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房產(chǎn)買賣稅費(fèi)計(jì)算

隨著房?jī)r(jià)不斷飆升，在看到自己買的房子升值了好幾倍之后，許多人也開始對(duì)將房屋給賣出去，而想要在當(dāng)?shù)匕布覙窐I(yè)的人就會(huì)買房，有了買賣需求就構(gòu)成了房屋交易。房屋交易的時(shí)候，由于房子的總價(jià)比較高，在交易的過程中會(huì)產(chǎn)生一些稅費(fèi)，這些費(fèi)用是需要買家賣家共同承擔(dān)，而且項(xiàng)目還不少。下面為你介紹房屋交易稅費(fèi)計(jì)算方法。

房屋交易稅費(fèi)計(jì)算方法

一、稅。

個(gè)人

納稅人：賣方

普通住宅5年之內(nèi)個(gè)人所得稅計(jì)算方法：(售房收入-購(gòu)房總額-本次繳納

注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購(gòu)房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。

營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法

納稅人：賣方

普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年——房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含2年)——免征營(yíng)業(yè)稅;

非普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年——房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含2年)——房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%;

注：購(gòu)買時(shí)間是否滿2年首先看

契稅計(jì)算方法

納稅人：買方

普通住宅契稅計(jì)算方法：

非普通住宅契稅計(jì)算方法：3%，別墅契稅計(jì)算方法：4%;

注：首次購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠

土地增值稅計(jì)算方法

納稅人：賣方

土地增值稅的計(jì)算方法按四進(jìn)差額累進(jìn)稅率計(jì)算，稅率為30%～60%

注：對(duì)個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅

納稅人：買賣雙方

二手房交易印花稅稅率：0.5%

注：從2009年至今國(guó)家暫免征收住宅印花稅

城建稅、教育附加稅和地方附加稅計(jì)算方法

納稅人：賣方

二手房交易城建稅：營(yíng)業(yè)稅的7%;二手房交易教育費(fèi)附加稅：營(yíng)業(yè)稅的3%。二手房交易地方附加稅：依各地方而定

二、費(fèi)。

1、中介費(fèi)(買賣雙方)

依據(jù)物價(jià)局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在10萬(wàn)元(含10萬(wàn)元)以下的按2%收取;超過10萬(wàn)元至100萬(wàn)元金額(含100萬(wàn)元)的，按1%收取;超過100萬(wàn)元金額以上的按0.5%收取。

比如，一套房產(chǎn)的成交額為125萬(wàn)元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：中介費(fèi)=10萬(wàn)元×2%+90萬(wàn)元×1%+25萬(wàn)元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即買賣雙方合計(jì)需要支付的中介傭金為12250元整。

2、買賣合同公證費(fèi)

買賣合同需要公證時(shí)才須繳納：房屋成交總額×0.3%;

贈(zèng)與過戶公證費(fèi)：40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積;

繼承公證費(fèi)：80元/單放棄繼承公證：80元/人

3、二手房交易地方附加稅：依各地方而定、

50元(買方承擔(dān)，每增加1人加10元，買家為單位的80元)

4、

按評(píng)估額×0.5%繳納

5、工本費(fèi)

80元，共有權(quán)證：10元

6、分?jǐn)傎M(fèi)用

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)

7、測(cè)繪費(fèi)

面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

一般說(shuō)來(lái)

8、調(diào)檔費(fèi)

20元。

9、解困房出售費(fèi)用

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%

10、綜合地價(jià)款(上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房)

成交價(jià)的10%(賣方繳納)

11、土地出讓金(已購(gòu)公房)

**：以北京為例，城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米;城八區(qū)外：12.9元/平米

經(jīng)轉(zhuǎn)商：10%按經(jīng)管理3%(按成交價(jià))

房屋交易稅費(fèi)計(jì)算方法如上，房屋交易中稅費(fèi)的比例是多少，會(huì)結(jié)合實(shí)際的情況來(lái)看，每個(gè)城市對(duì)于稅率的規(guī)定都可能不同，還有受政策等方面的影響也比較大，因此文章中介紹的知識(shí)只是一個(gè)參考，具體的稅費(fèi)稅率是多少，還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看。在買賣房子的時(shí)候，能夠請(qǐng)房中介工作人員為自己算一下是最好，方便及時(shí)知道全部費(fèi)用。

