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  2022年11月29日

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  閻良二手房-如果想買一套二手房

  限購區域限購區域:新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、長安區、高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、港務區、航天新城、臨潼區、灃東新城、能源金貿區、灃西新城高橋街道、馬王街道。不限購區域:西咸新區灃西新城(除高橋、馬王街道)、秦漢新城、涇河新城、空港新城，高陵、藍田、周至閻良、鄠邑區等。購房資格獲取1，西安市本地居民：買房資格以家庭為單位，家庭成員中只要有1個人為西安戶口，即被認定為西安本市戶籍居民家庭，可在西安購買住房。2，新落戶西安的家庭：此前只需要滿足戶口滿一年或者繳納社保/個稅一年即可，現在需要同時滿足才可獲取購房資格。退伍轉業、家屬隨軍落戶的不受影響。3，外地戶口：非本市戶籍居民家庭，在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房。備注：西安市的商鋪、公寓和法拍房，沒有限購要求。 但是根據最高法院要求，今年起法拍房將全面納入限購范圍，目前西安還沒有文件要求，所以法拍房還是有不確定性。最新落戶政策學歷落戶社區集體戶可在線上直接辦理，搜索“西安公安”公眾號，點擊掌上戶籍室即可。以上購房資格同樣可以購買二手房。備注：西咸新區由西安全面代管，戶籍視同西安戶籍。人才認定買房A類：國內外頂尖人才B類：國家級領軍人才C類：地方級級領軍人才D類：創新型人才和緊缺型人才E類：產業發展與科技創新類實用性人才和特殊技能人才經批準引進的A、B、C、D類人才購房，不受新規定影響。2021年8月31日0時之前，經批準引進的E類人才，購買商品住房時仍適用原政策。而從2021年8月31日0時起，經批準引進的E類人才在住房“限購、限售”區域內購買商品住房的，有新的要求：1、除提供人才認定的相關證明材料外，還需提供已在本市連續繳納12個月的社保（不含靈活就業人員社保、城鄉居民社保）或個稅證明。2、因工作變動等原因導致社保、個稅繳納單位與引進人才單位不一致的，應提供現就職單位的說明材料。D、E類人才認定，高校應屆畢業生可直接申請。過程如下：1、離校前憑借學生證及高校就業指導（服務）機構出具的推薦信或與西安單位簽訂的就業協議等。2、通過西安市人社局設在高校的人才認定端口，由高校統一申請D類或E類人才。3、認定通過后，離校前可獲得西安市人才認定證書。非應屆生申請認定為D、E的人才須同時具備2個條件：1、具有碩士、學士學位，或中級職稱、技師等相應職級。2、必須是已在西安工作、且與西安單位簽訂勞動（聘用）合同以及來西安自主創業的人員。須提供以下材料之一：1、單位為個人繳納的近期連續3個月社會保險證明；2、銀行出具的近期連續3個月個人收入證明；3、稅務部門出具的近期連續3個月個人所得稅（工資、薪金所得）完稅證明。購房首付比例1，住房商業貸款首付比例西安商貸首套首付30%，二套貸款已還清的，首付最低為40%，未還清二套首付為60%。2，住房公積金首付比例1，哪些人可以使用公積金貸款？繳存賬戶滿足按月連續繳存時間滿12個月，不含補繳。配偶公積金繳存不正常（連續足額繳存不滿12個月、斷交、封存、凍結）的，配偶公積金部分不參與計算。2，首次使用住房公積金貸款 貸款期限≤5年的，利率2.75%;貸款期限>5年的，利率3.25%； 3、結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買住房公積金貸款利率按同期公積金貸款利率的1.1倍執行。 使用公積金貸款利率：1-5年為3.025%，6年以上(包含6年)3.575%，商業貸款利率執行基準利率上浮15%-20%，1-5年為5.5%，6年以上(包含6年)5.665%。 上述利率是根據西安市公積金官網計算而來，具體貸款利率可撥打029-12329咨詢），以官方公示數據為準。 4，公積金貸款額度？公積金貸款額度不能超過西安住房公積金管理委員會規定的最高貸款額度。借款人單人連續足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過50萬元；借款人及配偶同時連續足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過65萬元。