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中新財經6月19日電(記者 左宇坤)“安居樂業(yè)”自古以來就是人們對美好生活的期盼。近來，一款以“安居”命名的房貸業(yè)務在浙江溫州官宣，首套房靈活調整按揭還款方式，借款人前三年可選擇只還利息。
“先甜后苦”的安居貸，能讓人安心嗎？
資料圖：浙江溫州風光。蘇巧將 攝
溫州出新招，系統(tǒng)還在上架中
日前，溫州市住建局官方微信公眾號“溫州住建”發(fā)布消息，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費金融服務產品。
據(jù)介紹，此次發(fā)布的華夏“安居貸”面向貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶，對“等額本金、等額本息”兩種傳統(tǒng)個人購房按揭貸款還款方式進行創(chuàng)新，核心是推出“靈活還、自由還”。
申請“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長可達3年，第4年開始分期還本付息，以減輕購房前期還貸壓力，滿足剛需購房需求。
17日，中新財經記者致電華夏銀行溫州某支行，客戶經理介紹稱，安居貸主要針對優(yōu)質樓盤的購房客戶，申請須符合公眾號文章中提及的準入條件，以及僅限于該行新辦理的按揭業(yè)務。
該客戶經理同時表示，此項業(yè)務也是銀行的首次嘗試，為滿足購房者的合理住房需求。目前系統(tǒng)還在上架當中，暫時還只能辦理之前已有的還款方式。
資料圖：溫州南站。張福昆 攝
促進市場，減輕壓力
“從購房者的按揭貸款償還規(guī)律看，前3年壓力是最大的。安居貸實際上為購房者提供了3年緩沖期，會鼓勵購房者愛貸敢貸，同時也減少了購房3年內房貸違約的風險。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
溫州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年末，溫州常住人口為957萬人，地區(qū)生產總值7585億元。溫州也長期以來被認為是經濟強省浙江的第三大城市，僅次于杭州和寧波的存在。
但就是這樣一個不缺人也不缺錢的城市，近來也沒少因為樓市發(fā)愁。國家統(tǒng)計局16日公布的2022年5月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，溫州新房、二手房價格繼續(xù)下跌，新房價格環(huán)比下跌0.5%，二手房價格環(huán)比下跌0.6%。
除了安居貸的推出，不久前，溫州剛剛出臺了降首付、增加公積金貸款額度等支持群眾剛性住房需求的一攬子政策。
公積金政策調整后，溫州市區(qū)單人繳存的最高貸款額度可達65萬元，夫妻雙人繳存的最高貸款額度可達100萬元。同時，個人首套房商貸首付降至20%，第二套房商貸則為30%。
上述華夏銀行客戶經理對中新財經表示，當前銀行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房貸利率是否能達到4.25%，他表示，還要根據(jù)不同樓盤、不同客戶的情況具體分析：“最近樓房的政策也是實時變化，更新速度特別快，我們也要結合最新的優(yōu)惠措施。”
資料圖：航拍某房地產項目。 駱云飛 攝
如何利好？有無風險？
“同樣都是先息后本，這讓我一下子想到經營貸了。一般的經營貸年限只有3到5年，安居貸則能直接按揭?guī)资辏瑫粫泊嬖谫J款買房幾年后就把房子出售的炒房風險呢？”對于安居貸，有網友提出了這樣的疑問。
“從現(xiàn)有材料來看，安居貸還是購房按揭貸款的一種，只是調整了按揭還款方式；經營貸是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經營需要。”北京金訴律師事務所主任王玉臣對中新財經記者表示，經營貸是給中小企業(yè)經營的惠民舉措，利息往往少于房貸利息，但是不允許流入樓市的。
但仍然需要買房人注意的是，安居貸是一種“先甜后苦”的按揭方式，購房者整體的還款負擔并未因此減少。
“這并不是減免利息，房貸利率和本金還款時間決定了購房者的成本。由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，前期不還本金，銀行資金占用時間長，還款總利息比等額本金還款法高，長遠來看利息就更多。”中原地產首席市場分析師張大偉認為。
“本金越延后還利息越高，對于真正的剛需其實并不劃算。三年只還利息不還本金，后續(xù)利息還要按最初所欠本金計算；但按照現(xiàn)有的主流按揭方式，三年本息一起還，本金會逐年減少，利息也會隨之減少。”北京某銀行個貸經理對中新財經解釋稱。
但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪也提到，“安居貸”可能更加傾向于緩解剛畢業(yè)大學生、剛進城購房及工作的城鎮(zhèn)化人員前期還款壓力。因為該群體前期工作不穩(wěn)定或薪資水平較低，隨后閱歷逐漸豐富，工作和收入愈加提升。
資料圖：一處在建房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝
新的貸款模式，靠譜嗎？
近來，隨著各地房地產相關政策陸續(xù)放寬，不止安居貸，不少曾經的貸款模式也“重返江湖”，引發(fā)了不少爭議。
4月，廣州傳出有銀行再次啟動“接力貸”的消息，但很快在一天內“夭折”。最近，“循環(huán)貸”、“存抵貸”等五花八門的貸款產品名目也有了重現(xiàn)市場的風聲。
消費者如何判斷這些貸款模式的風險？王玉臣建議，首先一定要注意采用的貸款方式究竟是否屬于房貸系列的，消費貸、經營貸等等其實都是不允許用來購房的。一旦被查出往往可能會被解除貸款合同，要求提前還款，而且征信也會受到影響。
“天上不會掉餡餅，一些貸款名目上看起來是減輕還貸壓力，或者延遲周期，但是名目越多，流程越長，越容易有風險。很多的宣傳可能只是理想化的宣傳，千萬不要輕易相信，要自己去正規(guī)銀行算筆細賬。”王玉臣說，務必充分評估自己的資金能力，尤其是在**時期，對自己的資金能力要相應保守評估，避免將來出現(xiàn)問題。
“只有房子直接降價，或者銀行直接降房貸利率，才是真正降低購房成本，其他只是模式的改變而已，購房者都需要慎重。”上述銀行個貸經理也提到。
你愿意嘗試類似還房貸的方式嗎？(完)
拓展知識：
房貸計算器2019在線提前還
提前還房貸利息的計算方法
1、房貸提前還款，貸款一次性結清銀行本息，利息計算截止到你還清銀行本息日期為準，結算以后的日期不需支付利息。
2、等額本息還款法計算公式：
每月還本付息金額=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) – 1]
每月利息=剩余本金x貸款月利率
還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù) – 1】-貸款額
還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù) – 1】
3、可用提前還款計算器計算。只需輸入一些關鍵性的信息，比如原貸款金額、原貸款年限等，就可以計算出提前還款之后每月要還的月供和節(jié)省的利息。
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