏一下。

第一部分內(nèi)容是公積金貸款，第二部分內(nèi)容是公積金提取，第三部分是商轉(zhuǎn)公，第四部分內(nèi)容是常見問題答復，大家可以根據(jù)想了解的信息對號入座進行查找。

稍后我們也會出一篇視頻精簡版，可以在我們視頻號查看。

公積金貸款

平時我們接觸多的就是省直公積金和市直公積金，還有一些像鐵路公積金等，今天主要針對省直公積金和市直公積金聊一聊。

首先是省直公積金和市值公積金的區(qū)別。

最簡單的，省直公積金是可以全省通用的，而市直公積金只能在市內(nèi)使用。

下面說一下，公積金的貸款利率、貸款額度、貸款期限，公積金提取以及部分注意事項。

公積金貸款申請條件。

省直公積金：

1.具有江西省的城鎮(zhèn)常住戶口或者有效身份證明，且具有完全民事行為能力;

2.單位及職工按規(guī)定連續(xù)足額繳存住房公積金6個月及以上;

3.必須是購買、建造、翻建、大修自住住房產(chǎn)權(quán)人或者產(chǎn)權(quán)共有人;

4.能夠提供購買、建造、翻建、大修自住住房相應的購房備案合同(協(xié)議)、建造批準文件或者房屋安全鑒定證明等材料;

5.有穩(wěn)定、合法的經(jīng)濟收入，信用良好，且具有償還貸款本息能力;

6.同意按公積金中心認可的擔保方式進行擔保;

7.申請人家庭名下（包括申請人、配偶及未成年子女）持有2套（不含2套）以下住房。

市直公積金：

1.具有有效身份證明和戶籍證明，具備完全民事行為能力；

2.有較穩(wěn)定收入、信用良好，有償還貸款本息能力；

3.借款申請人至申請公積金貸款時已按《南昌市住房公積金繳存管理辦法》連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含6個月）以上；

4.申請公積金貸款的房屋未辦理以購房原因提取公積金的業(yè)務；

5.公積金貸款用于在本市購買自住住房，必須有合法的購房合同；

6.商品房公積金貸款申請需借款申請人應為房屋買受人之一；

存量房（一般指二手房）公積金貸款申請需借款申請人應為產(chǎn)權(quán)人之一；（注意，買受人和產(chǎn)權(quán)人是不一樣的，簡單理解，買受人就是出錢的那個人，而產(chǎn)權(quán)人是房子產(chǎn)證上的人）

7.具有符合規(guī)定的一定比例的購房首付款；

8.提供符合法律規(guī)定的擔保。

9.申請人家庭名下（包括申請人、配偶及未成年子女）持有2套（不含2套）以下住房。

公積金貸款申請材料。

省直公積金：

1.身份證（含共同借款人）；

2.戶口簿（或戶籍證明）；

3.婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、民事調(diào)解書、民事判決書和中心統(tǒng)一格式的未婚聲明）；

4.商品房買賣合同；

5.首付款**；

6.個人信用報告；

7.貸款申請與共同償還等相關(guān)事項誠信承諾書；

8.江西省直單位職工住房公積金借款及擔保合同；

9.委托銀行還款賬戶（一類卡或存折）；

10.因特殊原因需提供的其他佐證材料。

省直公積金在申請存量房貸款時還需：

1.房地產(chǎn)交易增值稅**、契稅完稅證原件；

2.售房人須提供身份證明材料，婚姻關(guān)系證明、戶籍證明材料、房屋所有權(quán)屬證（或不動產(chǎn)權(quán)證）、委托銀行一類收款賬戶原件；

市直公積金：

1.借款申請人及共同申請人的身份證明材料、戶籍證明材料原件；

2.婚姻關(guān)系證明材料原件（結(jié)婚證、離婚證、民事調(diào)解書、民事判決書和管理中心統(tǒng)一格式的未婚聲明及面談筆錄）；

3.受委托貸款銀行一類還款賬戶原件；

4.首套房的首付款不低于總房價款的30%，第二套房的首付款不低于總房價款的40%的首付款**原件；

5.借款申請人及共同申請人簽署的《貸款擔保與共同償還公積金貸款誠信承諾書》和《授權(quán)委托書》原件；

6.《公積金貸款個人征信客戶授權(quán)書》及**銀行征信系統(tǒng)《個人信用報告》原件；

7.房產(chǎn)管理部門備案的《商品房買賣合同》原件；

8.如申請異地貸款，需提供《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》原件；

9.因特殊原因需提供的其他佐證材料。

市直公積金在申請存量房貸款時還需：

1、房地產(chǎn)交易增值稅**、契稅完稅證原件；

2、售房人須提供身份證明材料，婚姻關(guān)系證明、戶籍證明材料、房屋所有權(quán)屬證（或不動產(chǎn)權(quán)證）、委托銀行一類收款賬戶原件；

