前沿拓展：

重慶住房公積金計算器

    住房貸款是指個人向金融機構（主要指銀行）申請用于購買住房，并用該住房作為抵押物的個人消費類貸款（已有住房，因需要裝修或其它家庭消費用途需要向銀行抵押貸款的不屬于購房貸款，不屬于本文介紹的情況），住房貸款按貸款資金的來源可分為：個人住房商業貸款（由商業銀行提供貸款資金）、個人住房公積金貸款（由住房公積金中心提供貸款資金，商業銀行受托管理）、商貸和公積金組合貸款。

    我國的商品房在出現在八十年代，商品房開發并且發展起來的時間為九十年代，而住房貸款的起步更晚，基本上到2000年以后才開始批量放發。住房貸款怎么貸才劃算？這個問題歷來眾說紛紜，由于房貸計算公式復雜，普通貸款購房一族對住房貸款的認知有限，而近些年媒體的報道也顯得有失專業，國民被各種“雷人標語”誤導。

    其實這些報道并非是信口開河，只是不同的情況適合不同的對象，并非一藥解百毒，那么住房貸款怎么貸才劃算？首先我們應當對住房貸款的基本常識和還款方式有所認識：

一、月供：每個月還給銀行的本金和利息；

二、住房貸款的貸款期限：1-30年，由客戶自主選擇，但需要符合銀行的基本規定：家庭收入總和/月供>2(家庭的收入需達到月供的兩倍及以上).

三、利率：指一定時期內利息與本金的比率，住房貸款的基準利率由****銀行確定，由于房貸的周期長，銀行一般采用浮動利率（通常銀行對1年期以下的短期貸款確定為固定利率），也就是說申請房貸時的利率非并是一直不變的，而是隨著****銀行對基準利率的調整而調整（可能上調也可能下調），另外，****銀行的基準利率調整的房貸也并非立馬就變，而是按照貸款合同的約定，通常為次年的1月1日或次年放款的對應日。

    假設：2016年5月23日發放的貸款，2017年8月1日基準利率調整，如果合同的約定為次年的1月1日調整，則從2018年1月1日起，本筆貸款利率發生變化；如果合同的約定為次年放款的對應日，則從2018年5月23日起，本筆貸款利率才發生變化。如果中途貸款利率發生多次調整的，則調整為最近一次利率。

    另外，根據貸款周期的不同，5年期以下貸款的基準利率也不同，這和存款是一樣的，貸款申請的時間越短，根據檔次貸款利率越低，但5年期以上的貸款利率不變。

    根據現行“差別化”的指導方針，對于商業貸款，銀行可以根據不同客戶群，可在貸款基準利率上打折或上浮一定的比例作為實際借款利率。以5年期以上基準利率4.9%為例，以重慶現行的貸款政策，如果是首套房貸，則最低可享基準利率打8.5折，則實際執行借款利率為4.165%，如果是未結清的二套房貸，則會執行基準或上浮10%，則實際執行借款利率為5.39%。住房公積金貸款基準利率就是執行利率，不能打折也不會上浮。

三、還款方式：等額本息、等額本金

1、等額本息：月供=本金+利息，且每個月月供相同（以基準利率不變為前提）。

2、等額本金：月供=本金+利息，每個月的本金均等，利息隨著本金而遞減，月供逐月遞減。

以上等額本息和等額本金是最常見的還款方式，除此以外部份外資銀行還可以選擇以周計還本付息的還款方式；還有先息后本的還款方式（每個月僅還利息，一年還一次本金）；這兩種還款方式實踐中銀行采用得少，在這里也不做介紹了。

四、月供的計算方式：

等額本息還款法：每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數—1]

等額本金還款法：貸款本金/貸款期數+[貸款本金-貸款本金/貸款期數*(N-1)]*年利率/12

    當看到這些計算公式的時候，是不是讓人頭腦打轉一片空白呢？僅是“等額本息”和“等額本金”的一字之差區分起來就夠讓人頭疼了，這公式又是“次方”又是“冪”的，更別說計算結果了。為了讓大家輕松計算月供，一些平臺開發出了“房貸計算器”，只需輸入貸款金額、貸款年限、執行利率等關健因素，選擇好還款方式，就能輕松計算月供，此類“房貸計算器”在百度中均可輕松搜索到。

