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二套房貸款利率計算

貸款利率（1）貸款利率與貸款用途、貸款性質、貸款期限、貸款政策、不同的貸款銀行等相關。國家規定基準利率，各銀行根據各種因素確定差別貸款利率，即在基準利率基礎上上浮或下浮。現行基準利率是2011年7月7日調整并實施的，種類與年利率如下：①短期貸款六個月（含）6.10%；②六個月至一年（含）6.56%；③一至三年（含）6.65%；④三至五年（含）6.90%；⑤五年以上7.05%。（2）房貸為例：銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的,根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定貸款利率水平,如果各方面評價良好，不同銀行執行的房貸利率有所差別,2011年由于資金緊張等原因，部分銀行首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍或1.05倍。從2012年2月開始，多數銀行將首套房利率調整至基準利率。4月上旬，國有大銀行開始執行首套房貸利率優惠。部分銀行利率最大優惠可達85折。五年期限以上85折優惠后利率為7.05%*0.85=5.9925%

最近，大部分城市的房貸利率紛紛上調。就連一線城市中房貸利率最低的上海，也按捺不住，上調了房貸利率。首套房貸利率將從現在的4.65%上調至5.00%，二套房貸利率從5.25%上調至5.70%。

而本就利率較高的一眾二線城市，銀**貸利率更是不斷突破。

很多城市的商業銀行，比如成都、鄭州、南昌、無錫、洛陽等地，二套房房貸已經逼近7%，而惠州的個別銀行，二套房房貸已經突破7%！

網紅城市杭州最近幾個月房貸利率也“三連跳”，中農工建等國有大行的首套房貸款利率5.9%，二套房6.0%；而商業銀行的房貸利率早就超過6%！

過去很多人投資房產的目的是抗通脹，因為真實通脹率要高過房貸利率。但是，現在邏輯完全顛倒了過來，房貸利率開始超過真實通脹利率，很多人買房之后，房價多年不漲，而房貸卻依舊高高在上，算了算，買房不僅沒抗通脹，反而虧了大錢。

而現在，房貸利率上漲的城市依然不斷增加，樓市已經變天了！投資者需要注意！

今年上半年，全國**緩和后，房地產市場恢復的很快。

這導致兩大灣區的熱點城市房價出現了較快上漲。

這也導致，從年初至今，居民住房信貸快速擴張。截止目前，個人住房貸款余額已經超過36萬億。

所以，為了防止個別城市的房價上漲出現全國蔓延，導致居民杠桿率的進一步攀升，銀行雷霆出手。

也就有了全國房貸利率紛紛上調的一幕。

雖然國內居民部門的杠桿率在全球范圍內還是較低水平，但是最近6、7年，國內居民部門杠的桿率年均增長4.4%，速度非常快。

回看歷史，不管是日本80年代末的房地產泡沫大崩潰前，還是美國2008年房地產次貸危機前，有一個相同的特征，都是居民部門的杠桿率快速抬升。

日本80年代末崩潰前，居民杠桿率每年抬升3.8%，而美國2008年崩潰前，居民杠桿率每年抬升4%。兩個國家最終都爆發了巨大的危機。

所以，**是一定要杜絕國內的居民部門也出現類似的危機隱患。

其實，不僅僅是房貸利率上漲，更是有些地方的銀行，甚至悄悄給一些二手房停止了放貸。

比如，房齡超過20年的不給貸款，房屋坐落位置在幾環以外遠郊的，不予貸款等等。

隨著房產調控的深化，對整個房地產的預期肯定是有影響的。前期房價漲幅比較高的城市，比如深圳、廣州、東莞等城市，現在已經全面轉冷。

有些過去炒作痕跡明顯，漲幅過大的片區，比如深圳南山區、寶安中心區，目前已經是轉冷趨涼的現狀。

但停貸，只會在個別熱點城市局部、短期內發生。不會全國推開，否則，房地產急速崩了，誰也不會好。

言歸正傳，從年初開始，其實銀行的監管態度就開始加強。

比如對消費貸、經營貸等違規入市資金加大查處力度，整頓“首付貸”、“低首付”等行為，至今，深圳炒房團“深房理”還在里面待著接受調查。

再加上頭幾年銀**出臺的房地產信托基金管理辦法，信托違規或變相流入房地產的資金幾乎歸零，房企的日子是越來越難。

現在大量房企營收放緩、現金流不足、債務壓力上升，在加上購房者也開始成本增加，現在不光是中小房企，就連龍頭房企的營收和利潤增速，都出現了負增長。

并且在去年“三道紅線”下，踩線的房企公司數量很多，房企的真實負債遠比我們想象的要大。真實負債率超過70%紅線的房企有接近40%，而凈負債率超過了100%的水平的房企超過25%。這是比較危險的信號。

那下半年，房貸會更緊么？

前面說過，現在房貸收緊，利率上升，底層原因是央行要抑制局部城市和地區居民部門杠桿率增長過快。

而表現為銀行的兩道紅線。從去每年12月底央行發布房地產貸款集中度管理制度以來，商業銀行的房貸壓降的壓力總體是比較有限的。

需要調整房地產貸款占比的銀行，他們的余額占到整個金融機構涉房貸款余額比例不到25%，并且主要集中在幾家大中型銀行。

如果平穩運行，每家銀行今年少增1000-1500億房貸，而目前，其實很多已經按進度可以實現達標了。

所以，目前的房貸已經是很嚴的。繼續收緊，繼續調高房貸利率也沒必要。我們應當理性看待房貸趨嚴這件事。

畢竟房地產是國家經濟的重要支柱，不可能一下子說抽掉，就抽掉，只能一步步部署和行動。

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