公積金貸款利率。

公積金貸款利率執(zhí)行****銀行公布的個人住房公積金貸款利率。

首套房1-5年（含5年）貸款年利率為2.75%；5年以上年利率為3.25%；

二套房1-5年（含5年）貸款年利率為3.025%；5年以上年利率為3.575%。

公積金貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，按合同利率實行；在一年以上，如果央行的貸款利率調(diào)整，那么調(diào)整前發(fā)放的貸款，會在下一年度1月1日執(zhí)行新的貸款利率，但是如果是調(diào)整后（含當天）發(fā)放的貸款，將會執(zhí)行新的貸款利率。

公積金貸款房屋套數(shù)認定。

以**銀行征信報告、住房公積金業(yè)務系統(tǒng)及個人承諾等綜合數(shù)據(jù)為計算依據(jù)。（家庭為單位累積計算）

公積金貸款額度。

南昌市直公積金和省直公積金貸款最高額度在不久前提額，單繳存職工公積金貸款最高額度為70萬元，雙繳存職工公積金貸款最高額度為80萬元。

省直公積金貸款額度=（主貸人公積金余額+共同借款人公積金余額）*30倍*繳存年限系數(shù)*剩余繳存年限系數(shù)（此系數(shù)為1）。

市直公積金貸款額度=(主貸人公積金余額+共同借款人公積金余額)*30倍*繳存時間系數(shù)*剩余繳存年限系數(shù)（此系數(shù)為1）。

這里面，最高額度調(diào)整時間為2022年3月4日，以這個時間為準，新房看購房合同簽訂時間，存量房看契稅完稅日期。

省直公積金方面，單繳納職工是指主借款人一方在江西省直中心繳存住房公積金；雙繳納職工是指主借款人在江西省直中心繳存住房公積金，共同借款人僅限于在江西省直、南昌市、南昌鐵路或九江市中心繳存住房公積金。

而市直公積金方面，單繳納職工指主借款人一方在南昌市直中心繳存住房公積金；雙繳納職工是指夫妻雙方都在南昌市直中心繳存住房公積金。

繳納時間系數(shù)，看表，省直公積金和市直公積金相同：

不過，市直公積金方面，如果是異地調(diào)入的職工，由異地公積金中心出具正常繳存6個月及6個月以上的繳存證明，并將異地繳存的公積金全部轉(zhuǎn)移至本地公積金賬戶上。繳存時間系數(shù)統(tǒng)一設定為0.9，否則按職工在南昌住房公積金管理中心參數(shù)時間確定

同時，關(guān)于貸款額度的問題，還要考慮繳存狀況，繳存時間、是否異地調(diào)入等因素，根據(jù)繳存基數(shù)推算出收入，月供不能超過收入的60%，比較復雜，粗略計算可以使用南昌市公積金管理中心的貸款試算工具計算，具體還是需要電話咨詢相關(guān)公積金管理中心。

貸款試算工具鏈接（可**在瀏覽器打開）：

http://ncgjj.nc.gov.cn/nczfgjj/dkssgj/list_no_tt.shtml

公積金貸款首付款比例。

商品房公積金貸款首套房首付比例不低于總房價款的30%，二套房首付比例不低于總房價款的40%。精裝修的商品房需在以上的首付款比例上增加一定比例，增加比例為裝修標準總價和購房總價的占比比例；

也就是說，現(xiàn)在（購房合同日期在3月4日之后）商品房的公積金貸款額度按房源的毛坯價來計算。比如100萬的精裝房，其中裝修30萬，毛坯70萬，公積金額度足夠，那么公積金貸款最多只能貸70萬*70%=49萬。

存量房公積金貸款首付比例同樣是首套首付款比例不低于總房價款的30%，二套房首付款比例不低于總房價款的40%，當公積金貸款額度不足、但評估價能達到時，可申請組合貸款。

公積金貸款年限。

商品房貸款期限最長為30年，存量房貸款期限最長年限20年，公積金貸款對借款人年齡有要求，男方不超過65周歲，女方不超過60周歲，女性處級以上（含處級）干部不超過65周歲，且存量房公積金貸款時貸款期限不能超過所購房的剩余房齡。

