前沿拓展：

租賃公司模式

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十四五期間，各地地方**均將保障性租賃住房建設作為“民生”工程的重要方向，將加大建設力度。對于信托公司來講，近年來面臨房地產信托業務轉型的重大壓力，而將資源和精力投向保障性租賃住房領域，助力保障性租賃住房建設，是一個可行選擇。

保障性住房方面的政策分析

（一）保障性住房的概念和范圍

保障性住房是指**為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般包括廉租房與公租房、 經濟適用住房、 保障性租賃住房、共有產權房等。

近年來，在保障性住房方面提的最多的是保障性租賃住房。保障性租賃住房原稱政策性租賃住房，指通過**或**委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，**對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。

（二）保障性住房的系列政策

在保障性住房方面，國家陸續出臺了系列支持政策。

1998 年， 國務院印發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，首次提出 “建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的概念，針對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，嘗試通過構建多層次保障體系來解決中低收入家庭的住房問題。

2007 年，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全“以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難”的政策體系。

2010 年，面對許多既租不上廉租住房，又買不起經濟適用房的“夾心層”家庭，**開始公共租賃住房試點工作，保障對象直接覆蓋城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員。

2014 年住房城鄉建設部公布了《住房城鄉建設部關于做好 2014 年住房保障工作的通知》，首次提出探索發展共有產權住房，確定以北京、上海為首的 6大共有產權住房試點城市。

2015 年，根據住房城鄉建設部《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》的規定， 公租房與廉租房正式進入統一管理。

2021 年，國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（**[2021]22號），確立了今后我國要以“公租房、保障性租賃住房和共有產權住房”為主體的住房保障體系。

2022年2月，央行、銀**發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

在2021年國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中，對保障性租賃住房建設提出了更加具體的指導意見。具體包括：推動保障性住房的建設，首先要明確保障對象與標準，并推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。此外， 在政策支持方面，全面完善土地支持制度，開放放寬保障性租賃住房的土地使用條件，并減少補繳土地價款；對于非居住存量房改建的保障性租賃住房，實行稅率優惠；增強銀行業及金融機構對保障性租賃住房的信貸力度支持，放寬貸款條件，并允許發行金融債券用于保障性租賃住房建設的資金募集手段。

保障性租賃住房的市場規模分析

**已建成世界上最大的住房保障體系。根據國務院**辦公室發布的《**的全面小康》**，**已累計建設各類保障性住房和棚改安臵住房 8000 多萬套，幫助2億多困難群眾改善了住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。按照國務院官網表述，**“建成了世界上最大的住房保障體系”。

雖然**的保障房已建成的總體規模較大，但保障性租賃住房在其中占的比例較小。2021年國務院發布的22號文開啟了保障性租賃住房建設的元年；十四五期間，各級地方**會大力發展保障性租賃住房。

（一）華泰證券測算情況

華泰證券研究員張繼強、張大為2021年12月14日發布研究報告，對十四五期間40個重要城市保障性租賃住房的規模進行測算，其主要結論如下：

1、“十四五”期間 40 城將建設保障性租賃住房約1005萬套、 建筑面積約 7 億平方米、累計投資額約 2.8 萬億元。

2、2022年40 城將新籌建約 1.7 億平方米，投資額約6341億元。

（二）德邦證券測算情況

德邦證券的證券分析師蘆哲2021年12月24日發布研究報告，對十四五全國的保障性住房規模進行測算，主要結論如下：

1、全國十四五將籌建保障性租賃住房907萬套，其中40個重要城市698萬套，其他城市209萬套。

2、全國十四五期間保障性租賃住房總投資約1.54萬億元，其中新建投資1.27萬億元，改建投資約2721億元。

（三）中信證券測算情況

中信證券分析師明明、彭陽、章立聰2021年12月17日發布研究報告，對十四五全國的保障性租賃住房規模進行了測算，主要結論如下：

1、根據人口流動與保障性租賃住房計劃之間的關系估算，十四五期間全國新增保障性租賃住房大致為 800-900 萬套。

2、十四五 期間由保障性租賃住房建設帶來的新增建筑面積或在 4-4.5 億平方米左右。

3、預計對應的十四五期間保障性租賃住房的開發投資將在 1.7-1.9 萬億。

4、預計 2022 年保障性租賃住房投資將超過 4000 億元。

從上述三家券商測算的情況來看，各家測算的結果有較大差異，但均認為十四五期間全國保障性租賃住房建設規模大，至少在800萬套以上，投資將超過1.5萬億元；其中2022年投資將至少在4000億元以上。

