前沿拓展：

FANGDONG

不久前，我們實地調研了鄭州北龍湖多個高端小區的租房市場情況，高端小區租金穩定甚至還有上升空間。

很多讀者留言希望我們對普通小區租房市場再做一次調研，他們直觀的感受是，鄭州目前很多普通小區的租金驟降，租戶與房東都處在兩難境地。

上周，我們再次實調鄭州普通租房市場，現實確實不容樂觀。

往日里同村鄰里間的和諧融洽氣氛，在租戶難覓的租房市場中，變得劍拔弩張。

2021年鄭州普通房東和租戶都很受傷，不同的是，租戶可以選擇換個城市生活或者回老家，而普通房東卻不能帶著他的房子遠走高飛。

鄭州租房市場正在經歷什么？房東與租客又該何去何從？

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：千秋 美編：小櫻 校對：大豆

01

房東大媽為搶一租戶，當街開撕

“阿姨，我今天真的看不動房了！”

“我都跟著你跑了一個小時了，你也不去看看？”

李佳欣去小超市買瓶水的功夫，依然有房東追進來推銷房源，她雖面露難色，但是語氣堅定，經過一個小時的洗禮，李佳欣深刻認識到，如果她不夠堅定，就會繼續被帶著看房。

李佳欣是有租房需求的，但是她這會兒很后悔一個小時之前來西史趙看房，在鄭州租房五年，李佳欣從來沒有經歷過這樣的“災難式”看房，不僅被十幾位阿姨“善意綁架”看了數套她根本不喜歡的房源，還在看房途中被迫欣賞城中村大媽們為搶租戶上演的宮斗戲。

下午五點左右，李佳欣站在西史趙村安置房小區門口，還沒張嘴問，嗅覺靈敏的大媽們迅速從馬扎上起身湊近，將李佳欣團團圍住，七嘴八舌地開始介紹自家房源。

“俺家就在小區門口”“俺家三樓的”“俺家裝修可好”……

不知誰先動的手，李佳欣莫名其妙就被推搡著進了小區，跟著十幾位大媽開啟了西史趙安置區看房之旅。

1號房源位于13號樓3單元的3樓，是個65平的小兩室，雖然能明顯看出房子上了年紀，裝修也一般，但是也算干凈，家電家具齊全，而且房間幾乎到處都有窗戶，采光很好。

但是小區沒有電梯、沒有暖氣，切中了李佳欣的痛點，她本不想再看，架不住大媽熱情，她禮貌性地問了價格。

“正常都要1600，我給你要1500妥了，也不要物業費。”大媽說道，“3樓都不用要電梯，又不是老高。屋里采光好，冬天也不是多冷，再冷了咱也有空調啊，你看看每個臥室都配的新空調。”

1500塊錢在北三環租下一個小兩室，李佳欣有點被大媽說動了，這價格在隔壁普羅旺世租下一個主臥都夠嗆。

從樓上下來，李佳欣看到那十幾位大媽在單元門口等待多時，一個個眼睛**盯著她，頗有種餓虎撲食的感覺，李佳欣哭笑不得，既有種古代帝王翻牌子的爽感，也隱約覺得自己今天很難“囫圇”走出小區。

緊接著兩位眼疾手快的大媽一左一右抓住了李佳欣的胳膊，一個要向東，一個要向西。

“剛好走到東邊了，俺家就在東門口，先看看俺的吧。”

“那憑啥！凡事得講個先來后到吧，都說好了我排第二！”

“這不是剛好離得近嘛，剩下恁十幾個人都是西邊哩，一會兒再拐回來多麻煩。”

“那不中，說好按順序來就得按順序，你這人咋不講規矩！”

眼看戰爭有升級趨勢，李佳欣趕忙勸和：“要不就先看近的吧。”然后安慰西邊的阿姨，“一會兒下樓直接去你家。”

十幾位房東爭搶一個租戶，剛剛還一起在門口愉快地家長里短斗地主，此時卻能因為一個不確定的租戶爭的面紅耳赤，小區租房難的情況可想而知。

這樣被駕著看了三套房以后，李佳欣對小區租房情況基本有了了解，但是實在難以抵擋大媽們的熱情，她又被迫拉著看了戶型、裝修雷同的七八套房子，上上下下總共爬了有幾十層樓，累得上氣不接下氣。

