前沿拓展：

2020年5月（1-28日）廣州市二手中介網(wǎng)簽量為4257宗，較4月同期（3971宗）環(huán)比上漲7.2%，成交量已連漲4個(gè)月，二手市場(chǎng)整體成交表現(xiàn)平穩(wěn)向好。價(jià)格方面，5月二手住宅成交均價(jià)為25105元/平，環(huán)比上漲5.1%。主要原因在于5月中心區(qū)成交活躍，占比上漲，從而結(jié)構(gòu)性拉高網(wǎng)簽均價(jià)。

廣州5月房?jī)r(jià)地圖

花都成交再踞榜首，南沙受新房分流嚴(yán)重

從各區(qū)成交情況來(lái)看，天河、海珠、花都成交相對(duì)活躍，5月分別成交457宗、527宗、780宗，環(huán)比分別上漲19.3%、13.8%、12.2%。其中，花都區(qū)網(wǎng)簽占比更是上漲至18.6%，排名穩(wěn)居各區(qū)榜首。

天河區(qū)：天河公園板塊需求釋出，業(yè)主讓利空間大

本月天河二手網(wǎng)簽宗數(shù)為457宗，環(huán)比上漲19.3%。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，本月天河區(qū)成交量主要由東圃、天河北等活躍板塊支撐。其中以中海康城花園、駿景花園兩盤表現(xiàn)相對(duì)活躍，5月成交均價(jià)分別為43900元/平、48543元/平。

珠江花城推建面約76㎡可以做三房、86㎡可以做四房，任何戶型多一房，首付100萬(wàn)起，即可買天河四房

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，本月天河公園板塊市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)回升，優(yōu)質(zhì)小區(qū)盤源成交活躍度較高，如華景新城、新世界東逸花園等。本月板塊成交明顯升溫的主要原因在于：一、業(yè)主讓利幅度大，部分盤源業(yè)主讓利幅度甚至可達(dá)20萬(wàn)元以上，促使客戶入市熱情明顯升溫；二、板塊生活氛圍濃厚，配套成熟，在目前**穩(wěn)定后，不少置換、改善客戶逐步入市，促使整體成交量較前段時(shí)間有所好轉(zhuǎn)。

越秀區(qū)：學(xué)位需求略有回落，東風(fēng)東電梯筍盤多

2020年5月，越秀區(qū)二手網(wǎng)簽均價(jià)為41803元/㎡；陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為292宗，環(huán)比上漲10.6%。前段時(shí)間學(xué)位需求活躍，消耗不少優(yōu)質(zhì)的客源和房源，促使本月學(xué)位房成交占比出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2020年1-4月，越秀區(qū)學(xué)位房需求成交占比基本維持在32%-40%之間，而截至2020年5月，越秀區(qū)學(xué)位房需求成交占比下跌至27.0%，環(huán)比凈減5.0%。甚至較3月學(xué)位房旺季凈減9.0%。

但是，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，本月越秀東風(fēng)東板塊成交依舊活躍，上門客戶數(shù)量較4月相比有增無(wú)減。而需要指出的是，本月樓梯樓業(yè)主心態(tài)相對(duì)強(qiáng)硬，議價(jià)空間較窄，基本在3%-5%區(qū)間之內(nèi)。主要由于樓梯樓房源總價(jià)偏低，入市門檻不高，對(duì)于不少學(xué)位需求的剛需客而言是不錯(cuò)的入市選擇，導(dǎo)致整體成交周期較短，業(yè)主的對(duì)后市信心較強(qiáng)。而高總價(jià)的電梯樓房源則報(bào)價(jià)相對(duì)合理，且有一定的議價(jià)空間。比如近段時(shí)間成交的一套97平的東風(fēng)廣場(chǎng)為例，原本報(bào)價(jià)為850萬(wàn)，最后談價(jià)至830萬(wàn)元成交，降價(jià)幅度高達(dá)20萬(wàn)元。，

海珠區(qū)：業(yè)主報(bào)價(jià)合理，海珠西板塊客戶入市熱情高

2020年5月，海珠區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)為38033元/㎡；陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為527宗，較4月同期大幅回升13.8%。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，海珠二手需求穩(wěn)步上揚(yáng)，2019年海珠網(wǎng)簽占比基本保持在10%-11%左右，而截至2020年5月，海珠區(qū)攀升至12.9%，同比大增2.2%。由此可見(jiàn)，海珠優(yōu)質(zhì)的住宅屬性對(duì)于不少剛需、改善客戶而言有較強(qiáng)的吸引力。

此外，據(jù)調(diào)研了解，本月海珠西板塊二手需求激增，購(gòu)房客戶也明顯增多，成交周期基本縮短至1個(gè)月以內(nèi)。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，本月海珠西板塊成交活躍度高主要有三方面原因：一方面，以往搶客嚴(yán)重的廣鋼、廣紙板塊本月缺貨嚴(yán)重，多盤處于售罄、尾貨階段，迫使不少一手客戶只能選擇海珠優(yōu)質(zhì)二手小區(qū)，如光大花園、金碧灣等；另一方面，本月海珠西板塊業(yè)主報(bào)價(jià)合理且具備一定的議價(jià)空間。因此，不少購(gòu)房客戶遇到合適價(jià)格后加快入市，導(dǎo)致整體成交有所回升。另外，海珠西板塊的完善生活配套和完善的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)于不少置換、剛需客戶有不低的吸引力。