圖一、圖二計算結果：

1、貸款金額50萬；

2、貸款期限240月（20年）；

3、基準利率4.9%（圖表中以月和為千分號為單位，年利率4.9%轉化月利率4.08333‰）

五、到底住房貸款怎么貸才劃算呢？

1、有住房公積金的優選住房公積金貸款：

住房公積金職工繳存的長期住房儲金，專款專用，是購房者的福利，以現行5年期以上貸款基準利率為例：商貸基準利率4.9%，即使銀行最優質客戶，按現行政策優惠到底也只能打7折（普通人群基本不可能），執行利率為3.43%，而住房公積金基準利率為3.25%，別看只有0.18%的差異，以貸100萬20年計算，兩者相差22000多利息，這還是按商貸7折計算，若是利率差異更大，最終的利息差將會把你嚇傻。

2、選擇合適的貸款周期

　　看圖一和圖二的月供計算結果，很多朋友看到貸50萬20年，等額本息的“累計利息”是28.5萬，等額本金的“累計利息”24.6萬，**，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息，差不多本金的一半了！

　　但是我們換位思考，20年前的50萬的價值和現在50萬的價值能劃等號嗎？如果你的投資收益高于銀行的貸款利率，那么你可以按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，這樣就相當于用銀行的錢去賺利息差；如果你的投資收益低于銀行的貸款利率，那么你應該好好規劃一下，將需要開支和抵抗風險部份儲存的前題下，近可能的縮短貸款周期多還月供，這樣就相當于節省了利息；如果你不知道規劃，那么你也可以選擇將貸款年限盡量拉長，中途有穩定的閑錢了選擇提前還款或一次性結清，不要相信提前還款不劃算的言論，除非你的投資高于貸款利率，除此之外的任何情況下提前還款都是劃算的！

3、選擇合適的還款方式：等額本息or等額本金

看圖一和圖二的月供計算結果，等額本息的“累計利息”是28.5萬，等額本金的“累計利息”24.6萬，同樣的50萬20年，貌似等額本金更劃算一些，加上銀行在客戶沒有指定的情況下，都默認選利息更高的等額本息還款法，近些年媒體也報道很多說銀行不愿意讓客戶選“等額本金”的報道，一度將“等額本金”還款法“神化”。

　　但是，真的是這樣嗎？

　 　其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你每個月都在還本金，借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

     為了更直觀一點我們看圖一和圖二的數據來分析，圖一和圖二“期數1”的本期本金，圖一的等額本息還款為“1230.56” 圖二的等額本金還款“2083.33”，圖一圖二的本期利息都為“2041.67”，第一期月供圖一為“3272.22”圖二為“4125.00”。等額本息比等額本金還款法第一期月供少還約852元，而利息都是2041.67元，只是本金多還了852元，由于銀行的利息是按本金余額計算，因此從第一期開始本金就多還了852，所以第二期起等額本金比等額本息利息就會相比少了一些，這就相當于每個月都在提前還款，自然比不提前還款最終的利息要少。

通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。銀行不愿意主動選擇等額本金是因為與等額本息相比，等額本金前面還款的月供壓力大，不適合剛買房的客戶；另外等額本金每個月的月供都在減少，不便于客戶記住還款額；再加上計算公式復雜，普通客戶根本無法理解，銀行信貸工作人員又比較忙，不愿意作更多的講解，才造成了等額本金還款法一度“被神化”，并不是銀行設計要多賺你的利息，實踐中在申請貸款面談時就主動提出選擇等額本金方式還款，銀行也會接受的。

　　所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

4、適時選擇提前還款

　　提前還款三類人：

　　(1).傳統保守**：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。

　　(2).不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質量，請你還了吧。

　　(3).高級投資客：還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，想必你肯定有非常靠譜的高于銀行貸款利率的投資渠道，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿。

　　建議不用提前還款的類型：

　　(1).公積金貸款、商貸7折，8折的借款人：公積金貸款利率才3.25%，各類寶寶的投資都已經高于這類水平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。

　　(2).近期有用款需求：如結婚、生子、裝修、旅行等，相比已有住房抵押貸款，購房貸款的利率更低，如果這時候提前還款，以后又要拿房產向銀行抵押貸款，倒不如現在不急著還節省利息。

提前還款注意高額違約金：蝦米！我還錢給你還要收取違約金？忒黑了吧！

    現實就是這樣的，因為你申請貸款時合同約定了貸款期限，銀行方并不希望你提前還款（意味著銀行要少收利息），提前結束借貸關第就是你違約了，有些銀行是要收取違約金的，實踐中有收取后面6個月利息的，也有收取1個月利息的，還有不收違約金的，注意看自己的貸款合同和銀行的規定。

