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前沿拓展：

上海公積金調整

法律分析：上海公積金基數7月1日起上調。官方數據：2021年上海社平工資10388元/月，公積金繳費基數的上限調整為31014元/月，下限為5975元/月。那么按照這個數據，公積金最高可以繳納4341.96元（基數上限*0.14）。各單位應當按照上海市統計局計算職工月平均工資的口徑計算職工月平均工資，并以職工月平均工資作為該職工住房公積金繳存基數核定住房公積金月繳存額。

法律依據：《住房公積金管理條例》

第六條住房公積金的存、貸利率由****銀行提出，經征求國務院建設行政主管部門的意見后，報國務院批準。

第七條國務院建設行政主管部門會同國務院**門、****銀行擬定住房公積金政策，并監督執行。省、自治區****建設行政主管部門會同同級**門以及****銀行分支機構，負責本行政區域內住房公積金管理法規、政策執行情況的監督。

“現在貸款下來的好快，好像三天就下來了！”

“也許銀行要降息了，所以批貸款就會比較快！”

這是發生在上個月的對話，彼時，公司里一個同事剛買到了四季都會，房貸和裝修貸一周內全部搞定！

對比去年要排幾個月隊的情況，速度確實快的讓人詫異！

沒想到說要降息的話一語成讖，十一前，公積金利率果然下降了！

公積金利率下降，購房者能省多少錢？

得知公積金利率下降了，同事難免失落，但也無奈。我只能安慰說，其實每個月利息也就多個一百塊算不了啥，我買在外地的房子，貸一百萬的話，不到一年，前后月供要多九百塊了！哎！

閑話少敘，直接上圖，算下上海120萬（公積金貸款最高額度）三十年公積金貸款前后的還款差異吧！

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

從上圖可以看出，公積金利率調整前后，貸款120萬每個月可以少還98塊錢，雖然不多，但也可以下頓館子了！

利率下降不稀奇，畢竟，這么多年風風雨雨走過來，上海的房貸利率從最高的接近7%到最低的接近4%都見過。

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

不過，那都是商貸！

可這次不一樣，這次調整的是公積金貸款利率，公積金貸款，貌似已經七年沒調整過了！

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

查看近三十年來的公積金貸款利率表，公積金貸款創下了新低！

這其實是一個信號大變化！

公積金組合拳，從首付到月供

公積金利率下降，雖在意料之外，但其實又在情理當中！

它是受到了商貸利率下降的影響！

畢竟，此前的數月，LPR利率不斷下調，直至4.3%，然后就推出了房貸（商貸）利率可以下浮20個BP的規定！

雖然是好消息，但是卻讓去年買房的人們食不下咽，夜不能寐，心如刀絞！

因為，去年全國商貸的利率主流是5.6-6.3%，結果今年一下子降到了4.1%，百萬貸款每月要多還個千把塊，這落差誰能受得了！

之所以急吼吼的降息，是因為去年對于個人限貸的執行太嚴苛了！今年隨著樓市不振，財政和經濟都收到了拖累，而居民卻更愿意把錢存起來。

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

數據來源：****銀行調查統計司

怎么辦？不能降房價，只能降月供，于是，**的房貸降息就像美國的加息一樣，腳步不停……

9月29日，央行、銀**發布通知，決定階段性實行差別化住房信貸政策，對于2022年6～8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

目前濟寧、清遠等在內的多個城市在國慶期間下調了個人首套住房商業貸款利率，最低觸及3.7%的水平。

商貸降低了，倒逼著公積金利率也要降低，畢竟公積金制度是要遠低于商貸利率，才能對穩定工作的人有保障和福利，不然長此以往，就顯得繳納公積金不劃算了，這才有了公積金貸款利率調低到3.1%！

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

效果如何，前面我們已經算過了：120萬貸款利息每月降低98元！

而此前，公積金政策對買房支持也一直靜水流深，默默發力……

今年以來，至少已有30個城市發布了“一人購房全家幫”政策，如湖南邵陽、廣東潮州、河北秦皇島等。

秦皇島**今年6月份發布的新政中就明確規定，繳存人全款購買本市新建自住住房的，夫妻雙方父母可以申請提取住房公積金支持子女購房（只限一次）”。

所以，“一人購房全家幫”政策更多的是公開鼓勵六個公積金錢包支持一個小家庭購房湊首付。

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

除此之外，很多城市也提高了公積金貸款上限，比如武漢，把首套房公積金貸款上限從70萬元提高到90萬元；湛江一開始把公積金貸款從50萬元提高到60萬元，最近又提高到70萬元；

北上廣深中，北京上海的公積金貸款額度最高是120萬元，廣州是100萬元，深圳是90萬元，目前都沒有變化。

另一個政策則是多地把公積金貸款首付調整為2成，比如南昌、徐州、溫州、唐山、福州、西安、包頭等地。

可以明顯看出，全國多城市的公積金貸款首付2成，以及“一人購房全家幫”通過公積金政策大大降低了購房者的首付成本；而提高公積金貸款上限、降低公積金貸款利率則降低了購房者的月供成本！

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

如果公積金政策都用上，再加上商貸利率下降，部分二線和新一線城市原先能買90㎡的剛需家庭，就可以節省出資金去買110-130㎡的房子了，可謂善莫大焉！

這波公積金的實惠，其實也更多的落在了國有企業、事業單位和公務員群體中，畢竟，他們的公積金繳納保障度較高，而小微民營企業的員工，則更多的還是依靠商貸來進行買房！

上海公積金：會有動作么？

具體到上海，公積金的力量也不容小覷。

2021年，上海公積金實繳職工925.05萬人，占常住人口的37.2%。360.43萬名繳存職工提取住房公積金，提取額1236.24億元，節約利息支出211.62億元。公積金房貸16.5萬筆，使用公積金買房的人群占比約44.6%，接近半數。

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

2021年度職工本人和單位住房公積金繳存比例為各5%至7%，由單位自主確定。

如果按照7%，月繳存上限是4786元，月繳存下限是362元。但符合條件企業和個人可以進行補充住房公積金繳納，比例為1-5%，具體見下圖↓

上海公積金調整(上海公積金調整規則)

而提取和使用公積金也極為容易，只要有合理的買房和租房需求證明文件，或者離職文件，提取住房公積金既方便又快捷。

而且，提取材料非常簡單，基本就是身份證+相關證明即可；加裝電梯、租房等均可以提取。

除了這些以外，公積金繳納的多，也會在征信上體現，包括各種消費類貸款也會審批更容易，額度更高，利息更低哦！

確實，就目前的情況看，公積金利率下調下，上海變化不大，也就是符合國家政策把利率從3.25%調整到了3.1%，每個月少還98塊錢！

而如果從全國來看，北京上海120萬的公積金貸款已經是額度最高的城市了，其他城市多在50-80萬的最高貸款額度，公積金對于月供的影響也就在五六十元左右！

對比商貸利率下調，公積金利率下調的影響還是太微小了，對全國樓市構不成大的影響。但7年內的首次創新低下調卻意味著低利率惠民的決心！對于促進樓市平穩健康發展，有著一定的壓艙作用！

上海會不會跟進公積金貸款上限提高，亦或是公積金貸款首付下降呢！

值得期待下！

對于普通購房者，要更加注重公積金的效用了，畢竟公積金繳納多多，能更大面積的覆蓋月供，才是幸福的買房人啊！

拓展知識：

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上海公積金調整(上海公積金調整規則)

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