一個小時以后，天色已晚，李佳欣終于下定決心，無論如何不能再被拉著浪費時間，堅決拒絕了后面幾位大**邀請。

剛出小區門口，李佳欣拐到小超市買瓶水喝，她怎么也沒想到還有大媽竟然一路追到了超市，這才有了文章剛開始那段對話。

李佳欣看的西史趙村北區出租房源多為65平小兩房，因為沒有電梯，3樓以下房子普遍比3樓以上的貴100—200元，月租1500元；4樓就是1400元/月了，6樓的1300元/月，樓層越高，租金越便宜，但其實因為競爭激烈，3樓的房租也能談到1400元/月。

數十位房東爭搶一位租客的場面，幾乎年年都會在鄭州各大安置房小區上演，隨著安置房不斷落地，這種爭搶還呈現一年比一年激烈的趨勢。

銀基王朝附近的燕莊安置區，北龍湖善水上境一路之隔的龍興嘉苑安置區，房東大爺大媽們早已成為職業租房帶看師。

燕莊新區門口房東

龍興佳苑內房東

搶租戶的場面一年比一年激烈，安置房小區租金也隨之一年比一年便宜。

燕莊新區標準一室一廳，2018年的時候還能租到1900元，現在只能報價1600元；龍興嘉苑第一批安置房分下來的時候能租到2700—2800元，現在2100元就能租到裝修很不錯的80平兩房。

02

不肯降價的房東，飽受煎熬

鄭州租房市場一年不如一年已是不爭的事實，地段不好、品質不好的小區，房東很識相地早早降價爭取租客，但還有些小區房東不甘心降價，在慢慢煎熬著。

房東俱樂會長期**的金成時代廣場就是一例。

金成時代廣場位于中州大道西與黃河路交會處，過去6年，因為緊鄰東區，又是一個有著21棟高樓、5號線穿過、15000余戶的“龐然大物”，在鄭州租房市場上頗具聲譽。

金成時代廣場最搶手的戶型是50平左右的大標間，憑借周邊寫字樓集聚、地鐵5號線、距離東區近、生活配套豐富等各種優勢，之前租金一直高居2000元+，裝修好點的能租到2100、2200元，有的房東把標間隔開，做成一室一廳甚至有的能做成兩室，這樣租金還能再高，租到2400、2500元左右。

近年來由于**影響，租客明顯減少，但是大多數房東并沒有顯示出要降價讓步的意思，還是老一套觀念：

我這位置這么好，你不租有的是人租，降價是不可能的！

3月2日中午，站在黃河路上金成時代廣場入口處，撲面而來的依然是電動車大軍，路兩邊各停了2—3排電動車，足有數百輛，讓本就不寬的小路更顯擁擠。

這些密密麻麻的電動車，或許是房東自信的根源。

繼續往北走，就會發現每個路口依然有大批房東在擺攤租房，只要有人詢問，所有房東就會立馬圍上來。

跟著其中一位房東去看了位于8號樓的一套房子，房東把大標間隔成了兩室，剩余幾乎不能稱之為“廳”的狹小空間放了張沙發，就算是客廳了。

房子之前住著兩個小姑娘，維護得還不錯，只是標間本就局促，隔成兩個小臥室，空間更小；而且輕薄的隔斷墻毫無隔音功能，只能起到區分兩個空間的功能。

“以前都收2500了，你要是誠心租給你2400算了。”房東大哥一副吃虧了的表情。

表示不喜歡隔斷以后，房東接著就說：“俺樓上還有一套正規標間，沒有打隔斷，裝修可好，給你2100。你要感覺中了帶你去看看，不中了就算了。”

從樓上出來后，又有一位女房東在等，也是8號樓的，就又上樓了。

這個房間是隔成的一室一廳，裝修一般，但是也比較干凈。“之前是給醫院工作的倆姑娘住，住了4年，一直收的是2000。我擱這兒等了幾天，也不想等了，你要覺得合適的話給你1900妥了，也不收物業費。”這個房東主動降價還是比較意外的。