荔灣區(qū)：買一賣一客戶增多，低總價(jià)房源成交下滑

2020年5月，荔灣區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)為31061元/㎡；陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為209宗，較4月環(huán)比回升4.5%。根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)顯示，本月荔灣區(qū)中山八路板塊因價(jià)格較為低洼，本月成交均價(jià)主要集中在30000-36000元/㎡，整體市場(chǎng)成交較為活躍，成交較為活躍的樓盤主要為富力廣場(chǎng)，本月成交均價(jià)為46756元/㎡。

此外，據(jù)調(diào)研了解，本月荔灣區(qū)置業(yè)客戶多以“買一賣一”的置換需求居多，而剛需客戶較前段時(shí)間有所減少。根據(jù)中原成交顯示，荔灣區(qū)200萬(wàn)以下的低總價(jià)戶型成交占比出現(xiàn)明顯回落，截至5月，占比已下滑至11.1%，環(huán)比4月同期凈減16.2%。而總價(jià)段300-500萬(wàn)元的戶型成交占比上漲至33.3%，環(huán)比凈增16.0%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，本月置換需求客戶激增主要原因在于：現(xiàn)時(shí)**逐步穩(wěn)定，前段時(shí)間處于觀望的改善型客戶開(kāi)始陸續(xù)入市。同時(shí)，加上目前市場(chǎng)活力較足，房源成交周期較之前明顯縮短，促使不少置換業(yè)主能夠較快出手自己的舊房源，來(lái)完成其置換需求。

白云區(qū)：羅沖圍議價(jià)空間收窄，金沙洲客少情況持續(xù)

5月份，白云區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)為358宗，環(huán)比回升8.5%。本月白云羅沖圍板塊的置業(yè)需求保持相對(duì)活躍，主要憑借總價(jià)低、配套完善的優(yōu)勢(shì)吸納置業(yè)客戶，成交周期有所縮短。據(jù)調(diào)研了解，在目前供求兩端均活躍的情況下，本月羅沖圍板塊業(yè)主議價(jià)空間反而有所收窄，基本在5%以下。而本月活躍樓盤主要為富力桃園和富力半島花園為主，其成交均價(jià)分別為33960元/平和34357元/平，套均總價(jià)均在300萬(wàn)元/套左右，入市門檻較低。

中鐵諾德·閱瀧推全南向三房單位預(yù)計(jì)總價(jià)249萬(wàn)元起，預(yù)計(jì)均價(jià)29000元/㎡起

另外，據(jù)調(diào)研了解到，本月白云金沙洲板塊“客少盤多”情況繼續(xù)延續(xù)，上門客戶數(shù)量不及周邊的羅沖圍板塊、機(jī)場(chǎng)路板塊，市場(chǎng)成交周期相對(duì)較長(zhǎng)，但業(yè)主實(shí)際并沒(méi)出現(xiàn)普遍的大幅度降價(jià)出售現(xiàn)象。除個(gè)別急賣業(yè)主外，金沙洲板塊房源議價(jià)空間基本以10萬(wàn)元左右。現(xiàn)時(shí)，板塊成交主要以低總價(jià)的樓梯樓盤源為主，其“明星盤”城西花園需求相對(duì)活躍，其成交均價(jià)為24000-26000元/平左右，成交客戶多以90后為主。

番禺區(qū)：新房供應(yīng)積極，華南、市橋板塊分流影響嚴(yán)重

2020年5月，番禺區(qū)二手網(wǎng)簽均價(jià)為23701元/㎡；陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為594宗，環(huán)比回升4.2%。其中，鐘村板塊成交持續(xù)活躍，直接支撐區(qū)域的大部分成交量。而板塊優(yōu)質(zhì)“明星盤”祈福新村憑借大社區(qū)、低門檻的優(yōu)勢(shì)，更是深受剛需客戶追捧。2020年5月成交均價(jià)為24148元/平，套均總價(jià)僅180-220萬(wàn)元/套左右，客戶多為80后、90后居多。

大華·紫悅府樣板房已開(kāi)放，推平層97/99㎡三房，預(yù)計(jì)帶裝修3.3-3.7萬(wàn)元/㎡；復(fù)式116㎡四房，預(yù)計(jì)帶裝修3.9-4.1萬(wàn)元/㎡

另外，據(jù)調(diào)研了解，本月番禺新房供應(yīng)積極，二手分流問(wèn)題相對(duì)嚴(yán)重，整體成交略有回落。本月除華南板塊的珠江鉑世灣、思科智慧城12光年的強(qiáng)勢(shì)加推、促銷外。市橋板塊亦罕見(jiàn)出現(xiàn)“鐵樹(shù)開(kāi)花”，多個(gè)全新盤（大華紫悅府、龍光天璞、**鐵建花語(yǔ)嶺南）涌入樓市，直接彌補(bǔ)片區(qū)新房市場(chǎng)空白，且價(jià)格處于區(qū)域中等水平（均價(jià)36000-38000元/平左右），促使不少原本打算置業(yè)的二手購(gòu)房客戶轉(zhuǎn)移至一手市場(chǎng)。因此，據(jù)調(diào)研了解，本月華南板塊、市橋板塊二手需求均有所下滑，中原錄得的購(gòu)房客數(shù)量減少2-3成左右。

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