前沿拓展：

購房貸款計算器

住房貸款計算器公式如下：
等額本息：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1〕
等額本金：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率其中＾符號表示乘方。2個月就是2次方。
擴展資料：
一、還房貸提前還款怎么還最劃算：
1、純公積金貸款的客戶，不建議提前還款。
2、組合貸款，根據(jù)自己的實際情況，一般銀行給予客戶有三次提前還款的機會，最好使用兩次將自己的商貸部分還清，保留公積金貸款。
3、純商貸客戶，按照利率計算20年等額本息是最合適的。
補充資料：
1、純公積金貸款的客戶，不建議提前還款。因為公積金只能用于購房和裝修貸款，而裝修貸是短期性質(zhì)。公積金貸款利率只有3.25%，不管做何種理財收益都大大超過貸款利率，這樣對于本人是有利的。
2、組合貸款，根據(jù)自己的實際情況，一般銀行給予客戶有三次提前還款的機會，最好使用兩次將自己的商貸部分還清，保留公積金貸款。月還款直接從公積金賬戶扣除省心收益最大化。但是本人最好要提前和銀行溝通還款事宜，最好親自到銀行咨詢。國有大行基本都有提前還款的違約金且初次提前還款要初次_箍1年以后，一般為3個月或者6個月利息，要提前做好準(zhǔn)備。
3、純商貸客戶，按照利率計算20年等額本息是最合適的，如果客戶選擇了等額本金或者30年等額本息，提前規(guī)劃將貸款總額度縮小到40萬本金左右，這樣每月還款2200左右，不會影響自己的家庭生活，保證家庭的生活質(zhì)量。最好是只用兩次提前還款，不然賣房時自己會無法提前還款并過戶。

時隔四個月LPR終于再度下調(diào)。

5月20日，央行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR報3.7％，保持不變；5年期以上LPR為4.45％，相較上月下降了15個基點。

5年期以上LPR與房貸相關(guān)，因此備受關(guān)注。

調(diào)整后，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

上個月（4月18日）央行的“23條”紓困政策就曾提出，要合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。這是2017年以來央行再次對首付和貸款利率提出明確要求，也為本次LPR的下調(diào)做了政策鋪墊。

幾天前（5月15日），央行、銀**剛調(diào)整過個人首套住房商貸利率下限，規(guī)定全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

這就意味著，按照5月20日的貸款市場報價利率（LPR），首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限幅度，當(dāng)前可低至4.25％。

新華社援引《經(jīng)濟日報》報道認(rèn)為，5年期以上LPR下行，有助于落實**政治局會議精神，支持剛性和改善型住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩(wěn)定投資、消費和宏觀經(jīng)濟基本盤，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“降幅大大超出預(yù)期，此前業(yè)內(nèi)預(yù)判在4.55％左右。”多位業(yè)內(nèi)人士表示。

每個月可省多少房貸？

本次5年以上LPR下降15個基點，對購房者會有什么實際影響，每月能省下多少利息開支呢？

假設(shè)購房人的貸款本金為100萬元，并選擇30年等額本息的償還方式，那么可按以下兩種情況來測算。

情況一：不考慮央**貸利率下限下調(diào)的政策。此時，房貸利率從4.6％下調(diào)為4.45％，購房人的月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少了89元。

情況二：考慮央**貸利率下限下調(diào)的政策。此時，疊加LPR下調(diào)15個基點和銀行下調(diào)20個基點的雙重因素，實際的房貸利率就可以變?yōu)?.25％，若房貸利率從4.6％下調(diào)為4.25％，購房人的月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。

雖然看起來數(shù)目不大，但是疊加30年的時間長度，即使利率從4.6％下調(diào)為4.45％，100萬元的房貸也可以省下超過3萬元。

劉麗杰估算說，“本次降息將對新增房貸客戶、存量房貸客戶進行全面的降成本，如以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR下降15個基點，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元；對于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上下降20個基點，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。”

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青島、濟南、鄭州、臨沂、綿陽等11城執(zhí)行的主流首套房貸利率降至4.4％，加大了對首套住房的支持。全國103個重點城市中，有超過60城二套房貸利率在5.2％的水平。

“需要注意的是，對存量貸款，銀行是一年一個定價周期。”多位業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，本次LPR下調(diào)之后，大量存量房貸用戶的利息調(diào)整，實際要等到明年元旦之后才能實現(xiàn)。相信后期銀行對于首套、二套房貸均有更大的降息空間，可以用于支持住房需求，帶動市場交易進一步增長，穩(wěn)地產(chǎn)將在穩(wěn)增長中發(fā)揮更積極的作用。

