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#房貸#

春節剛過，你有沒有被你的親戚們靈魂三問呀?

工資多少呀？有對象了沒？買房了嗎？

這時我們就要像國家一級假笑演員，內心看似平靜如水，實則波濤洶涌。

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在我們**人的眼里，好像是有了房子才會有一個家。春節的靈魂三問里總會有它。

買房，就變成了很多人一生中重要的事情。

但其中絕大多數的人是沒有那個能力一次性全額付清的房款，從而房貸就變成我們不可或缺的一件事。

那你真的會選擇合適的貸款嗎？也許你現在就有房貸的需求，也許你幾年后才會考慮這個問題，但你一定要提前知道一些房貸的知識并做好相應的準備，才能在你需要時選擇最合適的、最省錢的房貸。

一、房貸的種類

目前房貸有兩種：公積金貸款和商業貸款

公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請個人住房公積金貸款。

住房商業貸款是簡單來說以所購買的產權住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。

二、這兩種房貸的優缺點

公積金貸款的最大優勢就是省錢！公積金貸款利率低，貸款期限在五年以上的年利率為3.25%。我當時商貸貸款的是基準利率4.9%，然后上浮10%，變成5.39%，整整比公積金多了2%多，后來按照LPR利率4.65%的上浮10%為5.115%，也和公積金差了近2%。

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PS：同樣是40萬的貸款，同樣的還款方式，不同還款利率的對比。

公積金貸款這么香，就沒劣勢了嗎？當然有。公積金貸款的劣勢則是商貸的優勢：

1、公積金需按照各地政策繳滿一定期限的公積金才能申請公積金貸款，而商貸就沒此種限制了。

2、公積金貸款金額有限制，貸款金額是公積金賬戶余額的多少倍（我了解過各地的朋友，算法都不一樣，我們余額的15倍，最高40萬）。

3、公積金最多給第二套房貸款，第三套那就不能貸款了，商貸沒這限制。

4、商貸只要你付完一定比例的首付款后剩余的都可以選擇商貸。

5、公積金貸款審批會比商貸的嚴格，我老公的哥哥由于不小心逾期了幾塊錢，公積金就審批不通過，只能商貸。

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三、公積金和商業貸款還款方式

等額本金：每月的還款本金相同，而利息是按照剩余本金計算的，所以前期還款壓力大，后期還款壓力小。

等額本息：每月的還款金額相同，其中本金的占比每月遞增，利息的占比是遞減的。

四、如何選擇房貸最合算

如果你的各項條件符合肯定首選公積金貸款！！！但是你的貸款金額不夠的話也可以選擇公積金和商貸組合貸款，我就是40萬公積金（最多）+22萬商貸。不行就純商業貸款，總之房子還是能買的。

五、提前還貸的好處

為什么這里要特意來說一下這個，因為我22萬的商貸在去年銀行滿一年后就提前還了半的余額，相比不提前還款省了7w的利息。

而我今年已經在銀行預約了商貸再次提前還款，直接還清了。

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你知道是什么動力讓我能還款那么快嗎？

是神象云賬本中的資產負債賬本，我首先通過貸款計算器算出我的公積金貸款和商業貸款本金及利息總額，然后每個還款后記錄一筆收入，這樣他就會自動結算出還剩余多少貸款和利息。

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PS：這是每年年底時我最喜歡看到的結果，貸款數額越來越小。

2021年2月我提前還款10W，相應利息減少7W多，這個月在提前還清商貸，我的貸款將只剩42W了吧。

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PS：這是記賬首頁，實時顯示我的剩余貸款金額，這是我努力**最直觀的動力。

言歸正傳，提前還款是有兩種方式的：縮短年限和減少月供。

縮短年限：是指按照你之前的還款金額來縮短還款年限。

減少月供：是指還款年限不變，還款金額減少。

我當時辦理時，銀行工作人員推薦減少月供，我頭腦一熱就差點同意了，在最后一刻時我讓他給我一張紙，開始盤算。一盤算就選擇了縮短年限。

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PS:這是相同條件下提前還款選擇的減少月供和縮短年限，兩者相差2.8萬利息。

經常會在某視頻網站刷到貸款多少年，在第幾年提前還款最劃算，他們會給個年限比如5年，但是真的是這樣嗎？你自己手上拿著5萬塊錢，放在銀行算最高5年的那種3.4%利息，但你的貸款里付著5%多利息，哪種劃算你自己想想吧~

貸款時要了解清楚各個銀行的政策，比如我選擇的工商銀行是滿一年就不需要提前還款的手續費，據我了解其他銀行都會有，每個銀行手續費還不一樣，這就需要你在當地的銀行進行了解。

貸款時是選擇等額本金還是等額本息，我當時也是認真考慮。看起來等額本金的利息低，但是前期的還款壓力就大。

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PS：貸款金額22萬商貸40萬公積金貸，年限15年，本息和本金，兩者貸款利息相差2萬。但頭幾年本金的還款壓力比本息的每個月多了900多，就算本金每月遞減，前兩年都在900左右，對于我本身還需要湊錢還外債的來說還是不小的壓力。

以上是我對于房貸的了解，希望對你有所幫助。

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文章來源：隨手記社區土豆那個馬鈴薯兒

拓展知識：

公積金按揭還款計算器

公積金貸款計算器是使用公積金貸款后計算每月需還金額的工具。一次還本付息利隨本清，等額本息還款需要每月固定金額還款，等額遞增或等額遞減還款方式等同于等額本息，等額本金還款是將本金分攤到每月同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
五年以上住房公積金貸款利率4.50%，月利率為4.50%/12，五年及以下住房公積金貸款利率為年利率4.0%，

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公積金貸款有幾種常見計算方式：
本金還款
等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
等額本金貸款計算公式：
每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率
本息還款
等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。
每月還款額計算公式如下：
[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

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