前沿拓展：

西安市房價

結合個人經歷回答一下這個問題。其實買房這件事，在任何時代都不是件容易的事。90年代末，國家分房的末班車，很多單位只需掏幾萬元錢就能買下房屋產權，我見過很多老工人全家就是掏不出那兩三萬元錢。我買房比較早，2004年買的第一套住房，房價3200元，我當時月工資是1700元，年底還有些獎金，已經算是經濟比較好的人了，面對每月1500元的房貸仍然感覺難以承受，我記得當時拿到房子，不敢自住，出租補貼家用，住在單身公寓，自己做飯，有時候就是白水下掛面，最多有點西紅柿、雞蛋、白菜之類的。08年我一個農村來的新同事買房，月供比他收入還高，他只能靠不斷出差蹭免費吃住，賺些補貼。我們周圍幾個科室有出差跑腿的機會都找他。他當時買的房子大概30多萬，后來找個公務員女友，當時月工資好像也才750元吧。19年他這套房子賣了160多萬，獲利不菲。2015年的時候西安房價也才5000多，我們的收入大概兩三年就可以買一套了，曾經感到難以承受的1500元房貸都被當成笑話講了。當時我反復勸告周圍年輕人盡快置業，可是還是有人覺得房價以后會長期低迷，錯失機遇。我應該算是國內較早的一批網民了，從我早期瀏覽論壇時，就記得房價一直是一個討論熱點，不同時期，很多人都堅信房價與收入不匹配。08年有個著名空頭叫牛刀，不知道還有沒有人記得。人其實只愿意相信符合自己意愿的言論，當時在網上預測房價增長的人一律會被被斥為房托，我記得西安房價談論比較多的網友有情ee和幸運的少數人。回到題主問題上來看，房貸吃力其實是很多人都承受過的經歷，但是以后收入增長和通貨膨脹會逐漸化解這份壓力。我無法預測未來兩三年房價變化，也有可能會像09、10年西安房價上漲后的下跌，但是從10年、20年后來看，現在的壓力并不能稱為壓力。所以我一直覺得，年輕人的第一套房產還是要盡早購買為好，買不起大房、新房，可以先買小面積二手房解決生活需要。最好還是盡快步入婚姻，夫妻兩人攜手應付生活難題。年輕人剛起步總會有各種困難，隨著年齡增長，困難總會化解的。

步入改善，是當下西安樓市的現狀，2萬+/㎡、3萬+/㎡項目相繼亮相，不少剛需買房人直呼承受不起！

終于，西安一批老盤姍姍來遲，給了買房人希望……

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西安多板塊房價不斷刷新

高新、浐灞房價沖上4萬+/㎡!

2022西安樓市進入下半場后，備案價公示和意向登記不斷，供應量逐步加大，多個純新盤、高端改善盤入市……西安各區域、各板塊的均價也在不斷刷新。

從不**價分布區域可見，西安主城區已經沒有均價1萬/㎡以下的新房項目了，而2.5萬以上的新房項目多分布在高新、航天、浐灞、曲江、灃東、灃西板塊。

可以看出：

均價1萬/㎡以內項目從數量上來看不少，但是項目主要分布在西安周邊區域如高陵、臨潼；

均價1-1.5萬㎡價格段項目分布區域集中在西咸新區，主城區如未央、蓮湖、新城、雁塔等有少量房源。

均價1.5-2萬㎡項目主要以浐灞、港務區、灃西和雁塔項目居多，港務區和浐灞近幾年一直是西安樓市新房房源供應大戶，因為配套落地速度較快，也是眾多剛需、首改購房者首選區域之一。

