前沿拓展：

房屋差額稅怎么計(jì)算方法

個(gè)人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住來(lái)自房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：

①家庭唯一住宅

②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。

注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)翻皇財(cái)建交易價(jià)格較低的1%退還。

擴(kuò)展資料：

二手房營(yíng)業(yè)稅根據(jù)房屋的即句批面積及房產(chǎn)證時(shí)間，具體征收標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅；

2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅；

3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%；

4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格笑思混氫—現(xiàn)在出售價(jià)格）*井?dāng)U倒香離稅率5.55%。

注：地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。

另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差案劉全組印提另額的20%

參考資料來(lái)源：百度百科-房產(chǎn)交易稅費(fèi)

這是熊貓貝貝的第1323篇原創(chuàng)文章

本文響應(yīng)平臺(tái)相關(guān)活動(dòng)的要求，就2022年國(guó)慶假期前夕國(guó)家兩部門公布的樓市相關(guān)個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策，進(jìn)行信息分享和專題解讀。

沒(méi)有鋪墊，直入主題：

圖片來(lái)源：圖庫(kù)

2022年9月30日下午，**、國(guó)家**發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，《公告》顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

按照要求，納稅人出售和重新購(gòu)買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。另外，出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

國(guó)家**同日發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國(guó)家**公告2022年第21號(hào)），公告有關(guān)征管事項(xiàng)，并進(jìn)行了解讀。

圖片來(lái)源：見(jiàn)圖

官方解讀全文內(nèi)容如下（分割線以內(nèi)文字沒(méi)有任何修改，為官方原文，僅做了顏色加粗，重點(diǎn)標(biāo)識(shí)）：

一、納稅人什么時(shí)間內(nèi)可以享受退稅政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。

例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購(gòu)買一套住房，由于小周出售和新購(gòu)住房的時(shí)間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規(guī)定的時(shí)間條件。

二、納稅人退稅金額是怎么計(jì)算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對(duì)符合退稅條件的納稅人，當(dāng)其新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；當(dāng)其新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，按照新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。計(jì)算公式為：

1.新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；

2.新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

其中，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購(gòu)住房金額均不含增值稅?，F(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購(gòu)住房金額與核定計(jì)稅價(jià)格不一致的，以核定計(jì)稅價(jià)格為準(zhǔn)。

例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬(wàn)元，繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。2023年5月，其在同一城市重新購(gòu)買了一套住房，新購(gòu)住房金額為300萬(wàn)元。假定小楊同時(shí)滿足享受換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策的其他條件，由于新購(gòu)住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請(qǐng)的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。若小楊新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，則可申請(qǐng)的退稅金額為2.5萬(wàn)元（150÷240×4萬(wàn)元）。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）

三、出售多人共同持有住房的，納稅人應(yīng)如何計(jì)算自己的退稅金額？

對(duì)于出售多人共同持有住房或新購(gòu)住房為多人共同持有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購(gòu)住房金額。

例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月，兩人以200萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個(gè)人所得稅2萬(wàn)元。同年5月，小李在同一城市以150萬(wàn)元的價(jià)格重新購(gòu)買一套住房，小李申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200×50%=100），新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=2萬(wàn)元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬(wàn)元的價(jià)格共同購(gòu)買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200×50%=100），新購(gòu)住房金額為80萬(wàn)元（200×40%=80），退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=80/100×2=1.6萬(wàn)元。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）

四、如何確定出售住房和重新購(gòu)買住房的時(shí)間？

出售現(xiàn)住房的時(shí)間，以納稅人出售住房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)買住房時(shí)間以納稅人購(gòu)房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時(shí)取得的完稅證明上標(biāo)注的時(shí)間進(jìn)行核對(duì)。新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)買住房時(shí)間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)，納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實(shí)填寫(xiě)。

五、符合政策享受條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向哪里提起退稅申請(qǐng)?

