前沿拓展：

FANGDONG

2022年以來(lái)，很多地區(qū)的按揭貸款利率接連下調(diào)。

進(jìn)入5月，先是央行、銀**宣布下調(diào)新發(fā)放首套房貸利率下限，由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)；

后又有5年期以上LPR超預(yù)期較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，降至4.45%。這也是自LPR新機(jī)制建立以來(lái)，5年期以上LPR下調(diào)幅度最大的一次。

此后，多地首套房貸款利率低至4.25%。

而早在去年初，由于央行對(duì)房貸設(shè)置了“兩道紅線”，鄭州的房貸利率曾一度達(dá)到6.37%。

受國(guó)際貿(mào)易、國(guó)內(nèi)**、洪澇災(zāi)害等多重因素的影響，2021年鄭州房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遇冷，全年新建商品房銷售總量約為163450套，同比下降32.9%；二手房約成交65450套，同比下降3.73%。雖無(wú)法得知這近23萬(wàn)業(yè)主是否為首套購(gòu)房或貸款購(gòu)房，但可以確定的是，其中凡是申請(qǐng)了房貸的，幾乎都站在了利率的至高點(diǎn)。

按照貸款100萬(wàn)，利率分別以去年普遍的6.125%和4.25%計(jì)算，利息每年相差13880.52元，30年相差416415.6元，妥妥地搭進(jìn)去一輛豪華BBA。

提起房貸，不少人都痛徹心扉，以至于想要抒寫(xiě)一篇《關(guān)于房貸利率6.37%我買(mǎi)房后當(dāng)大冤種那些年》的故事。

于是，利率下降以來(lái)，希望**啟動(dòng)房貸轉(zhuǎn)按揭的呼聲越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)烈。

目前，對(duì)于大幅度降低利率，不做大冤種來(lái)說(shuō)，大致有以下四種方式：

1. 商轉(zhuǎn)公

2. 轉(zhuǎn)按揭

3. 對(duì)敲交易

4. 轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸

但是這四種方式無(wú)論哪一種，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，都十分不友好，甚至無(wú)情、**、無(wú)解或者無(wú)門(mén)。

FANGDONG ｜ 房東俱樂(lè)會(huì)

撰文：麥子君 美編：小櫻 校對(duì)：大豆

01

無(wú)情的商轉(zhuǎn)公

商轉(zhuǎn)公，即商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款。

公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%，全國(guó)都一樣。

如果能將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款，以市直公積金60萬(wàn)限額來(lái)算，與利率6.125%的商貸相比，貸款30年，每年省12413元，30年便是372391元；

以省直公積金80萬(wàn)限額來(lái)算，與利率6.125%的商貸相比，貸款30年，每年省16550元，30年又是近50萬(wàn)；

但是，在鄭州，殘酷無(wú)情的是，只有少數(shù)單位繳納公積金，只有少數(shù)人能享受到公積金政策；而更為殘酷的是，公積金貸款的額度和年限均有限制，按照鄭州的房?jī)r(jià)，隨便一套房子，都不可能全部使用公積金貸款；更更更為殘酷的是，鄭州市直公積金無(wú)法享受商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。

也就是說(shuō)，只有少數(shù)人中的更少數(shù)繳納省直公積金的人才能夠?qū)崿F(xiàn)商轉(zhuǎn)公。

另外，即使是省直公積金辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，也需要購(gòu)房者提前籌措資金，轉(zhuǎn)換質(zhì)押權(quán)，即先還完商業(yè)貸款，再辦理公積金貸款。

就這樣，商轉(zhuǎn)公，像是一個(gè)高傲的白富美，將90%以上的普通購(gòu)房者無(wú)情地拒之門(mén)外。

02

經(jīng)營(yíng)貸背后的**

對(duì)于普通大眾來(lái)說(shuō)，**的不是經(jīng)營(yíng)貸，而是攛掇你使用經(jīng)營(yíng)貸的人。

近兩年，一邊是為了遏制房地產(chǎn)的超速發(fā)展，穩(wěn)房?jī)r(jià)而調(diào)控的高高在上的房貸利率，一邊是為了促進(jìn)中小微企業(yè)發(fā)展而推行的低利率經(jīng)營(yíng)貸，不乏有人鉆政策的空子，套用經(jīng)營(yíng)貸用到買(mǎi)房上。

近期，購(gòu)房利率一再下降，但是對(duì)于存量房來(lái)說(shuō)，卻幾乎無(wú)任何有利的優(yōu)惠政策，無(wú)數(shù)人站在凌冽的高崗上還著月供心如刀割。

于是，經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸的言論甚囂塵上，不少業(yè)務(wù)不好甚至已面臨失業(yè)的中介便轉(zhuǎn)頭開(kāi)啟了這類新業(yè)務(wù)。

