前沿拓展：

不動產租賃所得個人所得稅計算

個人出租房屋取得的所得的個人所得稅的應納稅額就是應納稅所得額的10%。但應納稅額來自則分兩種情況，主要分割點在每次/月收入非育是否超過4000元。

1.每次/月收入額不超過4000元（含4000元）的，應納稅所得額是每次/月收入額扣除住房出租過程中繳納的稅或抓黑成求商把利費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的出租住房實際開支的修繕費用、準予扣除的捐贈額，再減去800元。

2.若每次/月收入額在4000元以上的，則應納稅所得額中減去的800就換成減去收入的20%。

擴展資料

注意事項：

1.房屋租賃是由把有房屋的所以者或經營者將其或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為，是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

2.據**、國家稅務總局財稅有關規定，對個人出租住房，不用區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，按星劇想四起征點繳納。

3.我國的稅收規汽定，個人房屋出租所取得的租金收入應按12％的稅率繳納勢果命房產稅、5％的稅率繳納營業按稅、按20％的稅率繳納財產租賃個人所得稅。

脫聽民也和帶4.在繳納營業稅時還應繳納相應的附加稅費個人所得稅：對個人出租住房取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除800元；4000元以上安件清打存延揚將嗎燒裝的，減除20％的費用。

5.房屋租賃管理部門根據相關法規，對房屋租賃征收租賃管理費，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業房屋租賃稅。租賃管理費和房屋租賃稅都是以租金為基礎，按照一定的標準組織征收衣素止跳火塊社。

6.房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計征的核心醫威號跑受免綠問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則：一是合同租金與指導租金孰高原則，二是核定租金原則。

參考資料：百難見開包度百科-房屋租賃稅

今天收到了客戶咨詢出租房屋的涉稅問題，這位客戶出租的是新購買的商鋪，已經對外招租了一段時間了，現在終于碰到一個能夠達成意向的租戶了，但是對方明確要求他給開具增值稅專用**，他也不知道能不能開，也不知道要怎么交稅，就讓我給他講一講。

對于開具增值稅**這個問題，要看租戶是不是個人，如果租戶不是個人而是企業，是可以給他開具增值稅專用**的，但是要按照開票的稅率繳納增值稅；如果租戶是個人，就不能給他開具增值稅專用**了，不過可以給他開具增值稅普通**，如果符合規定還可以免征增值稅。

個人出租房屋，出租方需要繳納增值稅、城建稅及附加、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅，承租方需要繳納印花稅。在具體繳稅上，個人出租住房和商鋪是有區別的。

增值稅：如果個人出租住房，是按照5%的征收率減按1.5%計算的；如果個人出租商鋪，是按照5%的征收率計算的。稅法規定其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。個人不管是出租住房還是商鋪，如果符合這個規定，都可以免征增值稅。

城建稅及附加：城建稅根據地區不同，稅率有7%、5%、1%三檔，教育附加是3%的稅率，地方教育附加是2%的稅率，計稅依據都是繳納的增值稅稅額，城建稅個人是可以減半征收的。個人如果銷售額不超過10萬元，是可以免征教育費附加、地方教育附加的；超過的話，教育費附加、地方教育附加是可以減半征收的。

個人所得稅：個人出租房屋按財產租賃所得計算繳納個人所得稅。財產租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅。個人出租商鋪，個人所得稅稅率是20%。

如果每次收入不超過4000元，則個人所得稅應納稅所得額=不含稅收入-相關稅費-修繕費用-800元

如果每次收入4000元以上，則個人所得稅應納稅所得額=（不含稅收入-相關稅費-修繕費用）×（1-20%）

其中，相關稅費具體包括城建稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅，不包括增值稅；修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