納稅人享受居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，也就是說(shuō)，納稅人賣房時(shí)在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個(gè)人所得稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。稅務(wù)部門實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記稅費(fèi)一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳等場(chǎng)所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請(qǐng)，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)另有規(guī)定，按照規(guī)定辦理。

六、納稅人申請(qǐng)居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅應(yīng)提供哪些材料？

納稅人申請(qǐng)居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅，除向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》外，還需要提供以下資料：（一）納稅人身份證件；（二）現(xiàn)住房的房屋銷售合同；（三）新購(gòu)住房為二手房的，房屋銷售合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及其復(fù)印件；（四）新購(gòu)住房為新房的，報(bào)經(jīng)住建部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復(fù)印件。

七、為便利納稅人享受稅收政策，稅務(wù)部門提供了哪些服務(wù)？

為便利納稅人享受稅收政策，稅務(wù)部門推出一系列服務(wù)舉措。一是簡(jiǎn)化資料報(bào)送，提供預(yù)填服務(wù)。依托納稅人出售現(xiàn)住房和新購(gòu)住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請(qǐng)表項(xiàng)目預(yù)填服務(wù)，納稅人辦理退稅申請(qǐng)需攜帶的資料，主要用于納稅人核對(duì)申請(qǐng)表信息，稅務(wù)部門只留存新購(gòu)二手房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)復(fù)印件或新購(gòu)新房的房屋交易合同復(fù)印件。二是根據(jù)系統(tǒng)預(yù)填、納稅人填報(bào)并確認(rèn)的相關(guān)信息，自動(dòng)計(jì)算應(yīng)退稅款。三是通過(guò)多種渠道和方式開(kāi)展宣傳解讀和培訓(xùn)輔導(dǎo)，提醒并幫助符合條件的納稅人及時(shí)申請(qǐng)退稅、享受稅收政策。

八、納稅人享受了居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策后解除房屋交易合同的，已經(jīng)獲得的退稅應(yīng)當(dāng)如何處理？

納稅人因新購(gòu)住房的房屋交易合同解除、撤銷或無(wú)效等原因?qū)е虏辉俜贤硕愓呦硎軛l件的，應(yīng)當(dāng)在合同解除、撤銷或無(wú)效等情形發(fā)生的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)繳回已退稅款；納稅人逾期繳回退稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法加收滯納金。稅務(wù)部門將通過(guò)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的相關(guān)共享信息，加強(qiáng)退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。

九、納稅人在申請(qǐng)退稅時(shí)還應(yīng)當(dāng)注意什么？

支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策，旨在鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房、改善居住條件，納稅人應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)如實(shí)申請(qǐng)，認(rèn)真填寫(xiě)并核對(duì)申請(qǐng)表，對(duì)填報(bào)內(nèi)容及附報(bào)資料的真實(shí)性、可靠性、完整性負(fù)責(zé)。對(duì)于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)《中華****稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。

圖片來(lái)源：圖庫(kù)

這次發(fā)布于9月30日夜間，搶在國(guó)慶假期正式到來(lái)以前的退稅優(yōu)惠新政，對(duì)于樓市和換房需求來(lái)講，個(gè)人所得稅的減免，有利于降低購(gòu)房成本，市場(chǎng)預(yù)期有望好轉(zhuǎn)。

幾點(diǎn)獨(dú)家個(gè)人分析給大家分享一下：

1，值得注意的是，這是階段性政策，具有很強(qiáng)的時(shí)間窗口導(dǎo)向效應(yīng)。

退稅政策會(huì)減輕換房群體的稅負(fù)成本，同時(shí)退稅有限定條件，需滿足在 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期間，出售住房后 1 年內(nèi)重新購(gòu)房，這會(huì)促使改善性需求加快換房進(jìn)程，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)交易有積極作用。

窗口期，滿打滿算，15個(gè)月的時(shí)間，而且不排除中途市場(chǎng)復(fù)蘇和交易活躍恢復(fù)達(dá)到預(yù)期，提前關(guān)閉和取消的可能。