住建部2022年1月表示，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中2022年籌建240萬套（間），較2021年增長156％。

保障性租賃住房的實施主體分析

保障性租賃房與商品房之間存在較大的差異，保障性租賃房在一定程度上具有公共產品特性，盈利不是其主要目標，主要追求社會效益。根據天風證券的觀點，未來保障性租賃住房的主要承建主體最可能是城投企業，**企業、地方國有企業，和具有保障房建設經驗或長租公寓運營管理經驗的房地產開發商。

（一）城投企業

根據DM-Lite統計，2020年底全國的城投平臺公司（已發債）總數為3635家，數量最多的前五個省市為：江蘇省、浙江省、山東省、四川省、湖南省。

根據城投平臺公司大股東的行政級別，可以將平臺公司分為省級平臺、市級平臺、區縣級平臺。以四川省（已發債）為例，2020年底，省級平臺公司有17個，市級平臺公司有98家，區縣級平臺公司127家。

根據省、市、區縣的事權、財權劃分，職能保障性租賃住房的建設責任主體主要是區/縣。

（二）**企業和地方國企

1、**企業和地方國企利用自有土地

《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（**[2021]22號）對于企事業單位依法取得使用權的土地，經城市****同意，允許用于建設保障性租賃住房。對于有較長發展歷史的央國企，以前取得了一些土地，可以利用這些自有土地建設保障性租賃住房。

2、**企業和地方國企新取得土地建設保障性租賃住房，解決職工住房困難

除了自有土地以外，**企業和地方國企也可以新取得土地，解決職工住房問題；如果所建房屋數量在解決企業職工本身的住房問題還有富余的，可以由地方**進行統籌安排。

3、工程類央企和地方國企為住房代建保障性租賃住房項目

出于項目建設模式或者融資受限考慮，地方**會將保障性租賃住房項目的開發通過招標方式交給企業來實施，工程類央企和地方國企是這個市場中占據主要份額。

（三）房地產開發商

具有保障房建設經驗或長租公寓運營管理經驗的房地產開發商也是保障性租賃住房建設的重要力量，地方**也較為歡迎這類開發商，通過他們提高保障性租賃住房的建設和運營效率。

信托公司參與模式分析

（一）信托公司直接為**牽頭建設的保障性租賃住房項目提供融資

不少保障性租賃住房項目直接由**部門或平臺公司牽頭建設，信托公司可以為這些項目提供融資，包括直接面向項目的項目貸款、購買城投債，以及“三合一”等。

（二）以股權方式參與央國企為開發主體的保障性租賃住房項目

**企業和地方國有企業均有資產負債率等方面的限制，其以代建等方式承擔保障性租賃住房項目的開發時，有表外融資需求。信托公司可以以股權方式參與項目，階段性作為項目公司的大股東，實現央企和地方國企的階段性出表。

（三）以服務信托方式參與央國企解決自身企業職工住房問題的保障性租賃住房項目

對于企業職工住房問題較為突出的**企業和地方國企，可以利用自有土地或者新獲取土地建設保障性租賃住房，解決職工的住房問題。信托公司可以為央企和地方國企提供服務信托，解決央企和地方國企的一些**作上的難題。

（四）為房地產開發商牽頭的保障性租賃住房項目提供金融服務

不同于一般的商品房開發項目，保障性租賃住房項目的土地來源渠道較廣，有可能是城市建設用地、也有可能是集體建設用地；用地性質方面，有可能是工業用地、宅基地、商業用地、住宅用地等；在土地獲取方式上，有可能是自有土地、也有可能是新整理出的土地，對于新的土地，也不一定通過拍賣方式獲取。總體而言，一般情況下保障性租賃住房項目的土地成本遠低于商品房項目，信托公司可以以項目債權融資或者股權合作等方式為房地產開發商的此類項目提供靈活的金融服務。

（五）為已進入運營期的保障性租賃住房項目提供資產證券化服務

已經進入運營期的保障性租賃住房項目，具有較穩定的現金流。信托公司可以為這些項目提供資產證券化服務，包括作為、發起人、原始權益人、SPV、承銷商、投資人等。

本文源自信托百佬匯

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