前沿拓展：

二手**買賣稅費計算

買方：有產(chǎn)權(quán)的**和地下室辦理過戶時，買方需要繳納契稅3%，交易服務(wù)費5元/平米，產(chǎn)權(quán)登記費80元；
賣方：賣方需要按規(guī)定繳納營業(yè)稅（差額的5.55%），個人所得稅（差額的20%），土地增值稅（差額的古稱孔防第標30%），印花稅（全額的0.05%），交易服務(wù)費5元/平米。

近期，國家**珠海市稅務(wù)局發(fā)布了關(guān)于《調(diào)整珠海市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（征求意見稿）》。

11月1日起 二手房交易稅費下降

根據(jù)公告，珠海市即將調(diào)整個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅及土地增值稅核定征收率：

個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率由2%調(diào)整為1%

個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率由2%調(diào)整為1.5%。

個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

從2021年11月1日起開始執(zhí)行。

這喜大普奔的好消息，也讓業(yè)主以后在交易二手房時，能省下一大筆錢。

那么二手房交易涉及的稅費，大家又知道多少呢？

買賣一套二手房需要繳納多少稅？

是由買方還是賣方繳稅？

聽說滿五唯一更省錢？

…

今天，**就為大家梳理一下

二手房交易稅費的明細，供大家參考！

二手房交易，分為賣方和買方。買賣雙方涉及稅費種類多，稅率和計算方式各不相同！

賣方涉及的主要稅費——增值稅及附加稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅等。

買方涉及的主要稅費——契稅和印花稅。

以下稅費統(tǒng)計將采用最新的稅率：二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

我們先說賣方要交哪些稅費

一

首先是住宅（含商品房、平價房、廉價房）

1、增值稅

征收方法：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

滿2年（含2年以上）

不滿2年

免增值稅

過稅價X5.3%（稅率）

在這里有一個關(guān)鍵詞叫過稅價，這個對稅費影響至關(guān)重要。理論上講過稅價越低越好，這樣產(chǎn)生的稅費也會越低。

但是過稅價不是房子成交的價格，而是由稅局根據(jù)系統(tǒng)流程評估出來的一個評估價，具體到某一層某一戶都會不一樣，由于過程比較繁雜，所以有專業(yè)人士對接處理會更省時省心。

舉個例子

1 一套房子，如果出了房產(chǎn)證已經(jīng)滿了2年，那么增值稅就直接免征了。 如果沒滿2年，那么就要征收的增值稅=過稅價X5.3%（稅率），所以過稅價能越低自然越好。

2 你的房子以總價300萬出售，但是稅局的評估價是250萬，那么你的增值稅就是250萬X5.3%=13.25萬。

所以過稅價，至關(guān)重要，決定了稅費要交多少。切記，絕大多數(shù)情況下，過稅價都會低于成交價格。

2、個人所得稅

征收方法：不滿5年或者不為房主唯一住宅的住房、及非普通住宅按照房屋總價的1%（或差額的20%）征收個人所得稅。房產(chǎn)證滿五年且為房主唯一住房的普通住宅，免征個人所得稅。

滿五年

不滿五年

家庭唯一

非家庭唯一

全額1%或差額20%

免征個人所得稅

全額1%或差額20%

這里有個關(guān)鍵詞是滿五唯一，要同時滿足出房產(chǎn)證滿五年+家庭唯一住房才會免征個人所得稅。

否則就要從房子的全額總價的1%或者是從差額的20%里選擇一個。

①個 稅（差額征收）=【過稅價-原購價-原契稅-貸款利息-**費】╳20%

②個 稅（核定征收）=過稅價╳1%（新）

當然，算完后哪個錢少的就選哪一個。

舉個例子

1 你的家庭只有這一套房子，出了證已經(jīng)滿5年了，最近要出售，那么恭喜你，個人所得稅不用交。前面提到的增值稅也不用交。

2 你當時買的房子原購價100萬，現(xiàn)在到了第4年，你要把房子賣掉，現(xiàn)在過稅總價是140萬，那么產(chǎn)生的稅費計算方式有兩種。

①全額1%：140萬X1%=1.4萬。

②差額20%：【140萬-100萬-原契稅-貸款利息（不能超過本金）-**費/傭金】X20%=8萬以下。

由于每套房原購總價、貸款利息等都不一樣，個稅須將2種計稅方式算出來對比一下，哪種省錢選哪種。

另外，需要注意的是，如果采用個稅核定征收1%的方式，那么原契稅、貸款利息**、傭金等都不能抵扣。

這里要特別說明一下，珠海的住宅無論是新房還是二手房都是3年限售的，也就是說，3年內(nèi)你不能出售房子，所以目前為止，能出售的二手房住宅都是免征增值稅的了，只需要交個稅就好。

珠海哪些房子限售？

2017年4月8日之后網(wǎng)簽的，看出證是否已滿3年。

二

非住宅（含商鋪、寫字樓、**、車位等）

有了以上對住宅稅費了解，以下的內(nèi)容大同小異，就會好理解好多了，根據(jù)自己的實際情況套用公式即可。

非住宅的稅費主要包括增值稅、土地增值稅、個稅、印花稅、土地使用稅；其中增值稅、土地增值稅、個稅均有兩種方式交稅，選擇差額征收或者核定征收，但是一但選擇差額征收，則三者均要選擇差額征收，倘若選擇核定征收則三者均要選擇核定征收。

