前沿拓展：

一、契稅

【定義】在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；

【納稅人】承受土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購買人；

【計(jì)稅依據(jù)】官方認(rèn)可的成交價(jià)格（在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí)）；

【北京契稅減征或免征的情形】

（1）法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征契稅；

（3）居民在2003年3月1日之后上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)）新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。如新購商品房屬于普通住宅，同時(shí)可以享受下調(diào)征收契稅的政策；

（4）出售**房產(chǎn)一年前后（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)）購房可減免相應(yīng)契稅，祖孫三代內(nèi)直系親屬均可享受減免相應(yīng)契稅（有些城區(qū)需要先交后退，退契稅辦理有效期3年），極個(gè)別城區(qū)稅務(wù)執(zhí)行退稅會有差異，請以權(quán)證專員通知為準(zhǔn)。

【計(jì)算】再買房需要繳納的契稅=（購房時(shí)網(wǎng)簽價(jià)-購房時(shí)增值稅-出售時(shí)網(wǎng)簽價(jià)）×購房時(shí)契稅稅率；若買房的成交價(jià)低于賣房的成交價(jià)，則契稅全免；差額部分可以繼續(xù)使用；**后購買房屋，如果僅產(chǎn)生契稅，在繳稅當(dāng)時(shí)，憑**協(xié)議可以直接減免契稅（網(wǎng)簽價(jià)格與**補(bǔ)償價(jià)格之差進(jìn)行繳稅，如果網(wǎng)簽價(jià)格大于**價(jià)格，差額繳稅；如果**補(bǔ)償價(jià)格大于網(wǎng)簽價(jià)格，差額部分可以繼續(xù)使用）。

二、增值稅及附加

【定義】增值稅是以房產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是一種賣方需要承受的稅。

增值稅附加，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加三種稅的總稱。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加(遠(yuǎn)郊區(qū)縣無此項(xiàng)稅目)三者是在增值稅額基礎(chǔ)上按比例稅率進(jìn)行征收的，所以在實(shí)**過程中統(tǒng)稱三者為增值稅附加。

【納稅人】出讓土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即出售人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見的納稅人是出售人，承擔(dān)稅費(fèi)的是買受人；

【計(jì)稅依據(jù)】

增值稅的計(jì)稅依據(jù):官方認(rèn)可的成交價(jià)格(在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí))；

增值稅附加的計(jì)稅依據(jù):本次所繳納的增值稅額。

【北京增值稅減征或免征的情形】

（1）法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征增值稅；

（3）直系親屬間贈與，免征增值稅。

三、個(gè)人所得稅

【定義】不動產(chǎn)買賣過程中的個(gè)人所得稅是中華****對本國公民、居住在本國境內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得和境外個(gè)人來源于本國的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收的一種所得稅；

【納稅人】出讓土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即出售人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見的納稅人是售房人，實(shí)際承擔(dān)稅費(fèi)的是買受人；

【計(jì)稅依據(jù)】個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù):官方認(rèn)可的成交價(jià)格(在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí))；

【北京個(gè)人所得稅減征或免征的情形】

（1）法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個(gè)人所得稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割，免征個(gè)人所得稅；

（3）直系親屬間贈與，免征個(gè)人所得稅。

四、印花稅

【定義】在銷售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中書立的合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅；

【納稅人】買賣土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購買人、出售人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見的納稅人就是購房人和出售人，實(shí)際承擔(dān)稅費(fèi)的是購買人；

【計(jì)稅依據(jù)】官方認(rèn)可的成交價(jià)格(在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí))。

五、土地出讓金

【定義】二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對房改房，即已購公房、按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的二類經(jīng)濟(jì)適用住房。即該房是在劃撥的土地上建造的，交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金；

【納稅人】承受土地、房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購買人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見的納稅人就是購房人；

【計(jì)稅依據(jù)】官方認(rèn)可的房屋建筑面積。

六、綜合地價(jià)款

【定義】是北京市針對**批準(zhǔn)統(tǒng)一建設(shè)、面向符合條件的住房困難家庭銷售的一類住房(通稱為一類經(jīng)濟(jì)適用住房)再次出售征收的土地收益等價(jià)款，一般稱之為綜合地價(jià)款；

【納稅人】承受一類經(jīng)濟(jì)適用住房房屋權(quán)屬的單位或個(gè)人，即購買人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，常見的納稅人就是購房人；

（1）2008年4月11日起簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按市場價(jià)出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款（即綜合地價(jià)款）；

（2）2008年4月11日(含)前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭和《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售具體問題的通知》(京建住〔2009〕255號)中第一條所列家庭，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款（即綜合地價(jià)款）；

（3）限價(jià)商品房，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的35%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款（即綜合地價(jià)款）。

七、土地增值稅

【定義】土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為；

【納稅人】轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人；

【計(jì)稅依據(jù)】納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額；

增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-法定扣除項(xiàng)目金額；

【優(yōu)惠政策】對于居民個(gè)人擁有的標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

拓展知識：