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2月18日，南寧住房公積金管理中心出臺了《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，3月1日起執行。該新規多項政策落地惠民，其中包括，第二套房公積金貸款首付款比例不低于住房價值的30%，即可貸額度不高于住房價值的70%。

新規有哪些變化呢？公積金管理中心工作人員對細則進行了解讀↓

第幾套房認定要素：購房行政區域和公積金使用次數

?關于首套房的認定方面，對于很多購房者來說，有了余地。

借款申請人在南寧市行政區域無住房，且在全國范圍內未使用過公積金貸款的，認定為購買首套住房，執行首套房公積金貸款政策。例如，借款申請人屬于南寧公積金中心繳存職工，配偶屬于鐵路分中心繳存職工，在北海有一套房，在橫州市也有一套房，夫妻雙方從來沒有使用過公積金貸款，配偶也沒有鐵路政策性住房，把橫州的房子賣出，在南寧市行政區域內無住房，在南寧市行政區域內購買一套住房并申請住房公積金貸款，就可以參照首套房政策執行。

?在二套房的認定方面，有以下幾種情況。

一是借款申請人在本行政區域有一套住房且在全國范圍內未使用過公積金貸款的；二是借款申請人在本行政區域有一套住房，且在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的；三是借款申請人在本行政區域無住房但在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的。但是，借款申請人購買危舊房改造住房還建項目的，如在本行政區域有兩套（含）以上住房或使用過一次公積金貸款并已結清的，執行第二套房公積金貸款政策，不受住房套數限制。

?不能再使用公積金貸款的也有幾種情況。

一是借款申請人在本行政區域內有兩套或以上住房的；二是借款申請人在全國范圍內使用過兩次或以上公積金貸款的。尤其是已婚人士，已婚的職工按照夫妻雙方已使用過的公積金貸款次數計算，夫妻在婚前各自已使用過一次住房公積金，意味著本家庭使用公積金貸款次數已為兩次，無論是否結清，都不能再次申請住房公積金貸款。

二套房首付款比例調整，不得低于住房價值的30%

首套房公積金貸款政策沒有改變，首付款比例不得低于住房價值的20%，即可貸額度不高于住房價值的80%。第二套房公積金貸款首付款比例降為不得低于住房價值的30%，即可貸額度不高于住房價值的70%。這對改善型購房者來說，是個利好消息。因為此前二套房的首付款比例不得低于住房價值的40%，新規實施后購房者換房的首付壓力減小。

同時，這也并不意味著改善型購房者剩下的70%的房款都能公積金貸款。

比如一套100萬元的房子，雖然二套房公積金最低首付是30%，但公積金最高可貨金額只有60萬元。另外，公積金可貸金額還存與繳存情況等多種因素掛勾。另外，借款申請人償還貸款月還款額一般不高于借款申請人月收入的50%。貸款月還款額是指個人征信系統顯示的各類負債（包含但不限于商業貸款、信用貸款、貸記卡或準貸記卡大額透支、擔保等）月還款額和申請的當筆公積金貸款月還款額之和。申請純公積金貸款的借款申請人月收入扣除月還款額后，仍超過基本生活費標準的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計算；如申請公積金組合貸款，月還款額占借款申請人月收入的比例上限最高仍按50%計算。

貸款額度變成動態模式，資金緊張時可貸金額減少

此前，住房公積金管理委員會規定的公積金貸款最高額度為：首套房公積金貸款的最高額度為70萬元，第二套房公積金貸款的最高額度為60萬元。其實，并非每一位繳存的職工都能獲得最高限額的貸款，因為貸款額度是一個動態公式，貸款額度=借款申請人公積金繳存余額×繳存余額倍數×繳存時間系數×風險防控系數。資金運用率高，風險防控系數低，貸款額度也會相應減少。

小貼士：很多條件有所放寬

細則中取消最低月還款額的限制要求。在以往實行的貸款政策下，每一筆貸款的最低月還款額有限制要求，借款申請人收入越高，需要承擔的月還款額也就越大，相應的貸款年限就要縮減，還款壓力較大。《貸款實施細則》中取消了最低月還款額的限制，有利于借款申請人根據自己的收入情況選擇適合的貸款年限，降低了還款壓力。

放寬再交易住房及商轉公貸款對房齡的限制條件。申請再交易自住住房貸款或商轉公貸款的，所購住房房齡不能超過30年。自住住房的房齡以工程竣工**性質量責任標牌的竣工時間或房產管理部門出具的房屋原始檔案顯示的登記時間為依據。

完善部分貸后變更事項。在還款期間內，經借款人申請，南寧公積金中心審批同意后，可以對原住房公積金貸款借款合同或擔保合同約定的部分內容進行變更和補充，主要內容包括還款賬戶變更、還款方式變更、貸款期限變更、抵押人變更、擔保人變更、聯系信息變更和其他變更。

通過第三方機構提供擔保，公積金貸款可實現（預）抵押辦結即可放款。這對購買新建商品房的購房者來說，特別重要，因為開發商大都是預售房產，為了降低風險，一般都是封頂放款，因此，很多開發商拿到錢的時候晚，所以不愿購房者使用公積金貸款，但現在，如果有了擔保，就可以提前放款，開發商也不用因此為難購房者了。

本文由南國早報原創出品，未經許可，任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。

拓展知識：

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計算方法如下：

按還貸能力計算公式，{（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月），

使用配偶額度的{（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月）。

其中還貸能力系數為40%，月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）；

按房屋價格計算公式，貸款額度=房屋價格×貸款成數，其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定；

按賬戶余額，職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算；

按最高限額，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元，同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，

且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元，同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。

住房公積金貸款額度要綜合計算才可以確定的。

公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。

擴展資料：

住房公積金貸款條件

1、只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少于六個月。

因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續，說明其收入不穩定，發放貸款后容易產生風險。

2、配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種"住房保障型"的金融支持。

3、貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。當職工有其他債務纏身時，再給予住房公積金貸款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。

公積金貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業性住房貸款的貸款期限必須一致。申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個方面：貸款對象、貸款用途、住房貸款基本條件。

參考資料來源：百度百科-公積金貸款

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