前沿拓展：

二手房買賣的個(gè)稅怎么計(jì)算

　　稅費(fèi)參考如下：
　　查檔20元
　　公證費(fèi)成交價(jià)*0.3%
　　營(yíng)業(yè)稅：成交價(jià)*5.6%
　　1、普通住宅滿5年（含5年補(bǔ)才秋居音但系耐）免征。
　　2、參圖又去少例板余提占回普通住宅未滿5年，全額征收。
　　3、非普通住宅滿5年，差額征收。
　　4、非普通住宅未滿5年，全征
　　個(gè)人所得稅：成交價(jià)*1%
　　1、普通住宅滿5年（含5年），且為賣方家庭唯一住房，免征。
　　2、非件凱適氣速住宅（無年限制）按成交價(jià)的1%征收。
　　3、轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房一律按差額的20%征收。
　　4、直謂排宜散判站鎮(zhèn)異德各系贈(zèng)與，看老證，滿5年免征。
　　契稅：
　　1、成語評(píng)交價(jià)*1%，90平方米以下的普通住宅，若買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。
　　2、成交價(jià)*1.5%，90平方米以上密占束屬良討雞，144平方米以下普通住宅，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交敵世措名價(jià)3%征收。
　　3、成認(rèn)材異德白交價(jià)*3%，（144平米以上含144平米）
　　土地收益金：
　　成交價(jià)*0.5%，房改房征收。
　　土地增值稅：
　　1福指列肉率存、成交價(jià)*1%，住宅免征。
　　2、非住宅，全征（無年限制）、 “增值額”*30%征收。
　　印花稅：成交價(jià)*0.05怎巖農(nóng)煙印哥張還配易甚%
　　1、住宅類，暫免。
　　2、贈(zèng)與，非住宅，征收（雙方各0.05%）。
　　轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：
　　1、面積*2.5元/平方米，已購公房（房改房、直管公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房）。
　　2、面積*6元/平方米，商品房。
　　3、面積*8元/平方米，別墅及非終住宅。
　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)系燒希秋席垂移登記費(fèi)：
　　1、80元/本，額該試臺(tái)種科祖住宅及配套**
　　2、550元/本，非住宅及不配套**。
　　3、講著紀(jì)次但傷資10元/本，共有權(quán)證。
　　貼花稅：5元/件。
　　比如房?jī)r(jià)40萬剩5.6%=22400.00元極居認(rèn)良突核定這樣計(jì)算。

各位粉絲：

昨天，**和國(guó)家**聯(lián)合發(fā)文，對(duì)賣房再買房實(shí)行退稅政策。

根據(jù)新規(guī)，從明天起到明年年底，對(duì)出售自有住房并在出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的，已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

這項(xiàng)新政昨天公布后，【京房字】微信群里的討論非常熱烈，大家都非常關(guān)心這項(xiàng)政策具體如何執(zhí)行，今天就來給大家詳細(xì)分析解讀一下。

1

昨天沒看到原文的，先看一下原文。

那么個(gè)稅到底有多少？這項(xiàng)優(yōu)惠能省多少錢？

具體到北京來說，二手房交易個(gè)稅是這樣計(jì)算的，如果是滿五唯一的住房，交易是免征個(gè)稅的。

對(duì)于非滿五唯一的住房，交易時(shí)個(gè)稅計(jì)算是兩種方式，如果能追溯到購房原值的，按照增值部分也就是差價(jià)的20%交納個(gè)稅。

如果無法追溯購房原值的，則按照總價(jià)的1%交納個(gè)稅。

如果一套原值300萬的房子，以600萬元出售時(shí)，按差價(jià)的20%交個(gè)稅那就是60萬元。

2

下面是大家關(guān)心的具體實(shí)**問題。

首先，是執(zhí)行新政的時(shí)間問題，也就是到底什么時(shí)間段的置換交易可以享受到這項(xiàng)優(yōu)惠政策。

從兩部門的公告看，執(zhí)行的時(shí)間段是從今天起，到明年年底。

那么在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)賣了自有住房，并在1年內(nèi)再購買一套住房，就可以享受退稅政策。

昨天群里很多粉絲問了，我之前賣的房子，比如今年6月賣房，然后在10月再買房，既然是政策的形式是退稅，那么我6月賣房是交的個(gè)稅能否退稅？

我們了解到，這樣是無法享受退稅的。享受退稅的是今天起到明年年底前，出售住房和再買入住房都要在這個(gè)時(shí)間段里才行。

國(guó)家**昨天晚間發(fā)布的細(xì)則中也明確，是在此期間出售自有住房并在1年內(nèi)再買房的。這里用的是“并”字，也證實(shí)了賣房也要在這個(gè)時(shí)間段。

其實(shí)邏輯也很簡(jiǎn)單，這樣執(zhí)行的話，促進(jìn)的是賣和買兩筆交易，顯然對(duì)增加市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)交易更加有用。

具體的界定是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)還是以交稅時(shí)間為準(zhǔn)，昨晚**也明確，出售現(xiàn)住房的時(shí)間，以賣房時(shí)個(gè)稅的完稅時(shí)間為準(zhǔn)。新購住房為二手房的，購買住房時(shí)間以契稅的完稅時(shí)間或房本登記時(shí)間為準(zhǔn)；新購住房為新房的，以在網(wǎng)簽合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)。

2

其次是現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購房金額如何界定的問題。

公告中對(duì)于再購房如果是新房，界定很清晰，是網(wǎng)簽備案價(jià)格。但對(duì)于原住房、以及新購房如果是二手房的話，公告里原文是“房屋轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格”，這樣界定就有具體實(shí)**帶來的區(qū)別了。

