前沿拓展：

套房貸款計(jì)算器

摘要：

公積金貸款計(jì)算器就是計(jì)算在公積金貸款方式下，每月需償還的金額以及利息等，選擇不同的還款方式有不同的計(jì)算公式，主要有等額本金還款、等額本息還款和自由還款這三種，下面讓我們來(lái)仔細(xì)了解下吧。

公積金貸款計(jì)算器——計(jì)算方式：

等額本金還款：

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。等額本金貸款計(jì)算公式：每月還款金額 = (貸款本金 / 還款月數(shù))+(本金 — 已歸還本金計(jì)額)×每月利率

等額本息還款：

等額本息是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。每月還款額計(jì)算公式如下：[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]

自由還款法：

自由還款就是您申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，住房公積金管理中心根據(jù)您的借款金額和期限，給出一個(gè)最低還款額，以后您在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

公積金貸款計(jì)算器——貸款利率：

首套房公積金貸款一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房公積金貸款多執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10% .以下為最新公積金貸款基準(zhǔn)利率(2012-6-8后執(zhí)行)：

5年及5年期以下年利率： 4.2%

5年期以上貸款年利率： 4.7%

已發(fā)放了住房公積金個(gè)人貸款且貸款尚未到期的借款人可以用自籌資金辦理提前償還貸款本金業(yè)務(wù)。借款人必須已正常還款一年以上后方可申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。其中，申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌€貸的，每次還貸最低限額為一萬(wàn)元，且不得低于12個(gè)月的貸款本息額，每年限還貸一次。

此外，正常還款一年以上的借款人，也可提取住房公積金帳戶(hù)內(nèi)的余額進(jìn)行部分或全額還貸，但只能進(jìn)行一次。

小結(jié)：

公積金貸款計(jì)算器相信您已經(jīng)了解了吧，公積金提前還貸的方式分為提前全部還貸、提前部分還貸兩種。它因?yàn)檩^低的貸款利率、方便的貸款手續(xù)，一直深受廣大買(mǎi)房者的喜愛(ài)。而使用公積金貸款買(mǎi)房后，如何提前還貸，是很多人需要了解的知識(shí)。

（以上回答發(fā)布于2014-07-18，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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5月15日下午，****銀行、**銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《****銀行 **銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（→此前報(bào)道）。通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行，隨即引起廣大網(wǎng)友的熱烈討論，此政策后每月房貸能減少多少？

貸款100萬(wàn) 30年內(nèi)可省下約4.28萬(wàn)元

通知提到，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，**銀行、銀**各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市**調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

新發(fā)放的個(gè)人房貸是在5年期LPR利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，這種方式自2019年年末開(kāi)始實(shí)施。2019年8月25日，央行發(fā)布公告稱(chēng)，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

今年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。這樣一來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

房貸利率能減少多少？假如市民購(gòu)買(mǎi)一套貸款額為100萬(wàn)元、等額本息計(jì)算、貸款年限30年的普通自住房為例，按照原來(lái)首套個(gè)人住房貸款利率下限4.6%，每月還款額約5126.44元，利息總額84.55萬(wàn)元；按照新政下限4.4%計(jì)算，每月還款額5007.61元，利息總額80.27萬(wàn)元。那么，一年可省下約1425元，30年內(nèi)省下約4.28萬(wàn)元。

全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市自主下調(diào)房貸利率

4月14日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在發(fā)布會(huì)上表示，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

我國(guó)個(gè)人房貸規(guī)模也表現(xiàn)明顯，央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶(hù)貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

4月20日，貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)：2022年4月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；本月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析認(rèn)為，未來(lái)住房信貸將進(jìn)一步寬松，利于市場(chǎng)修復(fù)。4月18日央行、外匯局發(fā)布23條金融支持舉措，明確“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

預(yù)計(jì)后期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準(zhǔn)線(xiàn)，有利于降低購(gòu)房成本，支持住房需求釋放，對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

開(kāi)屏**記者 孫江葒

責(zé)編 徐紅

校對(duì) 劉自學(xué)

編審 劉超

拓展知識(shí)：

套房貸款計(jì)算器

銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來(lái)看；

對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

二、等額本金計(jì)算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計(jì)還款總額）X月利率

計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計(jì)算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現(xiàn)在銀行最常用的兩種中長(zhǎng)期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優(yōu)先還款法，其意義是每期應(yīng)還的金額相同。

每期的應(yīng)還利息按剩余本金重新計(jì)算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶(hù)每期償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息的一種還款方式。

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首付35萬(wàn)代款63萬(wàn)共計(jì)98萬(wàn)的房，每月還多少代款啊