隨后又問了幾家，大標間戶型除了托管1800元外，其余沒有低于2000元的，之前那位女房東給的1900元確實是最便宜的，不過臨近中午再回到原來十字路口，看到女房東站在攤位上邊吃飯邊等租戶，害怕每一個錯過租戶的可能。

在看房過程中，總能聽到房東吐槽說房子不好租了，但是去年家里生意不好做，收入減少，只能靠房租撐一段時間，所以不能降價。

房東收入減少，租戶收入也減少了，租戶在承擔自己收入減少的壓力外，為什么還要承擔房東收入減少的痛苦？出來租房的大多是窮人，他們沒錢就是沒錢，硬逼只能把他們逼走，趕到租金更便宜的地方。

金成時代廣場比著普通安置房小區確實有著很大優勢。緊鄰CBD和地鐵，周邊寫字樓、醫院、商場、電**等各種配套也都有，所以盡管小區居住環境一般，容積率高，依然聚集著大量年輕人。

但是隨著鄭州地鐵線路和城市功能完善，人們居住品質升級，金城時代廣場的溢價會被稀釋甚至逐步喪失，房租下滑不可避免。

03

2022年，鄭州房租降了多少？

每年春節后都是租房高峰期，最近鄭州房子難出租的話題又頻頻登上熱搜。

有房東表示房租連降4個月難出租，有租戶吐槽房租太高，工資大部分都貢獻給房東，那么今年鄭州各區域房租到底表現如何？

1、高鐵站片區

海馬公園：90多平兩室3600元/月，比去年下跌400元，比2019年下跌100元；130多平三室5000元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌900元。

奧蘭花園：88平兩室3200元/月，比去年下跌300元；110平三室3500元/月，比去年下跌500元，比2019年下跌1000元。

建業天筑：88平兩室6500元/月，與去年持平，比2019年下跌1000元；153平三室12000元/月，比去年下跌1000元，比2019年下跌4000元。

中豪匯景灣：88平兩室4000元/月，與去年持平；143平三室6000元/月，與去年持平。

萬科譽：22平一室2000元/月，32平LOFT2600元/月，與去年持平。

高鐵站商務區一直是鄭州租金最貴且最堅挺的區域，其中以建業天筑、海馬公園、奧蘭花園為首。

海馬公園一期租金便宜，五期最貴，一期兩室最便宜在3500左右，五期能租到4500—5000；奧蘭花園整體也比較穩定，88兩房租金根據裝修水平差異在3000—3500之間。

片區租金較高，裝修水平差異大，500元的租金差異在其他區域比較明顯，在這里算是正常浮動。

2、金水曼哈頓片區

金水升龍廣場：70平兩室2500元/月，與去年持平，比2019年下降300元；126平三室3000元/月，比去年下跌1000元，比2019年下跌1500元。

金林公館：85平兩室3200元/月，比去年下跌300元；90平三室3300元/月，比去年下跌700元，比2019年下跌1200元。

銀基王朝萬和園：85平兩室3500元/月，比去年略漲200元；120平三室3500元/月，比去年下跌500元，比2019年下跌1000元。

廣匯PAMA：90平兩室3600元/月，比去年下跌600元，比2019年下跌400元；144平三室5000元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌500元。

金水曼哈頓片區離東區近，交通便利，配套豐富，附近租房需求常年比較旺盛。但是周邊安置房也很多，像燕莊、沈莊、聶莊等，居住環境一般，所以租金水平一直上不去。

今年除了銀基王朝等品質較好的商品房小區租金比較穩定，其余均有所下調，尤其是大戶型跌幅較大。

3、金水CBD片區

藍堡灣二期：86平兩室3300元/月，比去年下跌300元；143平三室4200元/月，比去年下跌800元，比2019年下跌300元。

天驕華庭一期：75平兩室3400元/月，與去年持平，比2019年下跌200元；90平三室4000元，與去年持平。

鑫苑世家：50平一室2000元/月，比去年略漲200元，比2019年下跌200元；80平兩室2900元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌600元。

