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前沿拓展：

江蘇公積金計算器

24代表12個月*2；30應該是貸款期限（年）：今年的利率為5年以上4.9%；1-5年為4.45%
下面是有關條款，供參考。

二、貸款額度、期限及利率

1、額度

住房公積金貸款的最高額度不得超過25萬元，購買二手房的最高額度不得超過25萬元。

（1）按照房屋總價比例確定貸款限額，購買新建普通住房的，最高可貸額度為所購住房總價的70%；購買二手房的，最高可貸額度為所購住房成交價的60%（如住房公積金管理中心認為成交價明顯高于評估價的以評估價為準）；建造、翻建、大修自住房的，最高可貸額度為房屋修、建工程造價的60%；

（2）按照最近一年內職工每月繳存住房公積金的平均數額確定貸款限額，其計算公式為：

可貸額度＝借款人月繳存住房公積金數額×12×貸款期限×2＋共同借款人月繳存住房公積金數額×12×貸款期限×2。

職工貸款的具體金額，按照借款人的申請金額和以上限額標準計算確定。申請貸款金額不超過規定限額的，一般以申請貸款金額作為實際貸款金額；申請貸款金額過其中一項限額的，以較低限額作為貸款金額。

2、期限

職工用于購買、建造自住房的住房公積金貸款期限最長不超過30年，用于購買二手房和翻建、大修住房的住房公積金貸款期限最長不超過15年，且不得超過自借款之日起至借款人法定退休年齡后的5年。

3、利率

職工住房公積金貸款利率，按照****銀行頒布的利率標準執行。

貸款期內如遇利率調整，于次年1月1日起，對一年期以上的貸款按相應利率檔次執行新的利率。一年期以內（含一年期）的貸款，按**銀行規定，利率不予調整。

江蘇公積金計算器(江蘇省公積金計算)

90后清華畢業生買房攻略，有什么不一樣？

為了買房，北漂茂茂解鎖了很多人生第一次。

第一次凌晨坐在談判桌前，跟業主討價還價；第一次“掏空”6個錢包籌集首付，簽字畫押背上貸款；第一次在小紅書總結近8千字的攻略，收獲1千多贊，并積極回復粉絲求助……她的經驗證明，認認真真地買一次房，小白也能變“大神”。

然而，從制定計劃到成功拿到房本，3個月里，茂茂夫妻倆感慨頗多：“就像坐過山車，心情大起大落。”

好屋難遇

2021年10月，清華碩士畢業、工作2年的茂茂，做了結婚和買房兩個重要決定。

學霸就是學霸，一切都有計劃。她先找了剛買完房的朋友指點迷津，詳細制定了一張房源評價體系表（如下圖中EXCEL）。在這個表中，共有8類指標、26個細分項，其中每項都對應不同的標準和分數。

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比如硬性條件里，分數權重最高的是戶型朝向，水電供暖則是次要考慮的因素。設置好優先級，就不會憑感覺盲選。經過反復討論，茂茂確定了“夢中情房”的基礎條件：東城或西城，高層朝南，靠近地鐵站。

然而，單梳理出評價體系是不夠的，真正的難題都在后頭。

第一道關卡就是“如何快狠準地找到合適的房子”。

當她第一次把需求發給經紀人后，卻發現他們推薦的房源，并不符合要求，而且硬傷很多，經常是白跑一趟。比如，小區位置偏僻，交通不便；或是靠近垃圾中轉站，周邊環境臟亂，等等。

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茂茂發給經紀人的需求

更讓茂茂接受不了的是，那些帶有迷惑性的“花言巧語”。

她曾經碰到一個急于成交的經紀人，反復強調房子的稀缺性，催促她和業主面談。當她提出高于市場價10萬的價格，經紀人也并未提醒，還在旁邊鼓舞：“業主只跟你們聊過這個價格，過了這村就沒有這店了。”

當時，茂茂一度以為自己撿了**宜，直到結束談判才反應過來：不對，我們原本沒計劃要復式戶型，而且這房子周邊交通條件很差啊。

開局不順，難道是沒找對人？

簽約一波三折

最終，經由同事推薦，茂茂找到了一個資深經紀人——入行11年的“老兵”李明雪。

入行11年，李明雪以熱情的態度和專業的服務，獲得過很多客戶的尊重和信任。從打掃衛生、搬家，再到找房、過戶，無論大小事，她都盡心盡力。甚至有一位老太太，誰敲門都不開，只有李明雪來了她才開開心心接待。

和之前的經紀人相比，李明雪在推薦房源和溝通能力上更強，還會幫客戶分析小區的成交情況、未來規劃。后來，茂茂也在小紅書上提醒粉絲，在貝殼App可以看到經紀人從業年限和經驗，“我更喜歡真誠、有經驗、共情能力強的經紀人。”