公積金提取

關(guān)于公積金提取，根據(jù)公積金種類不同、提取原因的不同，所需材料也不相同。

基本我們需要提取公積金都是用于購房和償還房貸。

*省直公積金

在購房時提取省直公積金，所需材料和提取時限如下：

在需要修建（非裝修）自住房、翻建自住房、自建農(nóng)房等時，也可以提取公積金。

注意，省直公積金用于上述購建（含大修）住房類提取公積金時，要滿足以下條件：

1.職工因購買自住住房申請提取住房公積金且不需申請住房公積金貸款的，可在購房兩年內(nèi)提取一次住房公積金帳戶余額；

住房公積金貸款尚未結(jié)清的，職工本人、配偶以及其他共有產(chǎn)權(quán)人提取的住房公積金僅能用于償還住房公積金貸款本息（含組合貸款中的商業(yè)貸款本息）。

2.商品房起始時間以購房合同登記備案時間為準；存量房起始時間以不動產(chǎn)權(quán)證登記時間為準；

可提取金額以上述時間一年內(nèi)公積金賬戶余額為準，累計提取金額不超過實際支付的購房款（不含貸款金額）。

3.提取配偶或直系親屬（僅指父母、子女）余額的，須同時申請辦理，另提供其身份證及關(guān)系證明。

4.存在非配偶或直系親屬共有產(chǎn)權(quán)人的，不予受理提取申請，即只能由自己、配偶和父母申請。

5.提取金額以百元為單位。職工本人、配偶及其直系親屬累計提取總額不超過實際支付的購房款（不含貸款金額）。

以下情形不準予提取住房公積金：

1.原套取的住房公積金尚未全額退回的；

2.經(jīng)調(diào)查，提取行為不真實的；

3.原購房職工已提取過住房公積金，在該套住房交易后，現(xiàn)購房職工同一年度內(nèi)再次申請?zhí)崛〉模?/span>

4.兩人（含兩人）以上購買同一套住房，共同購買者非配偶或直系親屬關(guān)系的；

5.職工與配偶或與直系親屬之間發(fā)生住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。

在償還房貸時提取省直公積金，根據(jù)是否結(jié)清所需材料和提取時限如下：

除了購房和償還房貸，還有多種類型可以提取公積金，比如工作調(diào)動、租房等，下面就簡單列舉幾個。

租房提取額度：每月1500元，單身職工減半執(zhí)行。已辦理2022年年度租房提取業(yè)務的職工可補提差額。

注意，尚有住房公積金貸款未結(jié)清的、及使用公積金在異地申請公積金貸款未結(jié)清的，職工及其配偶提取的住房公積金僅能用于償還住房公積金貸款本息（含組合貸款中的商貸本息）

上面是大家比較關(guān)注的幾個提取類型，還有其他提取類型，如果需要了解可以評論區(qū)留言。

*市直公積金

在購房時提取市直公積金，所需材料和提取時限如下：

市直公積金提取用于購房使用時提取額度：所有提取人提取總額不超過實際發(fā)生的支出（不含房屋裝修金額），提取金額以百元為單位，提取金額還不應超過購房一年內(nèi)公積金賬戶余額。

當用于償還房貸時，市直公積金提取所需材料及說明：

當因工作調(diào)動、租房原因提取市直公積金，所需材料及說明：

商轉(zhuǎn)公

在購房初期，很多人可能因為各種原因不能申請公積金貸款，但是在南昌，后續(xù)可以將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款，也就是我們說的商轉(zhuǎn)公。

同樣，商轉(zhuǎn)公也分為商業(yè)貸款轉(zhuǎn)省直公積金貸款和商業(yè)貸款轉(zhuǎn)市直公積金貸款。

兩者辦理模式相同，分為：

中心墊資模式：指借款申請人向中心申請，通過將住房公積金貸款發(fā)放資金用于全部結(jié)清或償還部分商貸本金的方式，辦理商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款及組合貸款。

自籌資金模式：指借款申請人向中心申請，通過自行籌措資金先還清商業(yè)貸款，再申請公積金貸款的方式，辦理商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

也就是說，兩者商轉(zhuǎn)公后都可進行組合貸。

職工申請的商業(yè)貸款銀行為中心受委托貸款合作銀行的，如借款申請人申請的商轉(zhuǎn)公貸款額已達到公積金貸款最高額度，仍不足商貸剩余本金的，可以同時申請可貸比例內(nèi)的商業(yè)性貸款，即組合貸。