朋友昨天打電話說(shuō)他準(zhǔn)備買一套二手房，中介給他說(shuō)要交幾萬(wàn)塊的稅，但他不知道有沒有算錯(cuò)，也不知道交了些什么稅，哪些稅收可以獲得優(yōu)惠減免？于是我給他詳細(xì)講了下買賣房屋會(huì)涉及的8個(gè)稅種，并記錄在這里以備需要的人了解下，下面都用一個(gè)面積100㎡、成交價(jià)200萬(wàn)元的房屋來(lái)模擬計(jì)算需要繳納的稅款。

1.契稅

說(shuō)契稅之前，先說(shuō)大家最早聽說(shuō)到的“地契”。

從清朝到1953年這段時(shí)間里，我們的土地是可以買賣的。土地買賣簽訂的文書叫地契，地契是記錄土地權(quán)屬信息的紙質(zhì)憑據(jù)，里面記載的有土地的方位、數(shù)量 、邊界、價(jià)錢、是否典當(dāng)、買賣人和見證人簽字等信息。在沒有向官府納稅之前，叫“白契”，經(jīng)官府驗(yàn)契并納稅后稱為“紅契”，只有紅契才具有法律效力，地契可以拿去典當(dāng)或抵押來(lái)?yè)Q錢。

再說(shuō)回我們買賣房屋回交的契稅，1997年我們開始收取契稅，依據(jù)是《契稅暫行條例》，直到去年8月，《契稅法》通過審議，2021年9月1日正式開始實(shí)施。

契稅的根據(jù)“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬”征收的稅。

我們買房獲取的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》會(huì)記載“土地使用面積”、“房屋建筑面積”，因此這都屬于契稅征收的范圍，契稅是向買方收取，即契稅法上的“產(chǎn)權(quán)的承受人”。

契稅規(guī)定的稅率是在3%-5%之間，但個(gè)人購(gòu)買的家產(chǎn)唯一住房，是有減稅政策，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收。

買第二套房，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按2%征收。

面積100㎡成交價(jià)200萬(wàn)元的房屋需要繳納的契稅為：200X1.5%=3萬(wàn)元。

2.增值稅

增值稅是對(duì)房屋買賣過程中，發(fā)生增值的這部分征收的稅。增值稅是向賣方征收的稅，但大家清楚羊毛出在羊身上，賣房要上繳這筆稅錢，但他可能把這部分金額計(jì)算在房?jī)r(jià)里面，最終還是被買房者承擔(dān)了。

買賣房屋適用的增值稅稅率為5%，有免稅政策，滿2年就免稅，這也是我們常聽說(shuō)的“滿2”。2年內(nèi)出售有兩種情況：

“北上廣深”這四個(gè)一線城市的個(gè)人住房，在2年內(nèi)出售，按該套房的賣價(jià)減去買價(jià)的差額征稅：

舉例：160萬(wàn)在深圳買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，需要繳納的增值稅為=（200-160）X5%=2萬(wàn)元。

非一線城市的個(gè)人住房，2年內(nèi)出售，依據(jù)賣價(jià)全額繳納增值稅。

舉例：180萬(wàn)在成都買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，需要繳納的增值稅為=200X5%=10萬(wàn)元。

3.土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物向單位及個(gè)人征收的一種稅。

目前對(duì)個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。

但對(duì)個(gè)人銷售商鋪需要繳納土地增值稅，計(jì)算方法是賣價(jià)-評(píng)估價(jià)X成新度-稅費(fèi)。

舉例：200萬(wàn)銷售一商鋪，評(píng)估價(jià)為190萬(wàn)，5成新，購(gòu)入時(shí)的契稅等稅費(fèi)8萬(wàn)元

增值額=200-190X50%-8=97萬(wàn)元

根據(jù)土地增值稅率表計(jì)算增值稅=97X40%-103X5%=33.65萬(wàn)元

4.房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個(gè)人或企業(yè)征收的一種稅，按年計(jì)算，分期繳納。