均價2-2.5萬㎡的項目則主要集中在高新三期和灃東新城。

均價2.5-3萬㎡及均價3萬+/㎡的項目則主要分布在高新、航天、灃東還有浐灞（多宗萬元地亮相），且高新三期及浐灞部分項目均價已經沖上4萬+/㎡。

從剛剛結束的9月份登記房源價格來看，整體均價為20816元/㎡，其中均價2-2.5萬/㎡項目已經占市場主要比例，均價1.5萬/㎡以下僅3盤，低價盤大大減少。

房博士整理了今年1-9月份，西安樓市備案價走勢情況，可以看出，自今年下半年以來，西安樓市備案房源整體均價已經破1.9萬/㎡，市場改善屬性愈發明顯。

那么，對于剛需、剛改客戶，想低門檻上車，西安樓市還有機會嗎？

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最高倒掛4000元/㎡！

西安多個“骨灰盤”來了

近期，西安一批骨灰盤規劃公示、價格公示，放風即將登記的也不在少數，房博士一一為買房人整理如下：

以上項目，部分已經價格公示，買房人可以優先關注起來，比如：萬象春天、海倫國際、華安紫竹苑、星雨華府、旭景清園、御錦城、西安金融小區、天朗大興郡雲峯。

1、萬象春天

萬象春天，本次公示價格的9#樓，小高層產品，2個單元，兩梯四戶，總房源86套，主力戶型產品面積約99㎡、127㎡，整棟均價15423元/㎡。

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項目距離上次開盤銷售已經時隔5年之久，項目一期主要集中在2015-2017年銷售，本次再推，“捂盤”時間夠長！

據二手房官網數據顯示，萬象春天一期的二手房掛牌價為17313元/㎡，與本次的備案均價15423元/㎡，倒掛近2000元/㎡！

項目點評：對于剛需剛改客戶來說，可以是個不錯的上車機會，1.5萬+/㎡均價+小高層產品+成熟地段+全維度配套，可以說是瑕不掩瑜；如果是純改善客戶，產品品質可能略顯不足，不過這樣的項目，預計也是不愁賣的節奏

2、華安紫竹苑

華安紫竹苑是個讓一批買房人翹首以盼的項目，主要原因：價格優勢+倒掛差+現房。

項目4#于去年11月份價格公示，且僅僅只有36套房源，面積102-140㎡，均價11097元/㎡，小區二手房掛牌均價15066元/㎡，一二手倒掛近4000元/㎡，搖號是肯定的。

華安紫竹苑小區實景圖

據置業顧問介紹，這36套房源是項目團購所剩房源，小區已經交付入住，期房為主的西安市場，現房，確實夠香。

3、星雨華府

雨潤·星雨華府是西安經開區有名的老盤了，目前項目大部分已經交房，本次推售的14#樓也是千呼萬喚才迎來了最新消息。

其實早在2019年3月份本項目14#樓已經進行過一次價格公示，當時樓棟均價是9141元/㎡，這次是重新公示，但是價格上漲4731元/㎡，漲幅很大！

推售面積是95-113㎡的三居室，戶型也是中規中矩，毛坯交付均價約1.38萬/㎡，屬于準現房狀態，按照最小面積95㎡計算，項目的總價門檻約131.8萬。

項目點評：項目周邊的配套地鐵2號線有點距離，緊鄰長安大學，小區的教育配套已經成型，但升值潛力相對受限，因為是老盤推新所以產權年限縮水會比較厲害，雖然本次價格符合目前市場的基本行情，北郊剛需自住群體可以看下，但是畢竟與2019年備案價格相差甚大，性價比一般。

4、天朗大興郡雲峯

天朗大興郡雲峯，西二環里的老樓盤推新，是天朗大興郡二期（已在2014年交房入住）的最后一棟精裝高層，面積89-139㎡，毛坯備案均價15029.94元/㎡（帶裝修包約，2000元/㎡），準現房。配套齊全，地段優秀，地鐵、商場都有，生活人氣足。

項目點評：項目配套齊全，地段優秀，地鐵、商場都有，生活人氣足。但周邊教育資源一般又緊張，產品剛需，土地年限縮水。

還有部分項目，雖暫未價格公示，卻已放風近日將加推，如：紫薇西棠、華清學府城。

5、紫薇西棠

紫薇西棠項目總占地157畝，分為南北兩個地塊開發，北地塊13棟樓，5棟高層，8棟洋房目前已經全部交付；南區3#、4#、5#樓也已經售完，預計近期推售的是南區1#、2#、6#樓。