最新的LPR下行的特點

繼今年1月20日1年期和5年期以上LPR分別下行10個和5個基點后，時隔四個月，LPR再度下行。與此前多次LPR下行所不同的是，最新的LPR下行有兩大特點：

一是在與之“掛鉤”的中期借貸便利（MLF）利率近期維持不變的情況下下調(diào)。雖然這種情況并非首次出現(xiàn)，但結(jié)合4月以來**銀行在存款利率市場化改革的諸多舉措看，LPR的變動與MLF利率的強相關(guān)關(guān)系正有所松動。

二是只有5年期以上品種單獨下行。這與上述提及的存款利率改革有關(guān)，因為4月多家銀行下調(diào)的新發(fā)生存款利率主要是針對3年期定期存款利率等；同時也被看作是5年期以上品種的“補降”，此次調(diào)整后，5年期以上品種與1年期LPR的價差從90個基點的高位壓縮至75個基點。

作為銀行各類貸款利率的定價基準(zhǔn)，5年期以上LPR的下調(diào)對減輕企業(yè)和個人還貸利息來說都是切實利好。相比于1年期LPR調(diào)整主要影響流動性貸款（主要是企業(yè)短期流動性貸款和個人短期消費貸款），5年期LPR下調(diào)對降低全社會融資成本的覆蓋面更大，尤其是背負(fù)房貸壓力的個人來說，會直接減少每月所需償還的房貸利息（當(dāng)然，何時降利息支出取決于房貸合同里規(guī)定的貸款利率重定價日）。此舉也被看作是近期穩(wěn)增長政策又一重要舉措，旨在進一步降低實體經(jīng)濟融資成本，改善企業(yè)和個人的現(xiàn)金流壓力，穩(wěn)消費、穩(wěn)預(yù)期，增強市場信心。

當(dāng)前全球通脹高位波動，主要經(jīng)濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復(fù)雜多變。我國貨幣政策以我為主，本月LPR結(jié)構(gòu)性降息，5年期以上LPR創(chuàng)歷史最大降幅，體現(xiàn)了貨幣政策進一步加大力度支持穩(wěn)增長，對降低實體經(jīng)濟融資成本，提振國內(nèi)投資、消費需求，將發(fā)揮積極作用。下一階段，預(yù)計貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進經(jīng)濟加快企穩(wěn)回升，運行在合理區(qū)間。

LPR“降息”的推動力量來自哪兒？

5月20日的LPR報價是本年度的第二次下調(diào)。對于此次調(diào)整，市場其實早有預(yù)期，而依據(jù)主要來自于4月央行推動降低銀行負(fù)債端成本的諸多新舉措。

一方面，今年4月，央行指導(dǎo)利率自律機制建立了存款利率市場化調(diào)整機制，自律機制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR為代表的貸款市場利率，合理調(diào)整存款利率水平。這是繼去年6月存款利率自律上限由存款基準(zhǔn)利率乘以一定倍數(shù)形成，改為加上一定基點確定后，存款利率自律定價機制再度迎來重大調(diào)整。

另一方面，為鼓勵銀行積極參考新的存款利率自律定價機制及時調(diào)整自身存款利率水平，央行在宏觀審慎評估（MPA）中將此設(shè)為加分項予以激勵。

上述改革帶來了立竿見影的效果。據(jù)央行最新的貨幣政策執(zhí)行報告，工農(nóng)中建交郵儲等國有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調(diào)了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機構(gòu)也相應(yīng)作出下調(diào)。4月最后一周（4月25日-5月1日），全國金融機構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率為2.37％，較前一周下降10個基點。

光大證券首席銀行業(yè)分析師王一峰表示，存款利率自律機制在4月鼓勵銀行下調(diào)部分期限定期存款利率10個基點，旨在進一步從負(fù)債中長端為銀行減負(fù)；4-5月份，隔夜和7天利率持續(xù)脫離利率走廊中樞運行，同業(yè)存單利率較3月份峰值大幅下行超過30個基點，這些利好因素均有助于從一般存款和同業(yè)負(fù)債兩端改善銀行綜合負(fù)債成本。按照邊際成本法，可以直接驅(qū)動5月份LPR報價下行。

在去年的“2021鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會”期間，東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇在“行至十字路口的**房地產(chǎn)”分論壇上曾針對**房地產(chǎn)市場的調(diào)整作了精彩闡述，表示：未來五年房價距離最高點會下降10％ 長遠(yuǎn)看可能跌30％。

綜合來源：證券時報、財經(jīng)國家周刊（記者 丹華）、**息等

本文源自鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

拓展知識：

購房貸款計算器

http://bj.house.sina.com.cn/tqhd/index.html

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