正弘數碼公寓：40平一室1500，比去年下跌100元，比2019年下跌300元；70平兩室2100元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌600元。

宇泰文博公寓：38平一室1500元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌500元；60平兩室2400元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌400元。

金水CBD片區商場、寫字樓集中，且片區內名校環繞，上班族、陪讀需求比較大，周邊公寓、老破小、安置房都租的很好，租金水平波動不大。

4、金水國基路沿線

普羅旺世波特蘭：89平三室2200元/月，比去年下跌300元，比2019年下跌500元；120平三室3500元/月，比去年上漲300元，與2019年持平。

21世紀居易國際：42平一室1200元/月，與去年持平，比2019年下跌600元；70平兩室1600元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌900元。

中方園東區：90平兩室1700元/月，與去年持平，比2019年下跌500元；120平三室2000元/月，與去年持平，比2019年下跌800元。

陽光嘉苑：88平兩室1900元/月，比去年略漲100元，比2019年下跌200元；108平三室2200元，與去年持平，比2019年下跌800元。

正商園田花園：89平兩室1600元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌600元；115平三室1800元/月，比去年下跌400元，比2019年下跌700元。

金水北人群組成比較復雜，小區品質、房齡差別大，租金分化也比較嚴重。20年房齡以上的老舊家屬院多大戶型，分割出租后居住舒適度和租金水平持續下跌；新安置房小區大量入市，且安置房水準較高，片區租金穩中有降。只有普羅旺世這種好物業小區能租得上價格。

5、惠濟核心區

毛莊社區：85平兩室1600元/月，與去年持平，比2019年下跌200元；110平三室2000元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌400元。

民安北郡三期：79平兩室2000元，與去年持平，比2019年下跌100元；89平三室2300元/月，比去年上漲300元，比2019年下跌200元。

木馬嘉苑：65平兩室1500元/月，比去年下跌100元，比2020年下跌300元；120平三室2200元/月，與去年持平，比2020年下跌300元。

建業花園里金桂園：89平三室2000元/月，與去年持平，比2019年下跌200元；128平三室2200元/月，與去年持平，比2019年下跌300元。

該片區內大學城人口聚集，有地鐵2號線，交通方便，本身租金不高，跌幅較小。

6、高新老城

公園道一號V公館：45平一室1250元/月，比去年下降50元。

榮邦城：85平兩室1800元/月，與去年持平；125平三室2000元，比去年下降300元。

翰林國際城孔園：60平兩室1300元/月，比去年下跌300元；90平三室1900元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌300元。

升龍又一城：52平一室1400元/月，比去年上漲200元，比2019年下跌100元；90平兩室1800元/月，與去年持平，比2019年下跌200元。

謙祥萬和城一期：71平兩室1700元/月，與去年持平；90平三室1800元/月，與去年持平，比2019年下跌200元。

高新區一直都有自己的小氛圍，尤其是公園茂附近，配套豐富，居住區集中，學校集中，產業特征明顯，人群比較穩定，所以租金也長期較穩定。

7、中原棉紡路沿線

鑫苑國際城市花園：45平一室1300元/月，比去年下跌100元；76平兩室1900元/月，比去年下跌100元，106平三室2800元/月，與去年持平。

盛潤錦繡城：70平兩室2150元/月，比去年下跌50元；90平三室2350元/月，比去年下跌150元。

方圓經緯：79平兩室2100元/月，比去年上漲100元，比2019年下跌100元；90平三室2300元/月，與去年持平，比2019年下跌200元。

錦藝國際華都美域：89平三室2300元/月，與去年持平，比2019年下跌200元；115平三室2800元/月，與去年持平，比2019年下跌200元。

金源第一城：75平兩室1800元/月，100平三室2600元/月，均比去年下跌200元，比2020年下跌400元。

棉紡路沿線是西區商業集中區域，人口密度高，且有地鐵1號線和5號線的導流，租房需求較穩定，小戶型租金水平波動不大。

8、二七大學路沿線

長城康橋華城：55-70平兩室基本在1700元/月左右，比去年下跌300元，比2019年下跌600元。

升龍國際B區：40平一室1200元/月，比去年下跌200元；76平兩室1750元/月，比去年下跌250元；90平三室1800元/月，比去年下跌500元。

萬達3號院：88平兩室1900元/月，比去年下跌300元，比2019年下跌600元；110平三室2600元，比去年下跌200元，比2019年下跌500元。

萬千世紀城：42平一室1100元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌400元；88平兩室1500元，比去年下跌400元，比2019年下跌800元。

