前沿拓展：

最近，找『地產(chǎn)營銷人』買“洋房+大平層”組合產(chǎn)品的朋友突然多起來，在北京搜尋一圈之后發(fā)現(xiàn)，這類項(xiàng)目不僅少，而且在售中的還非常熱銷，看來需求的提出總是暗含著市場(chǎng)的道理。

為什么是“洋房+大平層”？這兩個(gè)產(chǎn)品條件的疊加在當(dāng)下市場(chǎng)中有什么意義？

首先看洋房，我們一般定義洋房不超過6層，但市場(chǎng)上也有8層叫洋房的產(chǎn)品，這就密度偏高了。洋房的出現(xiàn)受限于土地條件，在有明確限高要求和區(qū)域特殊規(guī)劃方向下，低密洋房才有可能出現(xiàn)。

在北京能給予低容積率指標(biāo)的區(qū)域板塊不多，主要分布于東北部孫河、**別墅區(qū)，北部昌平北七家，以及西部青龍湖。其實(shí)洋房從形態(tài)上與很多疊拼已非常接近，近乎墅居的體驗(yàn)是改善客群的渴求。

不過最關(guān)鍵的是，洋房產(chǎn)品與城市的距離關(guān)系，城市洋房顯然是市場(chǎng)中最稀缺的品類之一。上述提及的幾個(gè)板塊都有鮮明的城市屬性，居住舒適但不偏離繁華，這是購房者未曾表露的心跡。

大平層，我們一般是指150㎡以上的普宅產(chǎn)品，為什么以這個(gè)面積線劃定？

一方面，當(dāng)一個(gè)戶型的尺度在150㎡以上時(shí)，才有可能感受到充沛的空間感，舒適性是大平層產(chǎn)品的標(biāo)簽；另一方面，針對(duì)市場(chǎng)上主流的限競(jìng)房項(xiàng)目，150㎡具有良好的區(qū)隔性。

我們知道，絕大多數(shù)限競(jìng)房即使做到30%的改善性戶型，一般也只能是140㎡以內(nèi)，或者是單層地上面積狹小的疊拼、合院。大平層很難設(shè)計(jì)出來，即便偶有出現(xiàn)，也會(huì)迅速賣空，基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，也可以說明“洋房+大平層”這種產(chǎn)品組合非常珍貴，根據(jù)樓市走向，有日漸消失的可能。

1、純住宅大平層的“豪宅”命運(yùn)

既然大平層與大部分限競(jìng)房無關(guān)，那么這類產(chǎn)品就多在純商品住宅項(xiàng)目中。

豪宅做大平層是慣性**，根據(jù)北京樓市大平層項(xiàng)目分布，基本沿四環(huán)分布，皆為10萬+城市頂豪。總價(jià)2000萬起，購房者面對(duì)該門檻，不得不望房興嘆。

而今年在城六區(qū)推出的不限價(jià)、不限面積的新地塊，以朝陽孫河、石景山古城、豐臺(tái)造甲村為例，全部晉升為地王，樓面價(jià)再次印證“面粉貴于面包”的規(guī)律。

根據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，朝陽和豐臺(tái)兩地塊未來售價(jià)必突破10萬+，石景山地塊也大概率在7.5萬/㎡之上，因此這幾個(gè)明年入市的新項(xiàng)目，即使有大平層的新增供應(yīng)，也大概率會(huì)維持豪宅檔位。

因此，對(duì)于購房者來說，找到城六區(qū)高性價(jià)比、低總價(jià)的大平層是當(dāng)務(wù)之急。

2、大平層供應(yīng)逐年下滑的趨勢(shì)

之前，『地產(chǎn)營銷人』曾做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，看過去三年，北京大平層的供應(yīng)狀態(tài)和市場(chǎng)占比。

得出結(jié)論，從2016年起，北京150㎡以上大平層，供應(yīng)量為4347套，市場(chǎng)占比19.24%；2017年為2883套，市場(chǎng)占比12.74%。2018年為2991套，市場(chǎng)占比7.89%。供應(yīng)逐年下降，占比不斷降低是主要特征。

從成交來看，150㎡以上的大平層銷售套數(shù)占比分別為2016年18.68%，2017年18.14%，2018年13.02%。

成交占比雖然也略微有所下降，但十分溫和，說明市場(chǎng)需求依然很大，支撐力很強(qiáng)。

3、十年后大平層資產(chǎn)的價(jià)值預(yù)估

大平層的稀少不僅在當(dāng)下具有意義，在未來10年后會(huì)再度凸顯其資產(chǎn)價(jià)值。

為什么呢？諸位試想，如今的限競(jìng)房以90㎡以內(nèi)小戶型為主，禁售期5年，再加上獲取產(chǎn)權(quán)證2—3年時(shí)間，也就是說，大約10年才能作為二手房出售。

屆時(shí)，大量升級(jí)改善人群賣舊買新，賣小買大。一方面，對(duì)大平層產(chǎn)品的需求會(huì)劇增；另一方面，市場(chǎng)中大平層產(chǎn)品的存量又非常有限，由此導(dǎo)致大平層會(huì)更加緊俏。無論新房、二手房，價(jià)格預(yù)計(jì)都會(huì)走出與一般住宅相比，更高的上升曲線。

