租房個人所得稅(上海租房個人所得稅)
前沿拓展：
租房個人所得稅
你想問的是租房退的個人所得稅是房東退嗎？不是。個人所得稅退稅申請可以直接向稅務機關申請，也可以通過手機APP直接申請辦理，但需要提交個人納稅的相關材料，稅務部門可以依法確認后再辦理退稅。根據查詢相關資料顯示，最好查詢當地官方網站獲得第一手權威信息。
作者：馬軍生 博士
一場房東和租客的假想對話引爆了網絡的熱點，大家算來算去，房租抵扣可能給房客省了個稅100，房東卻要交稅500，最后房東要漲房租，房客肯定不樂意。
那么對房東來說，個人出租房屋涉及哪些稅款？稅率多少？怎么計算？
個人出租房屋，包括出租住房（住宅）和非住房（商鋪、寫字樓等）。
出租房屋稅收有兩種征管模式：分稅種征收和綜合征收。
先來看看分稅種情況下，個人出租房屋涉及哪些稅種、稅率多少？
一、個人出租住房的稅收
二、個人出租非住房的稅收
具體稅收政策如下：
一、房產稅
1.房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12% ；
2.自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；
3.房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅；
4.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。
二、個人所得稅
1.個人出租房屋取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%；
2.對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅 ；
3.個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅；
4.財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：
(1)財產租賃過程中繳納的稅費；
(2)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止；
(3)稅法規定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用。
三、增值稅
1.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額
2.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額
3.采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受免征增值稅優惠政策
4.個人出租不動產，申請代開增值稅普通**或者增值稅專用**。（注：開具專用**則不能享受前述免征增值稅優惠政策）
四、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加
1.城市維護建設稅：按照實際繳納的增值稅為計稅依據，市區7%，縣城和鎮5%，鄉村1%
2.教育費附加：按照實際繳納的增值稅為計費依據，征收率為3%
3.地方教育費附加：按照實際繳納的增值稅為計費依據，征收率為2%或1%，按照當地規定。
五、城鎮土地使用稅
1.在開征范圍內，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收，城鎮土地使用稅適用地區幅度差別定額稅率。
2.自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。
六、印花稅
1.出租房屋按照“財產租賃合同”稅目繳納印花稅，立合同人按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。
2.自2008年3月1日起，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
（注：以上稅收政策分析，參考了宋雪老師博客文章，特此說明并表示感謝！）
總結：相比出租非住房，個人出租住房有不少稅收優惠政策，比如個稅實行10%的優惠稅率，再加上費用扣除，租金個稅征收率不到8%，而房產稅減按4%來征稅，增值稅通常能免征，這樣算下來，出租住房的稅負約占租金收入的12%。
綜合征收率下的稅負：
目前不少地方實際上對房租收入采取綜合征收率，各地設置并不一致。比如北京、上海等地按5%來征稅，也有一些地方根據租金收入不同，設置了4%~8%的不同征收率。
此次個稅附加扣除之所以引起熱議，是由于稅收征管實踐來看，個人房東沒有按規定納稅情形較為普遍，一旦按照稅法要求規范納稅，房東稅負上升。
在多數情況下，房東稅負上升是大于租客的個人所得稅扣除利益。租客的扣除標準是有上限，而且對租房的大多數房客來說，可能綜合所得的邊際稅率是0%、3%或10%占了絕大多數，個稅扣除利益每月也就幾十到一百多。但對于房東來說，稅負則至少增加好幾百。
金杜律師合伙人葉永青在接受經濟觀察網采訪時表示：“對于個人所得稅的征管，相信即便是喊得最大聲的房東也清楚，這一天終究會來。無論租客是否申報信息，該交的稅總有要交的一天。個人所得的征管，無論從個人所得稅、流轉稅還是其他稅收的角度，必然會有信息打通，全面征收，嚴格征管的一天。不存僥幸的態度才是合理有效的。”
當然，在一段時期內，個稅改革所帶來的房東和租客的博弈估計還是會存在。
從目前情況來看，新個稅法的專項附加扣除，收入低的人用不上（比如稅前年薪7萬以下的）；太有錢的，不一定能看得這點小錢，懶得用，畢竟高收入人群的時間成本也高；中等收入的人，就**肋，不用附加扣除感到可惜，畢竟省點稅也還能加個雞腿，用了抵扣也發不了財，還要把自己或他人的很多隱私信息提供給工作單位或稅務部門，盡管單位及稅務部門會予以保密，還是有點心里不踏實。
專項扣除具體用或不用，各人自己看著辦吧，我就不作建議了。
對中高收入人群來說，年終獎計稅政策倒是值得籌劃一下，用好了，省個幾千到十萬塊的稅倒是容易多了，所以推薦看一下這篇：
一表搞定年終獎最優配置
在申報年終獎個稅時，選擇最優的單獨計稅年終獎水平進行申報計稅，其余年終獎計入綜合所得。
拓展知識：
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