大學路是西區老城的核心工作生活區，由北向南連接河醫、鄭大、鐵路局以及市級和區級大量行政單位，生活氛圍濃厚，商業環境醇熟，人口外溢和導入的量都不大，租金水平一直比較穩定。今年片區租金水平略有下降，不排除與去年二七區受洪水**影響最嚴重有關，很多人選擇離開二七。

9、管城南三環沿線

鑫苑國際新城：89平兩房三房2000元/月，與2019年持平。

綠都紫荊華庭晴園：89平三室2200元/月，118平四房3000元/月，均比2019年上漲200元。

橄欖城柏林印象：40平一室1100元/月，比去年下跌100元；60平兩室1300元/平，比去年下跌200元；90平三室1800元/月，與去年持平。

正商花都港灣：80-100平兩室根據裝修不同在1700-2000元/月左右，與面積關系不大，比2019年下跌300元。

管南片區因為距離東區近，有地鐵2號線加持，聚集了大批奮斗中的新鄭州人。而管南一直有新房不斷交付，供需比較穩定，加上人群收入、房價都不高，房租水平也較低。

10、中州大道航海路

富田太陽城：50平一室1400元/月，比去年上漲200元，比2019年下跌400元；78平兩室1700元/月，與去年持平，比2019年下跌600元；108平三室2100元/月，與去年持平，比2019年下跌600元。

美景鴻城：70平兩室1500元/月，比去年下跌300元，比2019年下跌500元；90平三室2300元/月，與去年持平，比2019年下跌200元。

萬科美景龍堂：70平兩室2500元/月，與去年持平；90平三室2700元/月，比去年下跌200元。

美林河畔：89平兩室1800元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌700元；113平三室2000元，比去年下跌400元，比2019年下跌700元。

該片區比管南距離主城區和東區更近，又有地鐵4號線和5號線兩條“黃金線”加持，租房需求旺盛。不過片區大體量社區扎堆，房源也多，富田太陽城、美林河畔等品質也不高，所以租金水平穩中有降屬于正常。

04

分化！一路之隔，月租差6倍

以上是鄭州中低端租房市場租金調查，整體呈現下行趨勢，而之前房東在文章《太狠了！最貴的房子月租6萬！鄭州高端小區租金大調查》中對鄭州高端租房市場做了調研，鄭州最貴房子月租達6萬/月，有錢人遇到好房子還會出現競價搶房現象！

最典型如北龍湖一路之隔的正商善水上境和龍興嘉苑。

正商善水上境空房1萬-1.2萬/月，家具齊全1.2萬-1.5萬/月，有人租來自住，有人租來辦公，也有人租來當做會所招待朋友。

而龍興嘉苑2號院，剛出的第三批安置房，全部精裝標準月租2500元/月，簡裝2100元/月，房東還要每天蹲在小區等租戶，與同村、鄰村房東搶租戶。

一路之隔，正商善水上境一個月租金，能在龍興嘉苑租半年！

不同的房子背后有不同的房東，里面都住著與房東差不多的租戶。

北龍湖豪宅房東不指著租金生活，碰見愛惜房子的同道中人可以租，沒碰到空著也不會隨便降價出租；豪宅的租戶同樣有錢甚至更有錢，不是買不起房子，只是體驗不同的生活，租房從不看價格，不喜歡的不用看，喜歡的寧可加價也要拿下。