比如：某單職工目前有住房商貸150萬，省直公積金（市直公積金）最多只能將其中的70萬轉(zhuǎn)為公積金貸款，但是70萬仍然不足以還清商貸剩余本金，那么可以將商貸本金部分以公積金貸款的形式還款，剩余部分以商貸的形式還款。

注意，如果原來就是組合貸形式，則原組合貸款里的商貸部分不能辦理商轉(zhuǎn)公，因為公積金貸款是以家庭為單位，一個家庭同時只能一套房申請公積金貸款。

商轉(zhuǎn)公申請條件。

省直公積金商轉(zhuǎn)公：

凡屬江西省直住房公積金正常繳存戶，其名下有尚未結(jié)清的商業(yè)性個人住房貸款并符合以下條件的職工：

1、借款申請人按規(guī)定連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含6個月）以上且申請貸款時公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；

2、具有有效身份證明和戶籍證明，具備完全民事行為能力；

3、有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿；

4、個人征信情況良好，符合中心征信要求；

5、借款申請人應為不動產(chǎn)權(quán)人之一；

6、公積金貸款用于在本市購買普通自住住房，必須有有效的購房合同或存量房交易契稅完稅證明、增值稅**和借款合同；

7、2016年5月16日（含）后發(fā)放的商業(yè)住房貸款可申請轉(zhuǎn)住房公積金貸款；

8、具有符合規(guī)定的購房首付款比例；

9、房屋已取得不動產(chǎn)權(quán)證書（房屋所有權(quán)證）；

10、申請轉(zhuǎn)貸的房屋辦理過購房性質(zhì)的公積金提取業(yè)務，需間隔6個月后才能申請商轉(zhuǎn)公,且可貸額度減去已提取金額。

注:

(1)申請轉(zhuǎn)換的商業(yè)貸款為純商業(yè)性住房貸款，商品房以購房合同總價為準，二手房以契稅完稅證明和增值稅**總房價為準；

(2)公積金貸款以家庭為單位，所有不動產(chǎn)權(quán)人及配偶應作為貸款申請人；

(3)房屋套數(shù)認定以家庭為單位，參考人行征信系統(tǒng)、住房公積金業(yè)務系統(tǒng)以及個人承諾等綜合數(shù)據(jù)為計算依據(jù)。已出售房屋不計入套數(shù)，但需提供借款合同及房管部門或不動產(chǎn)部門交易證明；

(4)再次申請住房公積金貸款的借款人必須結(jié)清上筆住房公積金貸款本息；

(5)原單位在異地繳存住房公積金的職工，其個人賬戶余額按規(guī)定已合并至省直繳存單位且新、舊賬戶繳存記錄能連續(xù)上，申貸時執(zhí)行本中心賬戶余額認定標準。

市直公積金：

1、具有有效身份證明和戶籍證明，具備完全民事行為能力；

2、有較穩(wěn)定收入、信用良好，有償還貸款本息能力；

3、借款申請人至申請公積金貸款時已按《南昌市住房公積金繳存管理辦法》連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含6個月)以上；

4、借款申請人應為不動產(chǎn)權(quán)人或房屋買受人之一；

5、具有符合規(guī)定的一定比例的購房首付款；

6、房屋如辦理過購房性質(zhì)的公積金提取業(yè)務，需間隔6個月后才能申請商轉(zhuǎn)公,且可貸額度減去已提取金額；

7、申請轉(zhuǎn)換的商業(yè)貸款為2016年5月16日（含）后發(fā)放的純商業(yè)性住房貸款。

8、申請轉(zhuǎn)換的商業(yè)貸款的房屋為自住住宅。

辦理模式和機構(gòu)。

省直公積金

市直公積金

貸款額度及期限。

在貸款額度和期限等方面，省直公積金與市直公積金內(nèi)容大致相同。

省直公積金和市直公積金貸款單繳存職工公積金貸款最高額度為70萬元，雙繳存職工公積金貸款最高額度為80萬元。

可貸款額度不超過原商業(yè)性住房貸款的貸款余額，同時不能超過公積金中心規(guī)定最高貸款額度；（原商貸余額≤可貸額度≤最高貸款額度）

貸款額度=（借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額）X30倍X繳存時間系數(shù)X剩余繳存年限系數(shù)（此系數(shù)為1）

注意，商轉(zhuǎn)公后省直公積金和市直公積金貸款額度計算方式一樣，不過市直公積金在公積金貸款額度時，商品房以購房合同上的毛坯總價為準；二手房以契稅完稅證和增值稅**上的總房價為準。