但歷史經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)的業(yè)內(nèi)人士在此警告大家：準(zhǔn)備做房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的，一定要慎重！慎重！再慎重！

這種轉(zhuǎn)貸，表面上看確實(shí)能節(jié)省不少利息，但是同時(shí)也增加了其他的成本，只適合少數(shù)人。

一位從業(yè)10年的資深人士告訴我：“這種業(yè)務(wù)我們根本不做。我自己名下3套房，也都沒(méi)有考慮轉(zhuǎn)貸。

原因有二：一是房貸利率雖高但安全穩(wěn)定，將通貨膨脹考慮在內(nèi)，前10年你看似吃虧，但后20年你肯定是賺便宜的。你現(xiàn)在一個(gè)月還5000，和10年后一個(gè)月還5000肯定不是一個(gè)概念。

其次就是房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大！”

因此，作為一個(gè)普通購(gòu)房者，不能只看到短期有利可圖，便一股腦地沖上去，還要看到利益背后的巨大深坑：

1、經(jīng)營(yíng)貸用于房貸的合法性缺失。經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，居民將資金流入樓市屬于違規(guī)，倘若被銀行發(fā)現(xiàn)，居民的個(gè)人信譽(yù)會(huì)受到影響，經(jīng)營(yíng)貸也會(huì)被銀行提前終止。

2、還有一個(gè)重要的問(wèn)題是費(fèi)用問(wèn)題。其實(shí)金融中介沒(méi)起啥作用，他就對(duì)接個(gè)銀行，幫你張羅張羅資料。但是實(shí)際情況，一般情況下經(jīng)營(yíng)貸是一年一循環(huán)或三年一循環(huán)，中介真正賺的錢(qián)是幫你墊資的費(fèi)用。其實(shí)你也就用了一星期，但他每年都賺你或者至少三年賺你一次。

按照經(jīng)營(yíng)貸月息3.3厘計(jì)算，貸款100萬(wàn)計(jì)算，年利率為3.96%，與6.125%的房貸利率比相差2.165%，如果金融中介按1%收取所有費(fèi)用，短期內(nèi)你還能省下一筆錢(qián)；

如果對(duì)方按2%甚至3%收取費(fèi)用，那么基本上相當(dāng)于你進(jìn)行轉(zhuǎn)貸**作省下的利息大部分都一次性給了中介。

3、經(jīng)營(yíng)貸的第二大風(fēng)險(xiǎn)在于它現(xiàn)在利息低，并不代表以后利息低。

短期來(lái)看，現(xiàn)在是**，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，**是要放水，才使得做現(xiàn)房抵押利息低，同時(shí)也是為了支持創(chuàng)業(yè)和再就業(yè)。但長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)營(yíng)貸利息肯定高。

如果后期經(jīng)營(yíng)貸貸款利率有所上浮，并超過(guò)房貸利率，此項(xiàng)**作將得不償失。這種情況不是沒(méi)有可能，2017年左右經(jīng)營(yíng)貸年化利息就高達(dá)8%，比二手房貸款要高得多。

4、普通人做現(xiàn)房抵押，可以說(shuō)90%的客戶資料都是假的，雖說(shuō)前期批了10年、20年、30年，但基本都是三年一循環(huán)，后期銀行要是抽貸，上百萬(wàn)的貸款利息和本金讓你到期還上，你拿什么還？！

5、另外，據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，就目前的情況來(lái)看，遞交材料的基本上都評(píng)估不到原值，都還需要往里邊貼錢(qián)，你是否有這個(gè)資金能力先往里面貼十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)呢？

6、最后，還要考慮一個(gè)問(wèn)題，房子超20年房齡不能做現(xiàn)房抵押，比如現(xiàn)在十幾年的房子你做了一個(gè)現(xiàn)房抵押，抵押兩次之后你這房子要么賣了，要么徹底失去金融屬性了，這也是個(gè)很重要的因素。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，不僅僅要考慮它短期是否真的能幫我們省錢(qián)的問(wèn)題，更要考慮我們是否真的能夠承受它背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

因此，不告訴你任何風(fēng)險(xiǎn)，只告訴你利益而勸你轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的人，不但精，還很壞！如果不是三年內(nèi)考慮賣房的，或者本來(lái)就想提前還款的，堅(jiān)決不能碰這種轉(zhuǎn)貸方式！

03

無(wú)解的房產(chǎn)對(duì)敲

房產(chǎn)對(duì)敲原本是炒房客為了炒熱房市、炒高房?jī)r(jià)而用的一種手段，用于此刻倒不失為一種節(jié)省房貸成本的方式。

但該方式仍然伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和難度，不適合大多數(shù)高利率站崗的人。