豪宅租房市場沒有規律，全靠緣分。房東租房主要考察租戶人品和對房子愛惜程度，租戶租房主要看房子是否合自己心意，房租在兩者眼里都不是最重要考量因素，有時候房東和租戶之間一場合同簽下來，很可能成為朋友或者生意上的伙伴。

高端市場以外，鄭州的中低端租房依然有跡可循：

按地段分。緊鄰大型商圈、靠近地鐵、靠近商務區的房子好租，租金價格堅挺，比如長盛不衰的高鐵片區。

按戶型分。大戶型跌幅大，小戶型租金相對較低，市場需求大，跌幅就小。

按房源類型分。品質商品房小區租金相對穩定，環境、物業不好，人群復雜的小區租金下滑厲害，而且未來還會繼續下跌。

無論是豪宅市場還是普通租房市場，同等價位范圍內，品質好、裝修好、房東好的房子會更好租，未來也只會更好租。

越好越貴越好租，越差越便宜越沒人要，租房市場在持續分化。

05

2022年，鄭州房租為什么下跌？

鄭州房租連年下跌是共識，但是今年似乎比以往跌幅更大，空租更多，主要有以下幾個原因：

1、2021年的暴雨和**造成的直接和間接影響，傷害了太多新鄭州人。比如大部分小生意人、店鋪老板不僅賺不到錢，還可能賠錢，有人靠貸款、借錢等艱難周轉，有人大鋪換小鋪的同時，房子也在以大換小，環內換環外，更有一部分人連周轉的能力都不夠，只能退回老家。

2、企業效益不好，接連降薪、裁員甚至倒閉，一部分上班族在降薪和生活無望的壓力下，壓縮生活成本，最大頭就是房租，從中心區換到三環外區域；一部分人突然被裁員后失去信心，轉戰其他城市。

3、這兩年新房交付、安置房大量入市，原來租房過渡的人搬進了自己的新家，原來2000元/月租商品房的人換到了1000元/月的安置房，而安置房集中的區域供大于求，也會造成自身房租下降。

龍興嘉苑第一批安置房下來的時候房租尚能租到2700—2800元，現在隨著三批安置房交付，可供出租房源越來越多，加之租客減少，租金連年下降，現最低租到2100元。

4、租房群體收入不漲。鄭州租房群體中占多數是中小企業的員工，這部分人一半以上月薪不足5000元，租房群體收入上線決定了房租上線，鄭州年輕人收入不漲，房租就沒有上漲空間。

房價由富人決定，房租是由窮人決定的，以個人貸款、當下房價水平為標準核定房租的方法是錯誤的，房東不能將自己貸款壓力完全轉移到租戶身上，高房價、低收入下，“以租養貸”只是房東的一廂情愿，租金水平是要根據租戶的收入決定。

因為個人貸款壓力大或者就指著房租過日子不肯降房租的房東，不想承擔每個月損失幾百塊錢，就要承擔未來每個月幾千塊錢的損失。

06

“鄭19條“如何影響租房市場？

3月1日，鄭州市頒布了振奮人心的“鄭19條”，其中也涉及到在租房市場中占很**例的安置房。

第十四條提出，推進貨幣化安置。實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵**群眾選擇貨幣化安置。

一方面鼓勵外來者購房，鼓勵大學生留鄭，一方面鼓勵貨幣化安置，減少安置房供應，增加需求，減少供應，長期來看能夠穩定房租持續下行的趨勢。

十五條指出，促進安置房轉化。對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取**回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。

鄭州安置房體量大，但是存在管理、租金混亂，房東租客信息不對稱等問題，把安置房空置房源的管理權、定價權交到**手里，有利于緩解當前安置房空置和出租亂象，穩定房租水平。

隨著政策深入房地產市場的每個細節，新房、二手房和租房市場都會受影響，而且相對于一二手房，租房市場是一個城市最能向外來者直接表達善意的窗口。未來鄭州還會花大力氣吸引人才，這些人才最終是會形成購買力，但是他們落地的第一步肯定是租房，大力發展保障性租賃住房、共有產權住房勢在必行。

鄭州的房東們，躺在家里收房租的黃金時代已經過去，該好好思考怎么留住自己的租戶了。

拓展知識：