前沿拓展：

財(cái)產(chǎn)租賃所得在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)

財(cái)產(chǎn)租賃所聚征法深得個(gè)人所得稅計(jì)算方法具體如下：
1、每次收入不足4000元的，應(yīng)納稅額＝（收入-800）乘以20%；
2、每次收入4000元以上的袁傳同格響續(xù)擴(kuò)衣，應(yīng)納稅額＝收入乘以（1-20%）乘以20%。
納稅人取得利動(dòng)負(fù)異那價(jià)加工講現(xiàn)息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓車察投適模度曲斗車所得和偶然所得按月或者按次計(jì)算個(gè)人所得稅，有扣繳義務(wù)人的由扣繳云義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。
《中華****個(gè)人所得稅法》
第二條
下列各項(xiàng)個(gè)布汽請(qǐng)人所得，應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅：
（一）工資、薪金所得；
（二）勞務(wù)報(bào)酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特許權(quán)使用費(fèi)所得；
（五）經(jīng)營所得；
（六）利息、股息、紅利所得；
（七）財(cái)產(chǎn)租賃所得；
（八）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；
（九）偶然所得。
居民個(gè)人取得前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)所得（以下稱綜合所得），按納稅年句存護(hù)謂度合并計(jì)算個(gè)人所得稅；非居民個(gè)人取得前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)所得，按月或者按次分項(xiàng)計(jì)算個(gè)人所得稅。納稅人取得前款第五項(xiàng)至第九項(xiàng)所得，依照本法規(guī)定分別計(jì)算個(gè)人所得稅。

現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)我們積蓄時(shí)達(dá)到一定數(shù)額時(shí)，一部分人選擇購買一個(gè)好地段商鋪，進(jìn)行投資，通過商鋪升值和收取租金來獲得回報(bào)。

在買房的時(shí)候，會(huì)遇到這樣的情況，房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)給你一個(gè)表單報(bào)價(jià)，說是商鋪的價(jià)格，然后內(nèi)再給你算一個(gè)遠(yuǎn)高于市場價(jià)的租金（一般都是3-10年不等），你可以用該租金抵房款，通常是抵首付款，商鋪呢，需要交給房產(chǎn)企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)的第三方進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營。合同一般都會(huì)這樣處理：商鋪的銷售合同里只簽訂租金抵款后的金額，另外同第三方簽訂一個(gè)商鋪運(yùn)營托管協(xié)議，約定，為了培育和發(fā)展市場等，購買方免收取這段時(shí)間的租金。

這樣的一種交易模式，很多購房者認(rèn)可，而且認(rèn)為，用當(dāng)前不成熟市場的、高額的、未來的租金收益，抵了相當(dāng)大一部分首付款，支付壓力變小了，是相當(dāng)劃算的。殊不知，這里面的道道都很深，今天筆者就給大家分析分析，讓大家心里有數(shù)，供參考。

首先來看這個(gè)案例：

2021年5月，王先生去房產(chǎn)B公司購買了一套商鋪，表單300萬元，其中按揭150萬元，用未來3年租金共計(jì)90萬元（市場價(jià)為54萬元），實(shí)際支付首付60萬元。購房合同簽訂的購買價(jià)為210萬元；同時(shí)與另一商業(yè)管理公司C公司，簽訂為期10年委托代管的協(xié)議，約定為了培育市場，王先生前三年免租金，后7年的租金按實(shí)際收到的租金進(jìn)行一九分成，租金的10%為托管費(fèi)，90%為王先生所得。

這樣的交易模式對(duì)銷售方肯定是比較有利的。一是降低了銷售價(jià)格，節(jié)約相當(dāng)一部分稅金；二是部分收益由B房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)移到了商管公司C。這里不做詳細(xì)論述，下面重點(diǎn)分析對(duì)個(gè)人購買者的納稅影響。