當(dāng)前多數(shù)一二線重點(diǎn)城市關(guān)于住房個(gè)人所得稅的執(zhí)行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋差額的 20% 或者全額的 1% 征收，新政會(huì)利好持有住房在五年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房。

疊加其他樓市托舉和政策**的利好，2022年四季度的樓市復(fù)蘇，值得期待。

當(dāng)然，當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市處于一種現(xiàn)實(shí)主流反對(duì)和反感的情緒氛圍之下。

不多展開(kāi)，點(diǎn)到為止，竟然又有人開(kāi)始罵我房托，說(shuō)我是房地產(chǎn)公司利益代言人了，簡(jiǎn)直離了大普，戾氣爆棚，這不是好事，這不是一個(gè)聊地產(chǎn)的好時(shí)代。

還是那句話，只用理性來(lái)預(yù)判，不管情緒好與壞。該樂(lè)觀看好不含糊，該抨擊檢討不墨跡。

被情緒牽著鼻子的群體，永遠(yuǎn)屬于時(shí)代淘汰最靠前的一撥人。

2，兩部門個(gè)稅新政是明確支持房地產(chǎn)穩(wěn)定的信號(hào)。

國(guó)稅部門出手鼓勵(lì)樓市，份量和意義，不用多說(shuō)。

這一政策的實(shí)施，將會(huì)加快改善群體需求的釋放，降低改善群體的成本支出。新政第一目標(biāo)是改善需求，在一定程度上會(huì)激發(fā)二手房市場(chǎng)的活躍度，對(duì)于穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，提振市場(chǎng)信心有一定促進(jìn)作用。

不要小覷資本和市場(chǎng)見(jiàn)風(fēng)使舵，說(shuō)話聽(tīng)音的反應(yīng)和本能，絕大多數(shù)人都是高估了自己對(duì)形勢(shì)的判斷能力，而低估了政策態(tài)度的市場(chǎng)影響力。

3，明顯利好高房?jī)r(jià)的一二線頭部城市。

目前各地房產(chǎn)交易個(gè)稅政策不一樣，大部分城市全額收取 1-2% 作為交易個(gè)稅，而且滿 5 年唯一住房免征。上海等城市二手房個(gè)稅按照 1% 收取，但北京非滿五唯一住房按照差額 20% 收取。

按照萬(wàn)元的平均價(jià)格來(lái)看，對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，換房可以節(jié)省 3-5 萬(wàn)元稅費(fèi)。

但是對(duì)于高房?jī)r(jià)的城市和地區(qū)而言，特別是北京，上海這樣的一線標(biāo)桿城市，這次的居民換房退個(gè)稅優(yōu)惠政策，能夠帶來(lái)的市場(chǎng)**效應(yīng)和現(xiàn)實(shí)紅利，是最大的。

以上海成交量最高的區(qū)段350萬(wàn)左右的總價(jià)來(lái)看，1%的退稅就是3.5萬(wàn)，這不是什么小錢了。

而對(duì)于北京而言，就更為明顯了，北京等城市部分房源能節(jié)省幾十萬(wàn)稅費(fèi)。

很明顯，政策一個(gè)明顯的意圖，就是拉動(dòng)**一線樓市熱度和成交量，以點(diǎn)帶面，拉動(dòng)全國(guó)樓市的信心和積極性。

言簡(jiǎn)意賅，立場(chǎng)清晰，分析專業(yè)，以上內(nèi)容，給有需要的，或者有興趣了解的朋友們做一個(gè)參考。

圖片來(lái)源：圖庫(kù)

（根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見(jiàn)僅供參考，不構(gòu)成任何關(guān)于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

以上正文，來(lái)自@熊貓貝貝小可愛(ài)

交個(gè)敢說(shuō)真話，會(huì)說(shuō)實(shí)話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

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