所以說，從保值增值角度，大平層的未來價(jià)值不可估量，如果選擇現(xiàn)在買房，就應(yīng)該考慮到長遠(yuǎn)變化因素。

由此可以看出，在現(xiàn)狀樓市周期，探討大平層的話題，對(duì)購房者是有實(shí)際意義的。

8月14日下午，由《北京青年報(bào)》主辦，北科建集團(tuán)領(lǐng)秀?翡翠墅協(xié)辦，在秋高氣爽、晴空萬里的西**別墅區(qū)組織了一場(chǎng)“尋找消失的大平層”專業(yè)論壇。

北科建集團(tuán)置地公司副總經(jīng)理孫昀，北青融媒房產(chǎn)事業(yè)部主編胡蓮，清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波，Aaron Wang空間設(shè)計(jì)工作室創(chuàng)辦人王偉，與『地產(chǎn)營銷人』一起，就大平層的市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來前景進(jìn)行了深入的探討。

論壇期間，嘉賓們對(duì)目前市場(chǎng)改善型產(chǎn)品供應(yīng)情況，以及寬境大平層給人們帶來了哪些生活方式的改變進(jìn)行了交流。并通過參觀北科建集團(tuán)領(lǐng)秀?翡翠墅的實(shí)景社區(qū)和新推出的大平層樣板間，對(duì)滿足高端人居需求的產(chǎn)品有了更深理解。

北科建集團(tuán)領(lǐng)秀·翡翠墅此次推出的153㎡的大平層產(chǎn)品，具有“153T大容量平層”之稱。其不僅涵蓋了成熟的區(qū)位、優(yōu)質(zhì)教育資源、優(yōu)美的環(huán)境、別墅的品質(zhì)，還是匠心筑就的精品。

在區(qū)位上，北科建集團(tuán)領(lǐng)秀·翡翠墅位于北京西**別墅區(qū)板塊南段，地處五環(huán)城市發(fā)展帶最為宜居的城六區(qū)豐臺(tái)王佐板塊。北至永定河，東至西五環(huán)，南至南六環(huán)，西至青龍湖，區(qū)域目前發(fā)展成熟，周圍緊鄰3大商圈、9大高爾夫球場(chǎng)、南宮溫泉、紅酒莊園等配套成熟。

同時(shí)，北科建集團(tuán)領(lǐng)秀·翡翠墅已經(jīng)形成了較為成熟的翡翠商街，現(xiàn)在已經(jīng)入住咖啡店、茶社、進(jìn)口超市、洗衣店、高端餐飲等商業(yè)形態(tài)，可滿足客戶生活所需。

北科建集團(tuán)領(lǐng)秀·翡翠墅坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源。項(xiàng)目鄰近知名學(xué)府——人大附豐臺(tái)分校。這里的教師全部有海淀人大附、中關(guān)村一校等名校教學(xué)履歷。

2019年北京**榜700分以上24人，其中近50%左右為人大附校考生。豐臺(tái)人大附校規(guī)劃小、初、高12年一站式教育，可為新房業(yè)主家庭提供優(yōu)質(zhì)的全齡教育配套。

區(qū)域內(nèi)生態(tài)配套豐富，青龍湖、千靈山，北宮森林公園、鷹山森林公園以及云崗森林公園等七大國家級(jí)森林公園環(huán)伺項(xiàng)目周邊。同時(shí)南宮體育公園、京西馬文化園等17萬㎡特色公園環(huán)擁，共同形成萬畝綠化帶，營造出一個(gè)天然的綠色大氧吧。

北科建集團(tuán)領(lǐng)秀·翡翠墅堪稱墅質(zhì)社區(qū)。項(xiàng)目占地面積4.8萬平米、地上建筑面積5.8萬平米，是綜合容積率僅為1.2的純商品住宅項(xiàng)目。在整體規(guī)劃上，拒絕高低配，打造純低密墅區(qū)，最高樓層為6層，私密性更高，視野度也更好。

北科建集團(tuán)領(lǐng)秀·翡翠墅秉承“欲造墅，先造園”的理念，以“三法造園”手法，創(chuàng)新打造公園、私園、墅園三重園林格局。

項(xiàng)目更是用匠心筑就精品。目前主力推售的洋房大平層產(chǎn)品，不僅做到了一層有南院，二層有北院，而且頂層增加了閣樓，別墅化實(shí)現(xiàn)率高達(dá)50%。

此外，園區(qū)內(nèi)打造的三進(jìn)制府門、四季坊巷，六處和空間等，也能讓大平層業(yè)主能享受別墅級(jí)社區(qū)園林景觀。

大平層產(chǎn)品還具有堪比墅級(jí)的奢闊空間，將舒適度發(fā)揮至極致。且大平層產(chǎn)品皆為南北通透、三面采光，一梯一戶的設(shè)計(jì)，更能夠帶給居者尊貴私密的體驗(yàn)。

值得一提的是，目前該項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)現(xiàn)房實(shí)景，也是區(qū)域內(nèi)唯一即買即住的墅級(jí)社區(qū)，品質(zhì)更有保障。據(jù)悉，該大平層總價(jià)僅650-700萬，較之其他2000萬級(jí)的同類產(chǎn)品，性價(jià)比極為突出。

樓市的全貌，復(fù)雜且?guī)в忻曰笮裕此乒?yīng)增加，選擇增多，但其實(shí)深入具體品類就會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正想要的好產(chǎn)品，總是稍縱即逝、屈指可數(shù)。明白這個(gè)內(nèi)在規(guī)律，再去看樓市，就能感覺到緊迫性。

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鷹山森林公園

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