房產稅：個人出租房屋房產稅是可以減半征收的，如果出租住房，稅率是4%；如果出租商鋪，稅率是12%。

城鎮土地使用稅：個人出租房屋城鎮土地使用稅是可以減半征收的，如果出租住房，可以免征；如果出租商鋪，需要照常繳納，具體稅額以當地規定為準。

印花稅：個人出租房屋印花稅是可以減半征收的，如果出租住房，承租方和出租房是個人的話，雙方都可以免征；如果出租商鋪，稅率是千分之一。

這位客戶是以個人的名義出租商鋪的，地址是在市區，承租方也是個人，所以，他只能給承租方開具增值稅普通**，稅率是5%，增值稅分攤到每個月并沒有超過15萬元，是可以免征的，相應的城建及附加的計稅依據是0了，也是不用繳納的，個人所得稅需要按照20%的稅率繳納，房產稅可以減半征收，稅率是12%，城鎮土地使用稅可以減半征收，具體稅額以當地為準，雙方的印花稅可以減半征收，稅率是千分之一。

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拓展知識：

不動產租賃所得個人所得稅計算

房屋租賃中個人所得稅計算步驟方法說明

　　在房屋租賃中，租賃產生的相關收益也是需要繳納相關的個人所得稅的。其中房屋租賃的個人所得稅是如何計算的?

　　根據現行稅收政策規定，個人房屋出租所取得的租金收入應按12%的稅率繳納房產稅、5%的稅率繳納營業按稅、按20%的稅率繳納財產租賃個人所得稅。在繳納營業稅時還應繳納相應的附加稅費：⑴城市維護建設稅，以實際繳納的.營業稅額為基數，城市按7%的稅率計算、鎮按5%的稅率計算、其他按1%的稅率計算繳納;⑵教育費附加，按實際繳納營業稅的3%計算繳納，⑶地方教育費附加，按實際繳納營業稅的1%計算繳納。

　　一、營業稅

　　依照我省規定，個人取得房屋租金收入按次征收營業稅，也就是說個人出租房屋取得收入100元以上都應申報納稅。

　　二、城鎮土地使用稅

　　個人出租房屋取得收入應繳納城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅以《土地證》所記載的土地面積為計稅依據，稅額標準以開征范圍內房屋坐落地點的實際土地等級的年稅額標準為準。以翠屏區為例，翠屏區城鎮土地使用稅稅額標準為五個等級，一級每平方米年稅額為6元，二級每平方米年稅額為4元，**每平方米年稅額為3元，四級每平方米年稅額為2元，五級每平方米年稅額為1.5元。

　　三、城市維護建設稅

　　凡繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人為城市維護建設稅的納稅人，并以實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為基數計征。納稅人所在地在市區的其稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮的稅率為5%，納稅人不在市區、縣城、鎮的稅率為1%。

　　四、個人所得稅費用

　　個人所得稅以房屋租賃所得計稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費用。費用包括：

　　1、法定費用扣除標準：租金收入在4000元以下的扣除800元、超過4000元的扣除租金收入的20%;

　　2、按有關規定實際繳納的各種稅、費可據實扣除;

　　3、出租人在房屋出租期間的房屋維修費用，憑稅務機關認定的票據可以據實扣除，維修費用較高的可分期扣除，但每月最高不能超過800元。

　　五、個人房屋租賃稅計算的舉例說明

　　以每月租金2000元計算。

　　印花稅假設合同期為1年，則應繳印花稅為：2000×12×0.1%=24元，即每月應繳印花稅2元。

　　1、個人住房出租租金收入，每月應繳稅費(以城區為例)：

　　房產稅：2000×4%=80元

　　營業稅：2000×3%=60元

　　城市維護建設稅：60×7%=4.2

　　元教育費附加：60×3%=1.8元

　　地方教育費附加：60×1%=0.6元

　　個人所得稅：(2000-800-80-60-2-4.2-1.8-0.6)×10%=105.14元

　　以上六項合計：251.74元。加印花稅2元，則每月應繳稅金及附加253.74元。

　　2、經營性房屋出租，每月應繳稅費(以城區為例)：

　　房產稅：2000×12%=240元

　　營業稅：2000×5%=100元

　　城市維護建設稅：100×7%=7元

　　教育費附加：100×3%=3元

　　地方教育費附加：100×1%=1元

　　個人所得稅：(2000-800-240-100-2-7-3-1)×20%=169.4元

　　以上六項合計：520.4元。加上印花稅2元，則每月應繳稅金522.4元。

　　(注：個人所得稅的計算按規定還可扣除房屋維修費用，但每月最多只能扣除800元，且必須有合法憑據并經稅務部門審核認定方可扣除，此處計算未計入可扣除費用部分)

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