1 增值稅

①增值稅（差額征收）=【過稅價-原購價】╳5.3%

②增值稅（核定征收）=過稅價╳5.3%

2 土地增值稅

①土地增值稅（差額征收）=【過稅價-原購**價-原契稅-原**價*5%*年限（以原購**時間為準）】 ╳30%~60%

其中這個30%-60%，是指過稅價扣除原購**總價及各種稅費后，按其增值額金額比例征收。

注明：

1）增值額未超過扣除項目金額50%的

土地增值稅稅額=增值額*30%

2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%

3）增值額未超過扣除項目金額100%，未超過200%的

土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%

4）增值額超過扣除項目金額200%以上

土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%

②土地增值稅（核定征收）=過稅價╳5% （新）

3 個稅

①個稅（差額征收）=【過稅價-原購價-本次交的土地增值稅-原契稅-利息-**費】╳20%

②個稅（核定征收）=過稅價╳1.5%（新）

4印花稅

印花稅=過稅價*0.005%(買賣雙方各交)

5土地使用稅

土地使用稅=使用權(quán)面積╳8～12元/平

特別提示：提供了原購**及原契稅**：增值稅、土地增值稅、個稅這3項就按差額征收，不提供則可按核定征收。

（再次提醒，選擇差額征還是或者核定征收：一但選擇差額征收，則全部要選擇差額征收，倘若選擇核定征收則均要選擇核定征收。）

將2種計稅方式算出來對比一下，哪種省錢選哪種。

買方稅費

一

個人二手住房交易契稅

征收方法：契稅的征收要依據(jù)是否是首套房以及購買房屋的面積來定。

首套房或者二套房，房屋面積＜90㎡，契稅為房屋評估價的1％；

首套房房屋面積≥90㎡，契稅為房屋評估價的1.5％；

二套房房屋面積＞90㎡，契稅為房屋評估價的2％。

三套房及以上（包括非住宅）不論面積大小，契稅為房屋評估價的3％。

類別

建筑面積

契稅

首套房

＜90㎡

1%

≥90㎡

1.5%

二套房

＜90㎡

1%

≥90㎡

2%

三套房及以上和非住宅

–

3%

回遷房轉(zhuǎn)讓的稅費：

1、 增值稅：過稅總價╳5.3%（不滿2年），滿2年免征

2、 個 稅=過稅總價╳1%（新）

3、 滿5年唯一：免稅（以家庭夫妻為單位，廣東省內(nèi)唯一住房）

特別注明：回遷房的時間按可回遷確認書和房產(chǎn)證的出證時間來算都可以。

房改房轉(zhuǎn)讓的稅費：

1、 **購買的房改房：免稅。

2、 標準價購買的房改房：需補差后才能辦理過戶手續(xù)，補差標準（以當?shù)囟惥譃闇剩?/span>

稅費補充：

單位產(chǎn)權(quán)的房轉(zhuǎn)讓跟商鋪稅費基本一樣，唯一不同的是個稅變?yōu)槠髽I(yè)所得稅。

一、本地單位產(chǎn)權(quán)

1、查賬征收：企業(yè)所得稅（免）

2、核定征收：企業(yè)所得稅（過稅總價╳3.75%）

二、外地單位產(chǎn)權(quán)

1、有外出經(jīng)營許可證：企業(yè)所得稅（免）

2、無外出經(jīng)營許可證：【過稅價-原購價-本次交的土地增值稅-原契稅】╳25%

注明：交稅之前，單位產(chǎn)權(quán)需先交清房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的標準為（有2種交法）：1）原購房總價╳70%╳1.2%（1年的房產(chǎn)稅，不足1年也可按月交納計算）。2）每月房產(chǎn)稅為：月租金╳12%＋月租金╳5.6%。

房屋交易流程需要準備的手續(xù)

1、調(diào)檔，房產(chǎn)局查詢房產(chǎn)信息，需要帶的是房產(chǎn)證、身份證，夫妻一人去查詢即可。

2、簽合同，基本要求買賣雙方夫妻到場，協(xié)商合同細節(jié)，買房付定金，賣方出收據(jù)，需要帶的是房產(chǎn)證、契證，買賣雙方的身份證

3、面簽，銀行確認買賣雙方交易事實，審核買方貸款資質(zhì)；買方遞交收入證明、銀行流水、征信報告，賣方提供房產(chǎn)證、契證；原則上要求房主夫妻都到場

4、解抵押，還清房貸解除房屋抵押，基本上就是房主帶著錢去銀行還清房貸，去房產(chǎn)局解除房屋抵押；主要帶的就是兩樣?xùn)|西，錢和房產(chǎn)證

5、過戶繳稅，買賣雙方進行過戶**作并繳納稅費，首付款做資金監(jiān)管；遞交房產(chǎn)證和契證，等過戶完事會下新的房產(chǎn)證和契證。

所以，買房不僅僅是付完首付款就可以了，還要支付一定的稅費，所以大家在買房之前，一定要先查清楚。

二手房購房流程相對復(fù)雜，可以找專業(yè)的人更省時省力，也可以省去不必要的擔心！關(guān)注我們，讓您省時、省心又省錢！

拓展知識：