其中1#、2#樓均是高低配，31層高層產品+16層小高，高層是2梯4戶設計，戶型建筑面積約120㎡、140㎡；6#樓是總高28層，戶型建筑面積約120㎡、140㎡，2梯4戶設計，均是毛坯交付，放風價16500-17500元/㎡。

項目點評：紫薇西棠屬于泛高新區域內在售的項目，小區品質一般，開發商和物業都是本土開發商華洲置業，目前也有目前已經交付入住的開發小區，周邊底商林立，居住氛圍成熟，適合想在泛高新區域購買，著急入住的剛需家庭。

6、華清學府城

華清學府城是一個城東幸福林帶片區著名的老盤，周邊教育、商業、醫療配套一應俱全。預計將于10月加推四期地塊——華清學府城·幸福印，戶型面積127-143-150㎡，放風價1.8萬/㎡。

項目占地約586畝，共規劃60棟樓，分六期開發，小區自2010年開始陸續交付入住，二手房月成交量常居片區榜首。

項目點評：本次產品剛需、剛給、改善均有涉及，周邊生活配套成熟，但開發時間久，產權縮水，舒適度一般。

中海開元壹號·紫宸、唐頓莊園二期均已規劃公示。

其中，中海開元壹號·紫宸是由6棟住+1棟幼兒園+1座地下**構成，住宅為總高9-11F的洋房，為典型的純洋房洋房住區，在二環內十分稀缺。

根據**息顯示，項目戶型面積180-250㎡，預計10月入市，整體**高端改善，據悉，預計入市價格在2.5萬/㎡左右。

今年4月，唐頓莊園二期項目規劃公示，根據公示規劃信息：項目包含7棟住宅（地上21-29層）、10棟商業（地上1-11層）、1棟幼兒園（地上3層）

曲江公園里二期（唐頓莊園）效果圖

項目目前售樓部正常開放，但是戶型面積等信息暫時沒有相關信息，而且從目前的施工進度看，今年入市的可能性較小。

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倒掛高！配套齊全……

老盤新賣是“撿漏”機會？

不可否認，老盤具有很明顯的共性：

1、相較于新入市樓盤 價格優勢明顯：

新房樓盤不管談什么產品規劃、品牌背景、物業資質，還是戶型設計、園林景觀，老盤們都會用“價格便宜”回擊到底。拿地時間早，價格備不上去很正常。

2、一二手倒掛 正在逐漸消失：

老盤新賣，要么與前期二手房價格有較大倒掛空間，要么有學區等優勢，且周邊的配套一般都會比較成熟，但買房人需要理性看待一二手倒掛，因房企、產品、物業等綜合因素，同一地段的項目，二手房價格差異明顯很常見。

3、老盤產品設計一般比較落后：

老盤新推，有項目產品也與時俱進做了升級，但不少項目會延續之前的老套設計，且不談小區內部園林景觀設計，僅戶型與當下樓市的新產品就有明顯差距。

4、產權一般縮水嚴重：

因拿地時間早，老盤的產權縮水五六年甚至10幾年的也有，購買之前，了解清楚拿地時間很重要。

對于買房人而言，在預算的坐標上，需要綜合去考慮老盤新推的性價比。

拓展知識：

西安市房價

首付大概在16萬到20萬之間。
現在西安周至縣這邊的房價特別的便宜，十月份這邊的新房平均價格大概是4020元左右，二手房的平均價格是3990元左右，這個價格可以算是白菜價了。
雖然現在西安周至縣這邊的房價很便宜，但是在這邊買房的人確實是非常的少，我覺得短時間之內這邊的房價應該不會有太大的漲幅。畢竟現在西安周至縣這邊的經濟還是比較落后的，關鍵是買房的人也是非常少的。