具體**作方式很簡(jiǎn)單，找到信得過(guò)的親戚，通過(guò)買(mǎi)賣、交易的方式，把房子“賣”給對(duì)方，從而達(dá)到享受當(dāng)前低利率的目的。

此種方式成本最小，只需準(zhǔn)備一定的交易稅費(fèi)及交易成本即可。但其風(fēng)險(xiǎn)和后期對(duì)生活所產(chǎn)生的難度也是顯而易見(jiàn)的：

1、道德風(fēng)險(xiǎn)。既然是買(mǎi)賣交易，房產(chǎn)就要過(guò)戶到對(duì)方名下，成為對(duì)方的資產(chǎn)，你的資產(chǎn)安全后期是否能夠得到保障？

2、若房子牽涉到你家庭的落戶、孩子上學(xué)等問(wèn)題，此等家庭權(quán)益如何保障？

因此，房產(chǎn)對(duì)敲方式雖成本低、好達(dá)成，亦不會(huì)有人輕易采用。

04

無(wú)門(mén)的轉(zhuǎn)按揭

看過(guò)與我們大部分人無(wú)緣的“商轉(zhuǎn)公”，了解過(guò)風(fēng)險(xiǎn)性極大的“經(jīng)營(yíng)貸”，就輪到大多數(shù)購(gòu)房者渴盼的“轉(zhuǎn)按揭”了。

轉(zhuǎn)按揭即同一貸款人先結(jié)清上一家銀行的貸款，再以新的貸款利率在另一家銀行重新進(jìn)行貸款。通過(guò)這一**作，可以將此前較高的貸款利率降低，以享受當(dāng)期的低利率，從而節(jié)省購(gòu)房成本。

但是這一業(yè)務(wù)對(duì)于鄭州人來(lái)說(shuō)卻也是可盼而不可求的。

這類業(yè)務(wù)在十多年前曾盛行一時(shí)，后被叫停。2007年末，央行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》以及補(bǔ)充通知等文件，并召開(kāi)了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之在會(huì)議總結(jié)時(shí)強(qiáng)調(diào)，**銀行、銀監(jiān)會(huì)要將貫徹文件精神作為監(jiān)管重點(diǎn)，嚴(yán)厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。

銀**官網(wǎng)顯示，2008年9月，有銀行機(jī)構(gòu)高管因違規(guī)發(fā)放二手房、轉(zhuǎn)按揭貸款，并造成經(jīng)濟(jì)損失負(fù)有直接責(zé)任，被取消高級(jí)管理人員任職資格10年。

鄭州在2014年-2015年也有兩家銀行做過(guò)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但只實(shí)行了1個(gè)月就被緊急叫停。

因?yàn)榫豌y行業(yè)整體業(yè)務(wù)來(lái)看，轉(zhuǎn)按揭被看做是一種“挖墻腳”行為。

但是對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，呼吁轉(zhuǎn)按揭合法合規(guī)，由**出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行引導(dǎo)執(zhí)行，卻是真正適合大多數(shù)已購(gòu)房群體減少房貸支出的最好辦法！

通過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，條條道路，路路不通！

鄭州**苦高利率久矣！

數(shù)百萬(wàn)頂著高房?jī)r(jià)以及高利率入場(chǎng)的購(gòu)房者，齊刷刷地站在山頂，成為被收割的韭菜。

尤其是持有周期長(zhǎng)的剛需一族，將一直被高利率扼住咽喉。

再加上，不患寡而患不均。

隨著近期買(mǎi)房利率驟降，每月還房貸的時(shí)候，高位站崗的人看著因早買(mǎi)半年房，每月平白多出的1000塊錢(qián)，嘴里缺肉的燴面瞬間變得更加寡淡了！

對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，擯棄高不可攀的“商轉(zhuǎn)公”、鉆政策空子的“轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”和風(fēng)險(xiǎn)性極大的“對(duì)沖”，也只有由**層面推行“轉(zhuǎn)按揭”更值得期待了。

另外，如果**啟動(dòng)存量房轉(zhuǎn)按揭，對(duì)于減輕老百姓的還款壓力，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、樓市健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，或許不失為一張好藥方。

當(dāng)然，也有人說(shuō)，“買(mǎi)定離手，愿賭服輸”，“轉(zhuǎn)按揭”或有利樓市，但有損契約精神。

我們深知，轉(zhuǎn)按揭合法化大概率只是大量高利率站崗購(gòu)房者的一廂情愿，但感知無(wú)數(shù)在高利率、高房貸重壓下步履維艱的年輕人的渴望，仍想為他發(fā)出一點(diǎn)兒聲音。

契約精神應(yīng)當(dāng)尊重，但也應(yīng)該鼓勵(lì)銀行接受更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

拓展知識(shí)：

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