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房子小稅怎么算

本省契稅適用稅率為4%應(yīng)繳納稅率的計算公式：應(yīng)繳稅額＝計稅依據(jù)Ｘ稅率

老王在某知名企業(yè)任財務(wù)總監(jiān)，忙碌一天正當下班老王享受功夫茶時，公司稅務(wù)會計小李敲了敲門，走進老王的辦公室，“王總，剛接到稅局電話，說咱們上個月報稅出現(xiàn)了預(yù)警，咱們公司上月不是銷售了一間辦公房，這間辦公房是公司小規(guī)模時期購進的，按當時規(guī)定不能抵扣進項稅，所以公司就按簡易計稅5%申報了增值稅，現(xiàn)在稅務(wù)預(yù)警提示需要按9%補稅”。

老王聽了小李的匯報，心想理論上應(yīng)該沒問題呀，雖現(xiàn)在公司屬于一般納稅人，但房子是小規(guī)模時期購進的，沒抵扣進項稅，應(yīng)該按簡易計稅申報呀。但現(xiàn)在稅務(wù)預(yù)警，說明還是存在一定的風(fēng)險的，于是趕緊撥打了稅務(wù)顧問的電話，把上述事項的來龍去脈向稅務(wù)顧問描述了一遍。

第二天，稅務(wù)顧問給老王打來電話。

稅務(wù)顧問：“王總，根據(jù)目前的稅收政策，咱的房子是營改增后買的，應(yīng)按9%稅率納稅，按5%算增值稅是沒有政策依據(jù)的”。

老王：“這理論上說不過去呀，記得有個政策規(guī)定，一般納稅人銷售小規(guī)模納稅期間購入的固定資產(chǎn)，是可以按簡易計稅的呀。”

稅務(wù)顧問：“王總，您記得沒錯，是有這么個政策，是《國家**關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》（國家**公告2012年第1號），但這個政策規(guī)定銷售“固定資產(chǎn)”。在增值稅上的固定資產(chǎn)范圍，遠小于會計上規(guī)定的固定資產(chǎn)以及企業(yè)所得稅上規(guī)定的固定資產(chǎn)，增值稅上的固定資產(chǎn)屬于“貨物”范圍，您看2017年修訂的增值稅暫行條例第一條規(guī)定：在中華****境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)(以下簡稱勞務(wù))，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納增值稅。

實施細則第二條規(guī)定：條例第一條所稱貨物，是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。 第二十一條規(guī)定：固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。

所以增值稅上的固定資產(chǎn)屬于“貨物”中的有形動產(chǎn)，不含不動產(chǎn)和土地。國家**公告2012年第1號文件暫無法適用。”

老王：“我們是營改增企業(yè)，我記得還有一個文件的規(guī)定。”

稅務(wù)顧問：“王總，您應(yīng)該說是財稅[2016]36號文件的規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。這個文件同樣說的銷售固定資產(chǎn)，所以也不能適用。”

稅務(wù)顧問接著說：在營改增初期，2016年**下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家**公告2016年第14號），對一般納稅人銷售不動產(chǎn)，大致分為營改增前取得、以及營改增后取得兩個階段納稅情況，簡單來說：2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅5%；2016年4月30日后取得的不動產(chǎn)，必須適用一般計稅方法。

因此，根據(jù)目前的稅收政策，對一般納稅人銷售不動產(chǎn)，分為營改增前后不同時點作為計稅方式的分水嶺，目前對銷售小規(guī)模時期購入的不動產(chǎn)，沒有針對性的政策，鑒于政策的空白，雖按一般計稅不合理，但合法。我們也希望總局能夠根據(jù)納稅人的反饋，及時出臺相關(guān)政策，解決這種“合法不合理”的納稅情況。”

政策依據(jù)：

一般納稅人銷售小規(guī)模納稅人購入固定資產(chǎn)政策：

《國家**關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》（國家**公告2012年第1號）第一條規(guī)定：納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)，可按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。

2016年5月全面實行增值稅，財稅[2016]36號文件規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。

納稅人銷售舊貨政策：

《** 國家**關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規(guī)定：納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。

注：2014年，為簡并和統(tǒng)一增值稅征收率，《國家**關(guān)于關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅[2014]57號）將“可按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅”修改為“可按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅”。

《關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家**公告2016年第14號）第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

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