前沿拓展：

房貸計算器怎么用

現(xiàn)在很多人都是通過貸款買房，貸款買房就會產(chǎn)生一定的利息，如果是想要用較少的利息貸款，那就要懂得計算。貸款買房計算器相信大家都有聽說過吧，這是一種專門計算房貸的。那么，貸款買房計算器怎么用呢？可能很多人還不是很了解。在介紹房貸計算器之前，首先要來說說房貸有什么還款方式。

貸款買房計算器怎么用？

房貸計算器用于計算商業(yè)貸款選擇等額本金和等額本息的還款方式時，每月的月供、利息總額和還款總額。短期貸款一般采用一次性還本付息或者分期付息一次性還本方式，不適用于房貸計算器。至于房貸計算器怎么用，具體**作步驟如下。

首先選擇你的還款方式是等額本金還是等額本息，填寫商業(yè)貸款年限、貸款金額以及貸款實際利率；選擇是否顯示還款明細，點擊“計算”按鈕獲得每一期的月供金額和貸款利息總額和還款總額等詳細信息。

房貸有什么還款方式？

等額本金還款。等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。適用收入高還款能力較強并有提前還款打算的人。

等額本息還款。等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分攤到還款期限的每個月中，目前選擇這種還款方式的人較多。不管房貸計算器怎么用，等額本息還款比較適合收入相對穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等收入穩(wěn)定的人群。

自由還款。自由還款就是借款人在申請貸款時，住房公積金管理中心會根據(jù)其的借款金額和期限，給出一個低還款額，以后借款人在每月還款數(shù)額不少于這一低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。低還款額計算公式為：借款人的月低還款額＝貸款總額＊該借款期限對應(yīng)的每萬元月低還款額。

貸款買房計算器怎么用？貸款買房計算器的使用方法其實還是比較簡單的，大家要注意的是，商業(yè)貸款一般還款會時間會比較短，一般是不會超過一年的，大家在計算的時候一定要注意這個時間問題。房貸有什么還款方式？房貸的還款方式有很多，上面推薦的幾種方法是現(xiàn)在比較普遍的，大家可以了解下。

揚子晚報

上周末，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革，宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，促進貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場報價利率LPR轉(zhuǎn)換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。但由于專業(yè)性太強，很多讀者表示看不懂。那么這一轉(zhuǎn)換意味著什么呢？您家的房貸轉(zhuǎn)換成哪種形式最劃算呢？今天，揚子晚報/紫牛**記者用通俗易懂的方式，手把手將換算方法教給您。

策劃：沈春寧

揚子晚報/紫牛**記者 李沖

【政策要點】 明年3月到8月任意時點 房貸客戶要選利率“換錨”方式

12月28日，央行發(fā)布了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準(zhǔn)要改了，從明年3月1日開始，定價基準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)換為LPR，不再掛鉤以前的基準(zhǔn)利率了。

揚子晚報/紫牛**記者了解到，個人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，以前錨定基準(zhǔn)利率，按基準(zhǔn)利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點作為最終利率。按照以前的算法，掛鉤基準(zhǔn)利率的房貸利率在央行貸款基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時才有變化，而掛鉤LPR的利率會隨著LPR變化而變化，LPR每個月公布一次。

那么，存量房貸利率定價基準(zhǔn)具體怎么調(diào)整呢？央行公告中給出了兩種轉(zhuǎn)換選擇方案。

第一種：將房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。業(yè)內(nèi)人士分析稱，選擇固定利率后，以后還房貸期限內(nèi)利率不再浮動。

第二種：從基準(zhǔn)利率切換到LPR，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公布一次，是不斷變動的，意味著，如果選擇“LPR+加點”利率，那么，以后的房貸利率將隨著LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。

【具體計算】

固定利率客戶，利率不再浮動

切換LPR客戶，“差值”保持不變

揚子晚報/紫牛**記者了解到，央行公告顯示，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。如何計算“新利率”，房貸客戶們在面臨選擇時犯了難，到底哪種形式比較劃算呢？

揚子晚報記者舉例計算如下：

客戶A在2012年年底購房，當(dāng)時享受的房貸利率折扣為85折，按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率算，他的貸款利率為基準(zhǔn)利率(4.9%)×0.85=4.17%。

按照第一種方式，房貸客戶A與銀行協(xié)商后續(xù)的利率為固定利率4.17%，則以后無論外部環(huán)境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。

而按照第二種形式，客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點數(shù)值方面，加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率(4.17%)與2019年12月LPR(4.8%)的差值(這個案例中，差值為負0.63%)，那么，在合同剩余期限內(nèi)，這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%，那么，該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%)；但是假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執(zhí)行的房貸利率為3.57%，低于固定利率。

若客戶B是2018年購房，房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，則他目前執(zhí)行的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定后續(xù)按照固定利率5.39%進行還貸；但按照第二種方式，他當(dāng)前利率與2019年12月LPR(4.8%)的差值為0.59%。假如未來LPR上行，則他的貸款利率也會相應(yīng)上行，但假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執(zhí)行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低于他所選擇的固定利率。

可以看出，隨著未來LPR走勢不同，房貸利率的變化一目了然。

【專家說法】 LPR利率長期看，下行空間大 看重穩(wěn)定，也可選固定利率

揚子晚報/紫牛**記者通過計算得知，選擇哪種形式更劃算取決于未來LPR的走勢，當(dāng)未來LPR處于下行空間時，選擇掛鉤LPR的利率會更劃算。LPR每個月都浮動，是不是房貸利率也是每個月浮動一次？據(jù)介紹，目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

據(jù)介紹，此次央行新政主要影響的是2020年前購房、使用商業(yè)貸款并且參考貸款基準(zhǔn)利率定價的購房者。業(yè)內(nèi)專家表示，對于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對于貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。融360大數(shù)據(jù)研究院房貸分析師李萬賦在接受揚子晚報/紫牛**記者采訪時表示，從中長期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續(xù)下行行情下，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價基準(zhǔn)的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

**民生銀行首席研究員溫彬認為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

拓展知識：