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房貸計(jì)算器5(房貸計(jì)算器50萬20年)

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前沿拓展：

房貸計(jì)算器5

貸30年。
貸款本金16萬，還款期數(shù)30年360期，商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率4.9%，等額本息還款方式計(jì)算，每月還款849.16元。

12月21日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新數(shù)據(jù)，1年期LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均已連續(xù)八個(gè)月未變。

根據(jù)央行規(guī)定，今年3月至8月，將推進(jìn)存量商業(yè)性住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，有商業(yè)性住房貸款者可在固定利率和LPR之間做一次選擇。由于大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日，今年12月LPR報(bào)價(jià)關(guān)系著他們明年全年的月供。

年內(nèi)兩次“降息”，百萬貸款月供累計(jì)節(jié)省約90元

房貸定價(jià)的“錨”過去一直是基準(zhǔn)利率，會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率“打折”或“上浮”。LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革自2019年8月啟動(dòng)后，根據(jù)央行通知，有存量商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。

需要注意的是，轉(zhuǎn)換后并非立即生效，要看“重定價(jià)日”是哪天。據(jù)了解，目前大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年，且重定價(jià)日為每年1月1日。因此，今年12月LPR報(bào)價(jià)關(guān)系著他們明年全年的月供。

由于多數(shù)房貸期限超過5年，參照5年期以上LPR，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，LPR每降5個(gè)基點(diǎn)，購房者月供可以減少約30元，合計(jì)30年能減少利息大約10800元；若降息10個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于月供降息60元，合計(jì)節(jié)省21600元。

今年LPR曾在2月、4月兩度“降息”，5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)，以此計(jì)算百萬房貸月供累計(jì)可省約90元。

被“批量轉(zhuǎn)換”者，年底前還有一次選擇機(jī)會(huì)

此前，工行、農(nóng)行、中行、建行等多家銀行公告，8月底前對未自主轉(zhuǎn)換的存量房貸，批量轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)。

轉(zhuǎn)換后的貸款加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。有異議的客戶可在今年年底前通過多種渠道與銀行協(xié)商處理。

銀行為何要這么做？市場人士分析稱，一是8月底是存量商業(yè)性房貸“換錨”的大限，二是對銀行來說，房貸利率更貼近市場水平，有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行希望深化利率市場化改革，進(jìn)一步推動(dòng)LPR運(yùn)用，因此將更多貸款轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)。

現(xiàn)在離2021年還剩下10天，之前的被“批量轉(zhuǎn)換”者還有一次選擇機(jī)會(huì)。那么，究竟是選LPR還是固定利率會(huì)更劃算呢？

以北京購房者周女士為例，她于2016年購房，因?yàn)槭鞘滋祝?dāng)時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）打85折的優(yōu)惠，實(shí)際執(zhí)行利率是4.165%。

這兩種方式房貸利息差多少？如果周女士選擇LPR浮動(dòng)利率，先計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值，為4.165%（現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.635%，即周女士的房貸利率為“LPR減63.5個(gè)基點(diǎn)”。此后，這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動(dòng)而變化，直至這筆房貸償還完畢。

進(jìn)一步來看，周女士的貸款重定價(jià)日為每年1月1日，按照本次12月最新報(bào)價(jià)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)（4.65%）仍延續(xù)不變，則明年她可享受的貸款利率為4.65%-0.635%=4.015%。

如果周女士選擇固定利率，那么將維持當(dāng)前執(zhí)行利率水平不變，不受LPR利率變化影響，即仍是4.165%。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，固定利率長期確定，而以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對用戶來說是“隨行就市”，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。

從目前的情況來看，LPR浮動(dòng)利率似乎暫時(shí)略低一點(diǎn)，但不能一概而論，因?yàn)長PR浮動(dòng)利率是動(dòng)態(tài)變化的。如果看好未來LPR利率會(huì)大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換為LPR浮動(dòng)利率，否則可以繼續(xù)選擇固定利率。

業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)明年全面降準(zhǔn)降息概率不大

從明年看，降息空間有多大？根據(jù)上周五（12月18日）發(fā)布的**經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策**作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。

“現(xiàn)在的方向是暫停降息、邊際收緊，明年調(diào)子會(huì)順著這個(gè)走，定調(diào)不再是寬松。當(dāng)然，不急轉(zhuǎn)彎意味著也不會(huì)驟然收緊。”如是金融研究院執(zhí)行院長朱振鑫表示。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，貨幣政策寬松不會(huì)再加碼，但也不會(huì)很快轉(zhuǎn)向收緊，央行仍會(huì)通過公開市場**作等政策工具來維持市場流動(dòng)性的合理充裕。具體政策工具方面，預(yù)計(jì)全面降準(zhǔn)降息的概率不大，但不排除仍有定向降準(zhǔn)投放流動(dòng)性支持中小微企業(yè)及制造業(yè)的可能。

值得一提的是，一年一度的**經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”。中金公司宏觀分析師黃文靜表示，貨幣政策主要在防止債務(wù)擴(kuò)張和避免信用緊縮之間取得平衡。在經(jīng)過一段時(shí)間的監(jiān)管后，如果明年樓市局部過熱風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，利率在當(dāng)前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上行的可能性不大，而信用風(fēng)險(xiǎn)升溫帶來的自發(fā)“緊信用”或需“松貨幣”來對沖。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 程維妙 編輯 李薇佳 校對 危卓

拓展知識(shí)：

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