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前沿拓展：

房貸計算貸款

照你的這樣付法，你的年利率必須是10.53%。總利息是280,191.02元。這樣豈不是太不劃算了。你應該是現有的貸款年利率不變的情況下，你每月多還幾百元，這樣最好用等額本金還款法的方法還錢，少付很多利息。

2019年12月28日，央行發布公告，宣布自2020年3月1日起對存量浮動利率貸款的定價基準實施轉換，原則上整個工作將于8月31日前完成。2月29日，截至紅星**記者發稿時，已有建設銀行、**銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行正式公布了對這次存量房貸利率進行變更的細則。按照央行要求，其他各家銀行也將陸續公布其相關政策。

六大國有銀**貸新政（備注：以上信息來自于各家銀行官方披露的信息，僅供參考，詳詢各銀行客服熱線）

這樣變化：LPR代替基準利率

很多年以來，商業銀行在發放貸款時，都是參照央行公布的基準利率進行上下浮動，從而制定出適合客戶的實際執行利率。2019年8月17日，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR），廢除傳統的基準利率，確立LPR為事實上的貸款基準利率，并于每月20日公布最新的LPR，各家銀行在此基礎上進行加點，從而形成自己對客戶的實際執行利率。2020年2月20日，央行公布的LPR為：1年期4.05%，5年期以上4.75%。

換言之，以前：房貸利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例

改革后：房貸利率=LPR利率+加點

那么，加點是如何計算的？

根據央行2019年12月28日的公告，“商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值”“加點數值在合同剩余期限內固定不變”。（注意，央行12月20日公布的5年期以上LPR為4.80%）

舉兩個例子：

1、舊的基準利率上浮20%

如果A房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準利率4.9%上浮20%，也就是執行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。A加點是5.88%-4.8%=1.08%（加點108個基點）。

舊合同：貸款利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+1.08%=5.88%

2、舊的基準利率打9折

如果B房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準利率4.9%打9折，也就是執行利率4.9%×0.9=4.41%。

B加點值是4.41%-4.8%=-0.39%（加點-39個基點）

舊合同：貸款利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+（-0.39%）=4.41%

由此可見：

1、新合同中，每個人的加點是不同的，如果你原來房貸是上浮，加點值是正值，上浮比例越大，加點值就越大。如果你原來房貸是打折，那么加點值是負值，折扣越大，減點值就越大。

2、在LPR（新的貸款基準利率）未下調前，新舊合同的變更對房貸利率不構成影響。

3、考慮到加值點是參考2019年12月發布的相應期限LPR利率，這意味著2019年12月之后如果LPR利率下調，那么已經購房（有房貸）的人群房貸利率也將因此降低。

2月20日，央行公布的最新貸款市場報價利率（LPR）為，1年期4.05%，下調10個基點，5年期以上為4.75%，下調5個基點。由于房貸屬于長期貸款，這意味著房貸利率下調了5個基點。

未必馬上變化：重定價日和重定價周期決定

從3月1日起，房貸存量客戶就可以向貸款所在銀行提交變更合同的申請，但這并不意味著變更后的月供就會發生變化，一個最重要的原因是存在重定價日和重定價周期的問題。

紅星**記者獲悉，在原來的貸款合同中，對絕大多數借款人而言，當初都是選擇的次年調整利率。也就是說，如果央行在2016年8月降息25個基點，借款人的月供并不是從9月份就開始下降了，而是要等到2017年1月1日。同理，如果是2015年5月降息，仍然要等到2017年1月1日才下調。

根據央行2019年12月28日的公告，“金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。”怎么理解呢？這就是說，在新的房貸合同中，關于重定價周期和重定價日，客戶可以和銀行商量，但是重定價周期最短為一年。意味著，如果你在3月5日與銀行進行了貸款合同變更，確定的重定價日為3月10日，重定價周期為一年。那么，到了每年的3月10日，如果央行公布的最近一次的LPR下調了，那么你的房貸執行利率也會下調。

在采訪中，銀行人士表示，目前利率步入降息通道，所以建議客戶在與銀行商量時，可以選擇“浮動利率”，而不是“固定利率”，因為隨著LPR的下降，你對應的房貸利率也會下降，每月的月供也會減少。

紅星**記者楊斌

編輯白兆鵬

拓展知識：

房貸計算貸款

房貸月供計算方法如下：等額本息計算公式：每月還款額=貸款本金*月利率*1+月利率^還款月數-1+月利率^還款月數-1；等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息；每月本金=本金/還款月。每月本息=本金-累計還款總額X月利率。
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房公積金貸款不超過15年；貸款額度是房屋評估值的70%；貸款利率按照****銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，基準年利率根據貸款年限有所變化，以下是2013年最新貸款利率表，（各銀行根據房屋情況利率有所上浮）。
月供指在以銀行按揭方式購置商品房、機動車輛等時，根據貸款協議的規定，貸款人應當在還款期間內，每月向貸款銀行支付的月還款額。
貸款銀行為了保證自己的風險，會根據借款人的收入限定貸款額度，要求借款人月房貸月供不得超過月收入的50%。如果購房者的工作非常穩定，而且還沒有結婚或者是已婚但暫未生育，那么房貸月供占家庭月收入的比例可以相對高一點，可達到40%—45%。因為在這個時候其實還款人需要的資金開支是比較少的，家庭負擔也較小。

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房貸計算貸款(房貸計算貸款30萬 10年)

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