因?yàn)榇蠹叶贾溃壳岸址拷灰字杏胁簧偈恰瓣庩柡贤保瑸榱藗€(gè)人所得稅管理，網(wǎng)簽價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格是不同的，網(wǎng)簽價(jià)格一般會(huì)做低。當(dāng)然，“陰陽合同”是違規(guī)的，但的確也是大量實(shí)際存在的。

那么究竟是按照什么價(jià)格，昨晚**公布的細(xì)則中也進(jìn)行了明確。

現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額與核定計(jì)稅價(jià)格不一致的，以核定計(jì)稅價(jià)格為準(zhǔn)。

所謂核定計(jì)稅價(jià)格，就北京而言，是最低計(jì)稅價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)孰高的原則來確定。

這個(gè)價(jià)格主要是用于計(jì)算再買房金額是否大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格，至于具體到退稅金額來說，還是按照賣房時(shí)交了多少個(gè)稅為準(zhǔn)，交多少就按標(biāo)準(zhǔn)退多少。

當(dāng)然，由于有了再買房金額是否大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，一些新購房的網(wǎng)簽價(jià)格會(huì)更貼近實(shí)際成交價(jià)格，畢竟如果刻意做價(jià)格很低的陰陽合同，就不一定滿足這項(xiàng)條件了。

具體的退稅手續(xù)，**也明確，前往原先交稅的交易大廳辦理，除了填報(bào)《居民換購住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》外，還要提交納稅人身份證件；現(xiàn)住房的房屋交易合同；如果新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件；如果新購住房為新房的，提供網(wǎng)簽合同及其復(fù)印件。

3

還有一些粉絲提出，按照法律法規(guī)，二手房交易的個(gè)人所得稅，是由賣房者來交納的。但實(shí)際上，這個(gè)稅負(fù)在交易過程中，大都轉(zhuǎn)嫁給了買家。那么就帶來一個(gè)問題，退稅是退給賣家，而實(shí)際支付了稅款的買家拿不到。

其實(shí)這個(gè)對(duì)于交稅退稅本身流程并沒有影響，在當(dāng)時(shí)交稅時(shí)，稅務(wù)系統(tǒng)中顯示納稅人就是賣家，那么退稅自然就退給納稅人了。

而且，剛才說過，是從今天起賣房再買房才執(zhí)行，不涉及以往的問題，那么也不會(huì)溯及過往交易的**，也就不會(huì)存在之前的交易，買家已經(jīng)支付了個(gè)稅的錢，現(xiàn)在又要找賣家退回來的情況。

真正的影響是，從今天起的二手房交易，會(huì)迎來一個(gè)很大的變化，那就是個(gè)稅既然能退稅了，那么這部分錢賣家和買家在交易中就需要先協(xié)商好了。

有些二手房交易，賣家是把個(gè)稅的錢增加到房款中，把賣房的價(jià)格提高了，那么是不是就需要協(xié)商既然個(gè)稅的錢沒了，那么房款是否可以降一些。

有些二手房交易，賣家是把個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給買方，那么買家和賣家是否就要協(xié)商，因?yàn)閷硎峭硕惖模沂峭说劫u家的賬戶里，那個(gè)稅這部分金額，是否就應(yīng)該是賣家來實(shí)際支付。

4

最后再分析一下粉絲們關(guān)心的，這項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

盡管近期關(guān)于在稅收方面施行優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的呼聲比較高，但可以說昨天公布的這份公告還是挺突然的。

其實(shí)這份公告可以聯(lián)系此前一天央行、銀**決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策一起來看。符合條件的城市**，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

可以說，在這兩項(xiàng)政策公布之前，關(guān)于樓市調(diào)整方面的政策還都是各城市“各自為戰(zhàn)”，但從實(shí)際情況來看，似乎各城市的這些調(diào)整收效并不明顯。

而無論是前天央行、銀**的通知，還是昨天**、**的公告，都是從全國(guó)層面上的動(dòng)作。

而且，這兩項(xiàng)調(diào)整，無論是房貸利率下限，還是房屋交易稅費(fèi)，也都是地方**沒有自**的，必須從國(guó)家層面給出一個(gè)原則。

房地產(chǎn)調(diào)控涉及多方面的措施，比如行政、法律、金融、財(cái)稅等等。這兩項(xiàng)政策，集中在金融、財(cái)稅等調(diào)節(jié)手段，并沒有涉及到行政手段。從這兩項(xiàng)政策的發(fā)文部門來看，也都沒有作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主管部門住建部。

說到具體的影響，目的就是為了增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，促進(jìn)交易，前面也說過，從執(zhí)行的方式是退稅來看，和一賣一買兩筆交易都有關(guān)，就是為了更多的起到促進(jìn)交易的目的。

至于成效，其實(shí)從購房者來說，個(gè)稅退稅能享受到的優(yōu)惠還是挺多的，在北京有的二手房交易，個(gè)別交易個(gè)稅甚至能達(dá)到一百多萬。而且原本是滿五唯一才能免個(gè)稅，這次的優(yōu)惠政策下，不滿五唯一的住房也可以享受到退稅，那么就能促進(jìn)哪些不滿五唯一的房子拿到市場(chǎng)上交易，所以還是對(duì)市場(chǎng)能起到促進(jìn)作用的，但具體能有多大，還要等待實(shí)踐的檢驗(yàn)。

拓展知識(shí)：