    住房貸款怎么貸才劃算？這是一道數學題，也是一道文字題，需要根據市場經濟、家庭收入以及未來規劃量體裁衣，適合別人的還貸計劃不一定適合你，規則就擺在哪兒，想要“占便宜”，就得把規則吃透好好盤算，不然就只能把心放寬，珍惜個人信用、好借好還！

今日關注

最新消息！又到了一年一度公積金基數調整的時候啦！今年宜昌的繳存基數、比例、月繳存額上下限將會發生怎樣的變化呢？跟著小編一起來關注吧！

繳存基數調整

根據統計部門發布的信息，2016年度宜昌市城鎮非私營單位在崗職工平均工資為55368元，月平均工資為4614元。

自2017年7月1日起，各繳存單位職工住房公積金的繳存基數由2015年月平均工資調整為2016年度職工月平均工資（月平均工資=年工資總額/12），工資總額的計算口徑按統計部門的規定執行。

2017年新參加工作的職工，從參加工作的第二個月開始繳存住房公積金，單位和個人的月繳存額分別為職工本人當月工資總額乘以住房公積金繳存比例。

靈活就業人員繳存比例微調

2017年度全市職工本人和單位住房公積金繳存比例與2016年度相同。即，住房公積金繳存比例仍為5%—12%。

全市靈活就業人員繳存比例由20%調整為24%。

月繳存額上下限調整

全市繳存職工公積金月繳存額（單位和個人）上限將從過去的3000元調整至3322元，下限從過去的102元調整至132元。

全市靈活就業人員月繳存上限由過去的2000元調整為3322元，月繳存下限仍為400元不變。

月繳存案例

劉先生，王先生，趙先生分別在三家公司的不同崗位上工作，根據他們的工資收入，應該要繳多少公積金呢？

宜昌公積金可“全國漫游”

自從今年3月，宜昌公積金中心開通了全國統一的網上異地轉移接續平臺以來，截至目前，該中心已成功辦理40筆公積金異地轉移業務，主要來自上海、廣州、重慶等地。其中金額最大的一筆，來自上海公積金中心，金額為210877.04元。

目前，很多市民電話咨詢如何辦理公積金異地轉移，市公積金中心提醒市民，只要同時具備以下三個條件，就可成功將異地繳存的住房公積金轉回宜昌：

01

繳存人在宜昌公積金中心開設了個人賬戶

02

原繳存地公積金中心接入了全國住房公積金轉移接續平臺

03

繳存人能準確提供原繳存地的工作單位名稱和個人賬號

同時具備三個條件后，繳存人只需持本人身份證原件和復印件到宜昌公積金中心一馬路營業部填寫《住房公積金異地轉移接續申請表》即可。宜昌公積金中心收到異地公積金中心轉入的資金后，將電話通知繳存人簽字確認，然后記入繳存人的個人賬戶。

公積金還款怎么計算

公積金貸款是大家在買房的時候經常會碰到的，宜昌市公積金中心為大家提供了“公積金貸款計算器”，點擊“閱讀原文”，可以在線計算、安排好自己的公積金還款計劃。

來源 | 宜昌市公積金中心

記者 | 張婷婷

通訊員 | 李明

編輯 | 一舟

領導說了！

您點一個 ，

小編的工資就漲五毛！

“文明宜昌隨手拍”活動開始了，歡迎拍下照片發給我們，每期第一名可以領取2張水上嘉年華門票，暢玩水上樂園、智勇大沖關哦！第三期投票正在進行中，歡迎參與→【微聚焦】提來3公斤硬幣！宜昌賣菜大姐想交費，遭遇這一幕……

拓展知識：

重慶住房公積金計算器

計算方法如下：

按還貸能力計算公式，{（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月），

使用配偶額度的{（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月）。

其中還貸能力系數為40%，月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）；

按房屋價格計算公式，貸款額度=房屋價格×貸款成數，其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定；

按賬戶余額，職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算；

按最高限額，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元，同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，

且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元，同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。

住房公積金貸款額度要綜合計算才可以確定的。

公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。

擴展資料：

住房公積金貸款條件

1、只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少于六個月。

因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續，說明其收入不穩定，發放貸款后容易產生風險。

2、配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種"住房保障型"的金融支持。

3、貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。當職工有其他債務纏身時，再給予住房公積金貸款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。

公積金貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業性住房貸款的貸款期限必須一致。申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個方面：貸款對象、貸款用途、住房貸款基本條件。

參考資料來源：百度百科-公積金貸款

重慶住房公積金計算器