目前對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免稅、對(duì)營(yíng)業(yè)用房、辦公、出租房征收房產(chǎn)稅。

舉例：假如某人購(gòu)買的200萬(wàn)元的房屋用于自己經(jīng)營(yíng)或辦公，當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=200X（1-30%）X1.2%=1.68萬(wàn)元

假如將房屋出租，每年租金6萬(wàn)元，應(yīng)交房產(chǎn)稅=6X12%=7200元。

5.城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

這“一稅兩費(fèi)”是附加增收，在個(gè)人繳納了增值稅后，在增值稅基礎(chǔ)上同時(shí)加征的稅費(fèi)。

根據(jù)房產(chǎn)所處的區(qū)域不同，城建稅分7%、5%、1%三檔，對(duì)應(yīng)的是市、縣和鎮(zhèn)、縣鎮(zhèn)外的區(qū)域。

舉例：上例北上廣深城市的住房繳納增值稅20000元，就繳的附加稅=20000X（7%+3%+2%）=2400元。

6.城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)占用了國(guó)家土地的單位和個(gè)人征收的稅，根據(jù)占用面積定額征收。

目前對(duì)個(gè)人所有的居住房屋及院落用地免稅，對(duì)營(yíng)業(yè)用房、辦公、出租房征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

舉例：對(duì)占地面積1000㎡的自建廠房應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)=1000X20=20000元。

7.個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅中，除了日常我們?cè)陬I(lǐng)取工資、勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)進(jìn)入綜合所得申報(bào)外，還有另外的5項(xiàng)需要征收個(gè)稅，分別是財(cái)產(chǎn)租賃、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)所得、利息股息紅利所得、偶然所得。

其中住房出售就屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。住房出售有一條免稅政策：出售在同一省的唯一滿5年的生活住房（夫妻雙方）免稅。

未滿五年的需要計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

舉例：160萬(wàn)買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，需要繳納的個(gè)人所得稅為=（200-160-3）X20%=7.4萬(wàn)元

其中購(gòu)房時(shí)交的契稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附件、印花稅等稅金，也可以做為購(gòu)入時(shí)的相關(guān)費(fèi)用扣除，這里計(jì)算扣除費(fèi)用時(shí)僅使用了3萬(wàn)的契稅，忽略了其他小稅種的影響。

8.印花稅

對(duì)于商品房、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，需要按“產(chǎn)值轉(zhuǎn)移書據(jù)”為計(jì)算依據(jù)，按合同金額的0.05%繳納印花稅，對(duì)房產(chǎn)證收取5元的證照印花稅。

至2008年11月1日起有新的稅收優(yōu)惠：“對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅?！?/span>

舉例：160萬(wàn)買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，僅需要繳納房產(chǎn)證的印花稅5元。

總結(jié)

買賣房屋，一共要涉及的稅款主要就包括以上8個(gè)稅種。

我們來(lái)計(jì)算在深圳用200萬(wàn)元買入計(jì)劃自己居住的，對(duì)方購(gòu)入時(shí)間在2年內(nèi)出售的房子，一共需要繳納的稅合計(jì)為多少：

1.契稅 30000元

2.增值稅20000元

3.土地增值稅0元

4.房產(chǎn)稅0元

5.城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加2400元

6.城鎮(zhèn)土地使用稅0元

7.個(gè)人所得稅74000元

8.印花稅5元

1至8薦合計(jì)為30000+20000+2400+74000+5元=126405元，占200萬(wàn)元的6.32%。

如果我們所購(gòu)買的房子在2年以上，可以免去20000元的增值稅，如果在5年以上，可以免去74000元的個(gè)人所得稅。

另外，如果我們是買入做為經(jīng)營(yíng)、辦公、出租，或者我們是用企業(yè)的名義購(gòu)買，上面的8個(gè)稅種就會(huì)全部涉及，享受不到減免了。

拓展知識(shí)：