二手商業用房稅費計算(二手商業用房稅費計算標準)
前沿拓展：
二手商業用房稅費計算
房屋過戶費賣方主要是營業稅和個人所得稅。
1、營業稅5.5%，房產證大于5年的免；
2、個人所得稅1%，房產證大于5年的免；
3、印花稅:房款的0.05%；
報稅價是自己填報交象迅院才單路活報的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。報的報稅價高于那評估價就按報的價計稅。低于的話就按系統的評估價計來自算。對這評估價最了解的是當地同區域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能最低報多少可以通過，所以建議去中介那了解下。
朋友打電話說：我有套商鋪，準備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？
我說：沒問題，你說說這套商鋪的基本情況吧。準備賣多錢？成本多少？什么時候買的？坐落在市區嗎？
他有些遲疑說：算稅和這些還有關系？
我說：當然有關系，如果你不想說真實價格和成本，虛擬一個也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個方法去算就可以了。
他說：別呀，有什么不能說的，我這個商鋪準備賣1000萬，2004年1月買的，買的時候是260萬，就在市區。
我說：好，個人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個人所得稅，一個也不能少。（有些省份還會有附征的一些其他費種，在此暫不考慮）
他說：這么多啊，具體該怎么算呢？
我說：先說增值稅吧！增值稅是差額計稅，也就是賣價-買價，然后再按照5%的征收率來計算。
應繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬元。
然后根據增值稅稅額再計算附加的稅費，因為今年出臺了針對小規模納稅人“六稅兩費”減半征收的優惠，這三個稅費都可以減半。
城市維護建設稅=35.24×7%×50%=1.23萬
教育費附加=35.24×3%×50%=0.53萬
地方教育費附加=35.24×2%×50%=0.35萬
增值稅和這三項附加稅費加起來一共是37.35萬
他說：我屬于小規模納稅人嗎？我怎么聽說超過500萬就是一般納稅人了。
我說：因為你是自然人，不是個體工商戶，即使超過500萬也屬于小規模納稅人。
他說：哦，那印花稅怎么算呢？
我說：印花稅很簡單，你和買家簽的合同，售價是1000萬，就按1000萬的萬分之五，另外也有減半的優惠，繳2500元的印花稅就可以了。
我接著說：上面這幾個稅種看著數量多，其實金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個人所得稅。
他問：我已經覺得肉疼了，這幾個居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？
我說：你這樣說，讓我很有壓力啊。不過你要換個思路考慮問題，你的房屋如果在偏遠地區，這些年能增值這么快嗎？
他說：肯定不能啊，誰不知道買房是地段為王，好的位置才能增值快啊!
我說：對，這個好位置是怎么來判定的，肯定有國家修路、建地鐵，搞基礎投資配套，才讓這個地方變成了一個好位置，你只是買了一套商鋪，其實自己沒有做過多的投入，房子就從260萬漲到了1000萬，增值740萬。這個增值額和國家一起分享，是不是也應該啊。
他說：聽起來也有道理，但你還是先給我算算應該繳多少土地增值稅吧？
我說：轉讓舊房，如果是住房，國家規定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒有免稅規定。
土地增值稅的計算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項目金額，算一個增值額，增值額和扣除額比較，算一個增值率，不同的增值率對應的稅率是不一樣的。我給你一個稅率表你先看看。
這里面扣除額的確定是關鍵，確定扣除項目的金額，包括四項：一是房屋及建筑物的評估價格、二是取得土地使用權所支付的地價款，三是按國家統一規定交納的有關費用，四是轉讓環節繳納的稅金合計作為扣除項目金額。
他說：你說得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧
我說：你的房屋應該先去評估，評估出一個價值，也就是房屋及建筑物的重置**乘以成新度折扣率后的價值。
他說：我賣房還需要評估啊，太麻煩了，不評估可以嗎？
我說：不評估還有第二種辦法，有購房**嗎？
他得意地說：有，我保存得好著呢，比曹金云的學費**還保存得好。
我說：那好，如果有**，按**所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。從購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
他說：那我算算啊，從2004年1月20日到2019年6月20日，15年又5個月。
我說：對，260萬的購房成本，15年每年加計5%，一共加計75%，也就是說購房成本給你算455萬。另外你如果有當年購房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
他說：這個好像找不到了。
我說：如果找不到，那就是**加計算出的成本，和相關的稅費了，具體計算過程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬減去算出來的35.24萬元的增值稅。
他說：185萬？這么多啊？那如果**找不到了，稅務機關會怎么算稅呢？
我說：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務機關的規定，你最好問問當地主管稅務機關。
他說：哦，那我明白了，最后一個，個人所得稅該怎么計算？
我說：個人所得稅按“財產轉讓所得”征稅，稅率是20%。給你個公式：
應納稅額=應納稅所得額×稅率=(收入總額-財產原值-合理費用)×20%
他問：財產原值是我買商鋪的260萬，還是你剛才每年加計5%算出來的455萬？
我說：是260萬，每年加計5%，那是針對土地增值稅計算的一個特殊規定，不是所有稅種都這么計算的。
他說：噢，那你算算我的個人所得稅是多少？
我說：按照公式計算，應納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數是103萬
他說：個稅沒有優惠政策嗎？
我說：沒有啊。
他說：這稅加起來有300多萬啊！這也太貴了！
我說：要么你評估一下房產，看看評估下來，土增稅能不能少一些。另外你看看當地核定征收率是不是低一些。其他稅種是沒有什么考慮的空間了。
他說：那好吧，我試試。
拓展知識：
二手商業用房稅費計算
商業二手房交易稅費計算：
1、房地產交易手續費：5元/平方米為普通住宅，非普通住宅為11元/平方米。
2、房屋登記費：550元/本(每增加一本證書按每本10元收取工本費)。
個人所得稅：
1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一。
2、征稅對象：財產轉讓所得。
3、納稅人：賣方。
4、稅率：成交價的1%或差額的20%。
個人所得稅：
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件：
①家庭唯一住宅。
②購買時間超過5年。
如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金。
以上內容參考：百度百科-二手房稅費
原創文章，作者：九賢互聯網實用分享網編輯，如若轉載，請注明出處：http://www.uuuxu.com/20221126501603.html