商轉(zhuǎn)公之后，公積金貸款期限最長為20年，同時不超過借款人法定退休年齡。

對連續(xù)足額繳存公積金，收入穩(wěn)定、信用良好，有償還本息能力的借款人，借款人的貸款期限可在法定退休年齡的基礎上延長1-5年，但不得超過規(guī)定的住房公積金貸款最長期限。

貸款利率：

1～5年（含5年）貸款年利率：首套房2.75%，二套房3.025%。

6～30年 貸款年利率：首套房3.25%，二套房3.575%。

如遇國家調(diào)整貸款利率，調(diào)整之日前發(fā)放的貸款，于下一年度1月1日執(zhí)行新的貸款利率；調(diào)整之日后發(fā)放的貸款，執(zhí)行新的貸款利率。

常見問題

問：夫妻中有一方婚前貸過一次公積金貸款，結(jié)婚之后，以另一方名義能貸款嗎？

答：不能貸款。貸款以家庭為單位，夫妻視為一戶，一方有貸款記錄的另一方也不能貸。

問：在省直中心新開戶的繳存職工，曾在其他地方繳存住房公積金，現(xiàn)在申請公積金貸款時，個人公積金繳存時間及月余額是否能新老賬戶合并計算？

答：需辦理轉(zhuǎn)移接續(xù)手續(xù)將款項轉(zhuǎn)入省直中心，繳存時間和繳存余額根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存明細合并計算。

問：所有樓盤都能使用公積金貸款嗎？

答：不是，只有開發(fā)商、受委托銀行與公積金管理中心簽訂了合作協(xié)議，才能申請住房公積金貸款。

問：省直公積金繳存的職工可以在外地買房貸款嗎？

答：如果是在南昌以外地區(qū)貸款買房，要看當?shù)毓e金政策是否允許辦理異地住房公積金貸款，如果可以，到省直中心出具相關(guān)證明。

問：離職了，公積金正在還貸，貸款有影響嗎？

答：沒有，每月正常還貸就行。

問：剛買的新房，寫的小孩名字，可以提取父母的公積金嗎？

答：市直公積金可以在備案2年之內(nèi)提取直系親屬的公積金，提供關(guān)系證明。

問：房產(chǎn)證只有自己名字，購房合同上也只有自己名字，但是辦理商貸時是兩個人一起辦的，現(xiàn)在要商轉(zhuǎn)公，申請材料中的共同申請人是指商貸共同申請人還是自己？

答：公積金以家庭為單位，夫妻作為共同申請人。

問：夫妻一方在婚前純商貸買房，婚后是否可以商轉(zhuǎn)公共同還款？

答：可以的，分四種情況。

第一種情況，房產(chǎn)證上有A的名字，同時A繳納了公積金，可以商轉(zhuǎn)公，但只能以單職工的公積金貸款額度來申請商轉(zhuǎn)公；

第二種情況，房產(chǎn)證上有A和配偶B的名字，只有A或者其配偶B一個人繳納了公積金，可以商轉(zhuǎn)公，但只能以單職工的公積金貸款額度來申請商轉(zhuǎn)公；

第三種情況，房產(chǎn)證上有A和配偶B的名字，且A和配偶B都繳納了公積金，可以商轉(zhuǎn)公，以雙職工的公積金貸款額度來申請商轉(zhuǎn)公；

第四種情況，房產(chǎn)證只有A一個人的名字，但A沒有繳納公積金，只有配偶B繳納了公積金，則不能商轉(zhuǎn)公，因為公積金貸款的條件必須是產(chǎn)權(quán)所有人之一。

最后，關(guān)于公積金和商轉(zhuǎn)公的問題確實比較麻煩，而且很多東西實際**作起來和官方公布的信息又有所不同，并且一些內(nèi)容是會根據(jù)政策調(diào)整的。

就比如，以前省直公積金商轉(zhuǎn)公是不支持組合貸的，但是現(xiàn)在可以組合貸了，因此，最好還是致電公積金管理中心，本篇僅說明大致信息，希望能給大家?guī)韼椭?/span>

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拓展知識：

南昌市公積金提取條件

江西省南昌市如果請人幫忙，可以取。

追問

(連細186具體5144方式5916)可以提取的，不過要有租房或者買房才行，如果條件不符合，可以幫您提供材料，用住房公積金中心規(guī)定的合法途徑提取，無論離職在職均可提取，手續(xù)費是成功后再收的。

本回答被提問者采納