前沿拓展：

商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)計(jì)算

商業(yè)二手房交易稅費(fèi)計(jì)算：

1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：5元/平方米為普通住宅，非普通住宅為11元/平方米。

2、房屋登記費(fèi)：550元/本(每增加一本證書(shū)按每本10元收取工本費(fèi))。

個(gè)人所得稅：

1、稅種解析：個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一。

2、征稅對(duì)象：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

3、納稅人：賣(mài)方。

4、稅率：成交價(jià)的1%或差額的20%。

個(gè)人所得稅：

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：

①家庭唯一住宅。

②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。

如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)?nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金。

以上內(nèi)容參考：百度百科-二手房稅費(fèi)

一、契稅

【定義】在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；

【納稅人】承受土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購(gòu)買(mǎi)人；

【計(jì)稅依據(jù)】官方認(rèn)可的成交價(jià)格（在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí)）；

【北京契稅減征或免征的情形】

（1）法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征契稅；

（3）居民在2003年3月1日之后上市出售已購(gòu)公有住房前后一年內(nèi)（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)）新購(gòu)各類(lèi)商品房，按新購(gòu)商品房與出售已購(gòu)公有住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。如新購(gòu)商品房屬于普通住宅，同時(shí)可以享受下調(diào)征收契稅的政策；

（4）出售**房產(chǎn)一年前后（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)）購(gòu)房可減免相應(yīng)契稅，祖孫三代內(nèi)直系親屬均可享受減免相應(yīng)契稅（有些城區(qū)需要先交后退，退契稅辦理有效期3年），極個(gè)別城區(qū)稅務(wù)執(zhí)行退稅會(huì)有差異，請(qǐng)以權(quán)證專(zhuān)員通知為準(zhǔn)。

【計(jì)算】再買(mǎi)房需要繳納的契稅=（購(gòu)房時(shí)網(wǎng)簽價(jià)-購(gòu)房時(shí)增值稅-出售時(shí)網(wǎng)簽價(jià)）×購(gòu)房時(shí)契稅稅率；若買(mǎi)房的成交價(jià)低于賣(mài)房的成交價(jià)，則契稅全免；差額部分可以繼續(xù)使用；**后購(gòu)買(mǎi)房屋，如果僅產(chǎn)生契稅，在繳稅當(dāng)時(shí)，憑**協(xié)議可以直接減免契稅（網(wǎng)簽價(jià)格與**補(bǔ)償價(jià)格之差進(jìn)行繳稅，如果網(wǎng)簽價(jià)格大于**價(jià)格，差額繳稅；如果**補(bǔ)償價(jià)格大于網(wǎng)簽價(jià)格，差額部分可以繼續(xù)使用）。

二、增值稅及附加

【定義】增值稅是以房產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是一種賣(mài)方需要承受的稅。

增值稅附加，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加三種稅的總稱(chēng)。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加(遠(yuǎn)郊區(qū)縣無(wú)此項(xiàng)稅目)三者是在增值稅額基礎(chǔ)上按比例稅率進(jìn)行征收的，所以在實(shí)**過(guò)程中統(tǒng)稱(chēng)三者為增值稅附加。

【納稅人】出讓土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即出售人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見(jiàn)的納稅人是出售人，承擔(dān)稅費(fèi)的是買(mǎi)受人；

【計(jì)稅依據(jù)】

增值稅的計(jì)稅依據(jù):官方認(rèn)可的成交價(jià)格(在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí))；

增值稅附加的計(jì)稅依據(jù):本次所繳納的增值稅額。

【北京增值稅減征或免征的情形】

（1）法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征增值稅；

（3）直系親屬間贈(zèng)與，免征增值稅。

三、個(gè)人所得稅

【定義】不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的個(gè)人所得稅是中華****對(duì)本國(guó)公民、居住在本國(guó)境內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得和境外個(gè)人來(lái)源于本國(guó)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收的一種所得稅；

【納稅人】出讓土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即出售人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見(jiàn)的納稅人是售房人，實(shí)際承擔(dān)稅費(fèi)的是買(mǎi)受人；

【計(jì)稅依據(jù)】個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù):官方認(rèn)可的成交價(jià)格(在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí))；

【北京個(gè)人所得稅減征或免征的情形】

（1）法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個(gè)人所得稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征個(gè)人所得稅；

（3）直系親屬間贈(zèng)與，免征個(gè)人所得稅。

四、印花稅

【定義】在銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中書(shū)立的合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅；

【納稅人】買(mǎi)賣(mài)土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購(gòu)買(mǎi)人、出售人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見(jiàn)的納稅人就是購(gòu)房人和出售人，實(shí)際承擔(dān)稅費(fèi)的是購(gòu)買(mǎi)人；

【計(jì)稅依據(jù)】官方認(rèn)可的成交價(jià)格(在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí))。

五、土地出讓金

【定義】二手房交易過(guò)程中的土地出讓金，主要是針對(duì)房改房，即已購(gòu)公房、按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用住房。即該房是在劃撥的土地上建造的，交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金；

【納稅人】承受土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購(gòu)買(mǎi)人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見(jiàn)的納稅人就是購(gòu)房人；

【計(jì)稅依據(jù)】官方認(rèn)可的房屋建筑面積。

六、綜合地價(jià)款

【定義】是北京市針對(duì)**批準(zhǔn)統(tǒng)一建設(shè)、面向符合條件的住房困難家庭銷(xiāo)售的一類(lèi)住房(通稱(chēng)為一類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用住房)再次出售征收的土地收益等價(jià)款，一般稱(chēng)之為綜合地價(jià)款；

【納稅人】承受一類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用住房房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購(gòu)買(mǎi)人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見(jiàn)的納稅人就是購(gòu)房人；

（1）2008年4月11日起簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款（即綜合地價(jià)款）；

（2）2008年4月11日(含)前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭和《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售具體問(wèn)題的通知》(京建住〔2009〕255號(hào))中第一條所列家庭，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款（即綜合地價(jià)款）；

（3）限價(jià)商品房，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的35%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款（即綜合地價(jià)款）。

七、土地增值稅

【定義】土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為；

【納稅人】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人；

【計(jì)稅依據(jù)】納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額；

增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-法定扣除項(xiàng)目金額；

【優(yōu)惠政策】對(duì)于居民個(gè)人擁有的標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

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