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貝殼App“找經紀人”功能

提高找房效率后，茂茂終于遇到了綜合實力強勁的“種子選手”。

12月3日，經李明雪牽線搭橋，茂茂一邊快速跟幾個誠心出售的業主見面，一邊梳理自己的評價表，最終，看上了評價表里排名第一的“A房”。但無奈業主態度強硬，一直不肯降價，這次談判沒有取得任何進展。

但茂茂還想再試試。于是，12月5日一早，李明雪先行到業主家拜訪。業主是一對6旬左右的夫妻，阿姨剛病愈出院，懂得人情世故的明雪，還特意帶了一箱牛奶過去看望。

在溝通意向時，明雪聊起茂茂夫妻倆購房的初衷，“他們工作才2年，天天加班攢錢，不就是為了在北京有個遮風擋雨的地方嘛。”

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評價表里綜合排名第一的房子

在李明雪誠意滿滿的斡旋下，一切都很順利，當天下午，茂茂和業主在門店再次約談。然而，就在另一間會議室，還有一個同樣看上了這套房，并且能夠全款出資的客戶也在焦急地等待——一旦茂茂談判失敗，這位客戶就會馬上交錢補位。

好事多磨，也正是由于前期溝通充分，業主最終同意了茂茂降價6萬的要求，房子也順利簽約了。

但是，簽約前后的一個小插曲，卻讓經紀人李明雪至今仍十二分地懊悔。

魔鬼藏在細節中

問題就出在茂茂的公積金貸款年限上。

簽約買“A”房的前一天深夜，茂茂向李明雪拋出了疑問：為什么我用國管公積金官方計算器測算了貸款金額和年限，只能貸8年，而不是最長25年？

而這個問題，經紀人李明雪是沒有考慮到的。以往的經驗告訴她，大多數客戶都能滿足貸款25年的要求，是不可能被縮短的。

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對此，她馬上連夜電話核實，直到凌晨12點，才找到了一位交易管家，給出解釋——由于茂茂公積金繳存額高，且還款能力較強，才導致官方計算出的年限相應縮短。如果更傾向貸款25年，穩妥起見，建議選條件相對寬松的純商業貸款。

聽完李明雪的轉述，茂茂再三權衡，決定放棄國管公積金組合貸，在簽約時改用商貸。

后來，茂茂再次提起這件事，為了搞清楚這個問題，李明雪特意約了交易管家深度溝通，仔細描述了茂茂的房產、公積金繳費信息和貸款需求。而讓李明雪也沒想到的是，由于信息同步充分，交易管家給出與之前相反的建議：茂茂可以用國管公積金組合貸的方式貸滿25年。

同時，管家解開了這個謎團：國管公積金公眾號只負責公積金貸款部分，不考慮商貸部分。因此，單獨計算時，茂茂月供較低，可貸款年限隨之縮短。而將公積金和商貸綜合考慮，茂茂的月供遠大于公積金繳存額，年限延長至25年。

最后，他們變更了合同，將貸款方式改為國管公積金組合貸，并在交易管家的幫助下預約面簽的排隊號碼。12月28日，茂茂收到貸款審批通過的短信。

結語

看了清華學霸茂茂購房記，不同的人也許會有不同體會。有的人感受到了提前做好功課的重要性，有人能體味出買房的流程復雜與艱辛，以及了解每一單交易背后服務者的支持。

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茂茂夫妻倆在1月份拿到房本

習慣規劃好一切的茂茂一定想不到，一個國管公積金貸款計算器，一次未經過仔細求證的回復，會成為影響她決策的關鍵因素。好在，經紀人李明雪的亡羊補牢，讓貸款方案沒有跑偏，最終定下了一套理想中的好房子。

“當然，還是要多學習，變得更細致、專業”。正是因為真心把客戶當朋友對待，所以一點小失誤也會讓李明雪內疚很久。她意識到，自己還有很多知識漏洞要補。

房產交易流程長且復雜，還涉及房產、法律、金融等各方面知識，現實中，一個準備充分的客戶，再匹配一個資深經紀人，都會遇到棘手的突發問題。而每個環節要做到萬無一失，都需要更專業的服務者把關，全方位排查風險。

至于專業化、細分化，這也恰恰是貝殼在持續培養“新服務者”的重要方向，例如將二手和新房經紀人分崗，例如在交易環節設立“貸款預估官”這一角色。

讓房產交易每個環節都有更專業的團隊保駕護航，貝殼還有很多事情要去做。

為保護隱私，文中人物均為化名

拓展知識：

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