登記搖號買房接下來我們來了解一下登記，搖號買房的規則是怎樣的。線上登記：http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html在了解所有購買細節之前，必須先清楚樓盤的推售流程：1、由西安住建局價格公示樓盤的一房一價表格。2、由西安住建局公示樓盤可售樓棟的預售證。3、樓盤開啟線上登記（登記3天）。4、意向登記結束后，若房源人數小于登記人數，則按照意向登記順序自行選房，若房源人數大于登記人數，則需公開搖號，按照中簽順序選房。關于搖號細則的購房資格判定，去年剛需認定資格又多了一條：多子女家庭按剛需家庭對待。具體的線上登記，可按照以下10個步驟操作：第1步：西安市住建局官網商品住房銷售公示平臺進行線上登記。第2步：開發商審核資料（起止時間不少于3天，不超過5天）；備注：具體資料準備以開發商要求為準，其中需注意個人征信報告，貸款人兩年內連續三個月或者累計六次逾期還款銀行都有可能拒絕貸款。另外西安近期嚴查首付來源，具體可參考以下鏈接：史無前例！西安嚴查房款來源，這種將被拒貸！第3步：開發商核驗資料結束，①若房源大于意向登記人數，則不用搖號直接開盤；②若房源小于意向登記人數，則需要搖號，在西安市司法局官網公證處公示意向購房人名單（不少于3天）；第4步：線上搖號；第5步：搖號結果進行公示，公示時間不少于3天；第6步：根據通知的選房地點進行選房（也可能線上選房，具體咨詢售樓部）；第7步：選房結果進行公示，公示時間不少于3天；第8步：選上房的家庭進行簽約，未選上房和未搖中號的家庭重新選擇其他樓盤進行意向登記；第9步：辦理按揭貸款；第10步：辦理網簽備案；買房網簽備案流程網簽就是交易雙方簽訂合同后,到房地產相關部門進行備案,并公布在網上。是在開發商已經取得了預售證，且購房者也滿足購房資格，完成選房，簽訂合同之后，在售樓部或者在房屋管理部門完成的。網簽流程：選定網簽時間——準備網簽資料——確認網簽條款——完成網簽備案是在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。備案流程：合同備案——審核——取得備案號——打印合同文本——雙方簽字蓋章——完成備案。需要說明的是，備案是在網簽完成之后進行的，最終經房地產管理部門的審核會返回一個備案號，此備案號是唯一的（很多備案號就是合同編號，具體咨詢售樓部工作人員）。商品房網簽非常重要，是證明房子有所屬人的官方渠道，避免一房兩賣情況。稅費攻略新房和二手房的稅費一般是不同的。1、契稅契稅法規定3%-5%，但根據地區不同，當地優惠政策不同，西安當地執行的優惠政策。2、維修基金多層住宅：7層以下，不配備電梯的60元/平方米；多層住宅：配備電梯的90元/平方米；小高層、高層住宅：7層以上，含7層145元/平方米。3、面積差價依照《商品房買賣合同》約定據實結算，但面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），多退少補。4、證件照及工本稅證件照，5元/本；工本費，10元/本5、物業費以及其他費用如供暖費、水、電、煤氣費、停車費、電梯費、垃圾費等，價格根據小區具體價格而定。提示：契稅和大修基金必須要繳納。購房所需資料以下是大家買房所需要的提供的材料：1、購房人及家庭成員身份證復印件（含未成年子女）。2、夫妻雙方的戶口本戶主頁、首頁、本人頁，未成年子女頁復印件。3、結婚證首頁與第二頁復印件。4、單身證明。5、已婚離異證明文件，即離婚證或離婚協議復印件。6、非西安市戶籍居住家庭還需提供在西安連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明材料（必須提供原件），西安市戶籍（含西安郊區縣）家庭或人士不需要。7、軍人購房需提供軍官證復印件、在陜駐地證明復印件（需由團級以上開具）、若已婚還需提供配偶身份證復印件、配偶戶口本復印件。8、一般需要提供購房人及配偶私章，有些樓盤可用本人簽字加摁手印代替，具體根據樓盤要求。9、個人征信報告及近半年的銀行流水證明。個人征信報告是必須要有的，半年銀行流水證明以主買人（合同主簽約人）為主，共同還款人為輔。10、西安市住房情況結果查詢證明（含未成年子女的）。沒房的也要提交證明，而且是原件。11、意向購房人及家庭成員需攜帶滿足首付款條件的定期或活期的存款證明。要求是不高于意向購買房子的總房款30%，不要求指定銀行，所有銀行的存折、存單、流水余額累計起來達到就行。12、委托他人提交購房資料的,應提交委托書、委托人和受委托人的身份證明等材料。

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