一、該交易模式對(duì)個(gè)人購買者帶來兩個(gè)方面的重要影響。

1、虛高租金收入90-54=36萬元。

2、少計(jì)王先生的購房成本90-54=36萬元。

該商鋪實(shí)際市場價(jià)應(yīng)為300-（90-54）=264萬元。虛高的租金抵消虛高的商鋪價(jià)值。

二、虛高租金的納稅影響

（一）對(duì)增值稅的影響

王先生前三年每年租金30萬元，平均月租金為2.5萬元，可以免征增值稅。

政策依據(jù)：政部、**《關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策的公告》（2021年第11號(hào)） 規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人自2021年4月1日至2022年12月31日，對(duì)月銷售額15萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。

（二）對(duì)個(gè)人所得稅的影響

王先生按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”計(jì)算應(yīng)繳個(gè)人所得稅為：

90*(1-20%)*20%=14.4萬元。

政策依據(jù)：1、《中華****個(gè)人所得稅法》第二條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃所得，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。

2、《個(gè)人所得稅法》第三條和第六條的具體規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃所得每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20％的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。稅率為20％。

虛高的租金36萬元，導(dǎo)致需多繳納個(gè)人所得稅36*（1-20%）*20%=5.76萬元。

（合同上免租金，但商鋪在商管公司運(yùn)營下，租金的市場價(jià)為54萬元，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照市場價(jià)核定租金，并計(jì)算個(gè)人所得稅）

三、少計(jì)購房成本的納稅影響

該交易模式少計(jì)王先生購房成本36萬元，將影響該商鋪再次轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。

1、少計(jì)購房成本36萬元，多繳增值稅36/1.05*0.05=1.71萬元。

2、少計(jì)購房成本36萬元，多繳個(gè)人所得稅36*20%=7.2萬元。

（三）少計(jì)購房成本36萬元，土地增值稅增值額少計(jì)36萬元，即使按最低檔稅率計(jì)算，王先生多繳土地增值稅36*30%=10.8萬元。

所以，少計(jì)購房成本，在以后轉(zhuǎn)讓該商鋪時(shí)，至少多付出1.72+7.2+10.8=19.72萬元的稅金。

綜上，該交易模式下，個(gè)人購買者在當(dāng)前及未來，至少要多繳納的各種稅金為5.76+19.72=25.48萬元。

真是不算不知道，一算嚇一跳啊！實(shí)質(zhì)上是房產(chǎn)企業(yè)把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購房人。

（關(guān)注、評(píng)論、轉(zhuǎn)發(fā)，就當(dāng)鼓勵(lì)鼓勵(lì)！）

拓展知識(shí)：

財(cái)產(chǎn)租賃所得在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)

【法律分析】：金收入屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得的規(guī)定計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人取得的租金收入，屬于“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍，由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租人繳納個(gè)人所得稅。

【法律依據(jù)】：《中華****個(gè)人所得稅法》第二條 下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅：

（一）工資、薪金所得；

（二）勞務(wù)報(bào)酬所得；

（三）稿酬所得；

（四）特許權(quán)使用費(fèi)所得；

（五）經(jīng)營所得；

（六）利息、股息、紅利所得；

（七）財(cái)產(chǎn)租賃所得；

（八）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；

（九）偶然所得。

居民個(gè)人取得前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)所得（以下稱綜合所得），按納稅年度合并計(jì)算個(gè)人所得稅；非居民個(gè)人取得前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)所得，按月或者按次分項(xiàng)計(jì)算個(gè)人所得稅。納稅人取得前款第五項(xiàng)至第九項(xiàng)所得，依照本法規(guī)定分別計(jì)算個(gè)人所得稅。

【溫馨提示】
以上回答，僅為當(dāng)前信息結(jié)合本人對(duì)法律的理解做出，請(qǐng)您謹(jǐn)慎進(jìn)行參考！
如果您對(duì)該問題仍有疑問，建議您整理相關(guān)信息，同專業(yè)人士進(jìn)行詳細(xì)溝通。